Sommaire
- Des règles plus strictes dans les zones touristiques
- La location saisonnière : un modèle en perte de terrain
- La location longue durée reprend l’avantage
- Location saisonnière ou location longue durée : que choisir ?
- Ce qu’il faut vérifier avant d’investir
Des règles plus strictes dans les zones touristiques
Depuis novembre 2024, la loi Le Meur autorise les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires à imposer un usage exclusif en résidence principale pour une partie de leur immobilier neuf.
Plusieurs villes dépassent largement ce seuil et ont déjà adopté ou prévoient d’adopter ces mesures :
- Chamonix : environ 70 % des logements sont des résidences secondaires ;
- Bonifacio : autour de 54 % ;
- Royan : près de 43 %, avec 17 hectares de construction désormais interdits à la location saisonnière ;
- Île d’Oléron : plusieurs communes dépassent les 20 %, avec des mesures en préparation.
Objectif : répondre à la pénurie de logements pour les habitants à l’année.
La location saisonnière : un modèle en perte de terrain
Acheter dans le neuf pour faire du Airbnb n’est plus une option dans ces secteurs. Sur les programmes concernés, la location meublée touristique devient illégale, même ponctuellement.
Conséquences directes pour les bailleurs :
- Achat contraint par l’usage prévu (résidence principale uniquement) ;
- Rentabilité saisonnière compromise dans les zones pourtant très recherchées ;
- Risque juridique si usage non conforme au règlement ou au PLU.
La location longue durée reprend l’avantage
Dans ce contexte, la location à l’année devient plus qu’une alternative : un levier stratégique.
Plusieurs bénéfices à la clé :
- Rendement sécurisé sur la durée (baux classiques, loyers stables) ;
- Moins de gestion (pas de turnover, pas d’annonce à relancer, pas de frais de ménage) ;
- Moins de contraintes réglementaires (pas d’enregistrement comme meublé touristique, pas de taxe de séjour).
Sur l’île d’Oléron, une prime de 5 000 à 10 000 € est proposée à tout propriétaire qui loue un bien en résidence principale pendant au moins 7 ans.
Location saisonnière ou location longue durée : que choisir ?
Voici un tableau pour comparer les deux modèles dans le nouveau contexte réglementaire :
| Caractéristique | Location Longue Durée (LLD) | Location Saisonnière |
|---|---|---|
| Durée | Longue (minimum 1 an) | Courte (jours, semaines, ou quelques mois) |
| But | Résidence principale du locataire | Séjour temporaire (vacances, travail) |
| Meublé/Non meublé | Les deux sont possibles | Généralement meublé et équipé |
| Préavis de départ | Oui, pour locataire et propriétaire | Non, date de fin fixée dès le départ |
| Loyer | Fixe, révisé annuellement | Variable selon la saison et la demande |
| Charges | Souvent en sus du loyer | Généralement incluses dans le prix total |
| Réglementation | Plus stricte (protection du locataire) | Plus flexible (réglementation touristique) |
| Fiscalité pour le propriétaire | Revenus fonciers ou BIC meublé | Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) |
Que doit vérifier le bailleur avant d’investir ?
Avant un achat ou une mise en location, ces trois points sont essentiels :
- Lire le règlement du programme neuf : certains projets interdisent explicitement tout usage autre que résidence principale.
- Vérifier le Plan local d’urbanisme (PLU) : il peut inclure des zones à usage restreint dans le cadre de la loi Le Meur.
- Comparer les rendements nets : avec les restrictions touristiques croissantes, la location classique devient souvent plus rentable après charges et fiscalité.
Un appartement neuf à Bonifacio, situé dans une zone soumise à la loi Le Meur, ne pourra pas être mis en location saisonnière. Mais il peut être loué meublé à l’année sous le régime LMNP, avec amortissement du bien et fiscalité allégée.
Le “tout-saisonnier” vit ses derniers jours dans de nombreuses stations balnéaires ou de montagne. Pour les propriétaires-bailleurs, la location longue durée devient une stratégie d’investissement plus lisible, compatible avec les attentes locales et soutenue par certains dispositifs d’aide.
Dans les zones soumises à la loi Le Meur, anticiper l’usage autorisé et miser sur la stabilité s’impose comme le meilleur levier pour éviter un placement bloqué… et profiter d’un cadre réglementaire plus favorable.
SOMMAIRE
- Des règles plus strictes dans les zones touristiques
- La location saisonnière : un modèle en perte de terrain
- La location longue durée reprend l’avantage
- Location saisonnière ou location longue durée : que choisir ?
- Ce qu’il faut vérifier avant d’investir
