Sommaire
- Un nouvel impôt pour taxer les patrimoines jugés « improductifs »
- Qu’est-ce qui change concrètement pour les bailleurs ?
- Quels impacts pour les propriétaires-bailleurs ?
- Comment anticiper dès 2025 ?
Un nouvel impôt pour taxer les patrimoines jugés « improductifs »
L’Impôt sur la Fortune Improductive (IFI-I) succède officiellement à l’IFI dans le cadre du projet de loi de finances 2026.
Objectif : taxer plus fortement les biens considérés comme n’apportant pas de valeur économique réelle.
Concrètement, l’IFI-I conserve le seuil de 1,3 million € de patrimoine net taxable, mais modifie la manière de calculer ce patrimoine.
Les résidences secondaires, terrains non bâtis, parts de SCI et certains biens locatifs restent concernés, sauf s’ils sont associés à une activité qualifiée de « productive ».
Qu’est-ce qui change concrètement pour les bailleurs ?
Le 31 octobre, l’Assemblée nationale a adopté un amendement élargissant l’assiette aux actifs immobiliers improductifs.
Autre évolution majeure : la déduction des dettes est désormais plus restrictive. Seules les dettes directement liées à un bien imposable restent déductibles ; les emprunts globaux ou non affectés sont exclus.
Les logements mis en location restent taxables, sauf s’ils répondent à une logique de location durable et productive : bail long, gestion active, travaux d’entretien ou de rénovation énergétique.
L’État veut ainsi encourager l’usage locatif plutôt que la détention passive de patrimoine.
Quels impacts pour les propriétaires-bailleurs ?
Les détenteurs de biens locatifs, de parts de SCI ou de SCPI doivent s’attendre à une revalorisation de leur patrimoine taxable.
Les loyers ne suffisent plus à justifier une exonération : l’administration analysera la nature économique de la mise en location.
Trois conséquences majeures :
- Les patrimoines supérieurs à 1,3 M€ resteront imposables dans la majorité des cas.
- Les SCI familiales devront démontrer le lien entre les emprunts et les biens imposables.
- Les bailleurs passifs verront leur fiscalité augmenter, tandis que les bailleurs actifs pourront, à terme, bénéficier d’un traitement plus favorable.
Comment anticiper dès 2025 ?
Les experts recommandent de préparer la déclaration 2026 dès maintenant :
- Réévaluer la valeur nette taxable de son patrimoine : valeur vénale – dettes admissibles.
- Identifier les emprunts éligibles à la déduction.
- Allonger la durée des locations et documenter les efforts de gestion ou de rénovation.
- Repenser la structure de détention : une société à l’IS ou une activité professionnelle déclarée peut, dans certains cas, réduire l’exposition fiscale.
Dans ce contexte, la fiscalité de l’immobilier locatif devient un levier central d’optimisation : durée de location, statut du bailleur, choix de détention ou niveau d’endettement influencent désormais directement le montant de l’IFI-I.
