Incendie sous la surface : bailleurs face à une instabilité fiscale et politique explosive

Le projet de loi de finances pour 2026, présenté par le gouvernement Lecornu, ne mentionne pas le statut fiscal du bailleur privé.

Ce statut, initialement proposé dans un rapport parlementaire, visait à instaurer un amortissement comptable sur les logements loués nus, une mesure attendue pour relancer l'investissement locatif. Cependant, la Direction de la législation fiscale a décidé de ne pas l'intégrer dans le PLF, invoquant des vérifications réglementaires et administratives à effectuer.

Bien que ce statut puisse être présenté par amendement lors de la discussion budgétaire à l'Assemblée nationale, son avenir reste incertain.

Vincent Jeanbrun, nommé ministre de la Ville et du Logement le 12 octobre 2025, est un ancien maire de L'Haÿ-les-Roses et député du Val-de-Marne. Ses prises de position ont suscité des inquiétudes parmi les acteurs du secteur immobilier. Il a proposé de mettre fin au "logement social à vie", de réserver l'attribution des HLM aux "travailleurs", de plafonner à 30% la part de logements sociaux par commune et de fixer une date limite de vente au privé des logements sociaux.

Ces propositions ont été critiquées par des acteurs du secteur, qui les considèrent comme des "fausses bonnes idées". Certains estiment que ces mesures pourraient fragiliser le modèle du logement social et aggraver la crise du logement.

Pendant ce temps, les réformes pro-bailleurs restent bloquées : simplification de la copropriété, révision des charges récupérables, ou modernisation de la gestion locative. La conjoncture budgétaire freine tout, y compris les aides comme MaPrimeRénov’, dont la baisse est déjà envisagée.

Pour beaucoup, la politique du logement devient à sens unique : soutien au social, restrictions pour le privé. Et cette asymétrie pourrait décourager les investisseurs à long terme.

Dans un environnement aussi instable, les bailleurs doivent repenser leur stratégie :

• Suivre de près les amendements du budget 2026 ;
• Diversifier leurs investissements ;
• Optimiser la gestion locative numérique pour conserver de la marge malgré la fiscalité.

Faute de rééquilibrage, le logement privé pourrait devenir la variable d’ajustement d’un système centré sur le social — au risque d’accentuer la crise du parc locatif.