Investissement locatif : les travaux malins à réaliser pour payer moins d’impôts

Pour bénéficier d’un avantage fiscal, il faut impérativement être au régime réel d’imposition — et non au micro-foncier (location nue) ou micro-BIC (location meublée).
Ce régime permet de déduire les charges réelles, dont les dépenses de travaux, afin de créer un déficit foncier ou BIC qui vient réduire l’impôt sur le revenu.

En location nue, seules trois catégories de travaux sont déductibles :

• Entretien (peinture, remplacement d’équipements défectueux) ;
• Réparation (remplacement d’une chaudière, d’une toiture, d’un ascenseur vétuste) ;
• Amélioration (rénovation de la salle de bains, isolation, domotique).

Par contre, les travaux d’agrandissement ou de construction — par exemple la création d’une pièce supplémentaire ou d’un abri dans le jardin — ne sont jamais déductibles.

En location meublée, les règles diffèrent.

• Les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles.
• Les travaux d’amélioration ou de construction, eux, ne sont pas déductibles mais amortissables : le bailleur peut déduire leur coût progressivement sur plusieurs années.

Exemple : l’installation d’une nouvelle cuisine ou d’un système de ventilation sera amortie comptablement, mais pas déduite immédiatement.

Ce mécanisme est souvent plus favorable à long terme, notamment pour les bailleurs au régime réel BIC, car il permet d’étaler la charge fiscale et de stabiliser la rentabilité.

Les requalifications de travaux par l’administration fiscale sont fréquentes.
Une dépense considérée à tort comme déductible peut être reclassée en travaux d’agrandissement, annulant tout avantage fiscal.

Exemple typique : la rénovation d’un escalier donnant accès à des combles aménagés n’est pas déductible, car elle est indissociable d’un agrandissement non éligible.

Deux conseils pratiques :

1. Conservez toutes les factures d’entreprises, comportant l’adresse du chantier. Les simples tickets de caisse de magasins de bricolage sont refusés.
2. Distinguez clairement les types de travaux sur vos devis et factures (entretien, amélioration, agrandissement). Cela évitera toute confusion en cas de contrôle.

Les travaux non déductibles pendant la détention du bien (comme l’agrandissement) peuvent toutefois être pris en compte lors de la revente.
Ils viendront alors réduire la plus-value imposable, à condition de présenter les factures au notaire.

Cette subtilité est souvent négligée, alors qu’elle peut représenter un gain fiscal significatif sur un bien détenu de longue date.