SOMMAIRE
- Définition du constat de conformité locative
- Une vérification étendue
- Une aide précieuse pour les bailleurs
- Une solution pour les locataires
- L’inconvénient : un coût supplémentaire
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Bailleurs et locataires s'accordent sur un point : la réalisation de l’état des lieux est source de nombreux casse-têtes et d’interrogations pour les uns comme pour les autres. Un oubli dans le document, des détails imprécis ou tout simplement une méconnaissance des obligations de chacun peuvent conduire à des litiges en cours de bail ou au départ du locataire. Le lancement du constat de conformité locative par les commissaires de justice le 17 janvier 2023 peut-il y apporter une solution ?
Le constat de conformité locative, qu’est-ce que c’est ?
Depuis le 17 janvier 2023, le propriétaire ou le locataire peut demander la réalisation d’un constat de conformité locative, ou certificat de location, par un commissaire de justice.
Cet officier public et ministériel, qui exerce les missions d’huissier de justice, vérifie que les caractéristiques du bien proposé à la location sont conformes à la loi. Ses remarques sont formalisées dans ce document officiel qui a valeur de preuve devant les tribunaux. Le constat permet donc de couper court à tout débat entre propriétaire et locataire sur certains éléments du bien.
L’expertise du professionnel est également un atout de taille pour le bailleur avant la mise en location, car il saura l’éclairer sur les nombreux éléments de réglementation qui sont souvent peu clairs pour les particuliers qui ne disposent pas de connaissances juridiques.
En effet, le protocole de vérification de la conformité suit un protocole en 3 étapes :
- Vérification de la conformité du logement avant sa mise en location ;
- Indication au bailleur des correctifs à apporter au logement ;
- Conseil et orientation sur la réglementation et les aides financières et fiscales dont il peut bénéficier.
Une vérification étendue de la conformité du logement
Le contrôle par le commissaire de justice de la conformité du logement est exhaustif. Il examine le bien avec attention pour vérifier qu’il remplit tous les critères exigés par la loi.
Et ils sont nombreux ! Il va notamment tenir compte des éléments suivants :
- Critères de décence ;
- Salubrité du logement ;
- Sécurité des équipements ;
- Présence de l’ensemble des éléments d’équipement obligatoires ;
- Confort ;
- Surface habitable et volume ;
- Réalisation et conformité des diagnostics obligatoires ;
- Respect des obligations locales ;
- Performances énergétiques.
Le commissaire de justice disposera d’un outil numérique pour dresser son constat. Ce support électronique lui permettra de centraliser toutes les données, et notamment d’y ajouter des pièces jointes à l’appui de ses remarques (des photos par exemple).
À la suite de son examen du logement, il fait part au bailleur de ses recommandations et relève notamment les éléments à corriger. Le cas échéant, il exige la mise en conformité du logement avant sa mise en location en cas de manquements graves. Ses remarques sont formalisées dans un constat officiel qui, lorsqu’il est positif, permet d’accroître l’attractivité du bien.
L’accompagnement du commissaire de justice, une aide précieuse pour les bailleurs
L’originalité du nouveau constat de conformité locative vient avant tout de la mission d’orientation du commissaire de justice. Il peut en effet fournir au bailleur des informations précieuses sur ses obligations, qui ne sont pas toujours bien connues de tous les propriétaires.
Autre point positif : il saura également l’informer sur les aides financières auxquelles il peut prétendre pour améliorer son bien. Elles sont en effet nombreuses, et parfois méconnues des bailleurs particuliers qui ne savent pas toujours identifier celles auxquelles ils sont éligibles.
“C’est bon à savoir, car j’avoue m’être déjà posé des questions au moment de la mise en location de mon bien. Ce n’est d’ailleurs pas impossible qu’il y ait eu des défauts de conformité, car je ne comprends pas très bien toute la réglementation."
Une solution pour les locataires en cas de désaccord sur l’état des lieux ?
Le constat de conformité locative se présente également comme une solution pour les locataires en cas de conflit avec le bailleur. Il peut notamment demander l’intervention d’un huissier de justice pour constater certains manquements à ses obligations, en particulier l’obligation de délivrance d’un logement en bon état et qui remplit les critères de décence.
À l’aide de ce document, qui a force probante devant les tribunaux, il pourra par exemple contraindre le propriétaire à réaliser des travaux dans le logement, ou à l’équiper de certains éléments obligatoires manquants à son entrée dans les lieux.
“Un constat de conformité locative m’aurait bien servi dans mon précédent appartement. Le propriétaire n’avait pas installé de détecteur de fumée et m’avait confié le soin de m’en occuper. Sauf qu’il me l’a facturé après l’état des lieux de sortie ! Et à ce stade, je n’ai rien pour prouver son manquement, mis à part m’engager dans une procédure en justice.”
L’inconvénient : un coût supplémentaire à assumer
L’intervention du commissaire de justice est associée d’un certain coût non négligeable pour les bailleurs ou les locataires.
Bien que le montant de ses honoraires pour l’établissement de ce constat bien spécifique ne soit pas encore fixé, les tarifs actuels d’un constat d’une heure compris entre 300 et 400 € donnent une idée de l’ordre de prix auquel il faut s’attendre. Un prix susceptible d’en décourager plus d’un, en particulier côté locataire.
De plus, aucune précision n’a encore été donnée sur un éventuel partage des frais entre propriétaire et locataire, en particulier si le constat est réclamé en cas de litige. Espérons maintenant que la loi saura fournir rapidement des réponses à ces questions en suspens, et porter à la connaissance de tous ce nouveau recours qui n’a pas fait pour l’instant l’objet d’une campagne d’information des particuliers.
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