Sommaire
- Pourquoi les bailleurs meublés risquent-ils de payer trop en 2025 ?
- Quels dégrèvements permettent d’éviter de payer trop ?
- Quelles stratégies pour éviter les pièges fiscaux ?
Pourquoi les bailleurs meublés risquent-ils de payer trop en 2025 ?
La location meublée est juridiquement une activité commerciale, ce qui déclenche automatiquement la CFE, même en LMNP.
Cette spécificité expose les bailleurs à une taxe conçue pour les entreprises, et dont les montants grimpent chaque année.
En 2025, la cotisation minimale peut atteindre 243 €, contre 234 € en 2024. Pour un petit meublé loué à l’année, cette hausse réduit mécaniquement le rendement net.
Le risque majeur vient surtout d’une mauvaise classification fiscale :
- Meublé longue durée → taxation sur la cotisation minimale.
- Meublé courte durée / touristique → taxation sur la valeur locative réelle, souvent bien plus élevée.
Une erreur dans la déclaration initiale peut entraîner un surplus de CFE de plusieurs centaines d’euros. Beaucoup de bailleurs découvrent la surtaxe au moment de l’avis, sans savoir qu’un correctif est possible.
Quels dégrèvements permettent d’éviter de payer trop ?
Peu connu, le principal levier est le plafonnement légal de la CFE à 1,531 % de la valeur ajoutée (article 1647 B sexies du CGI).
Si la CFE exigée dépasse ce seuil, un remboursement ou une réduction pour l’année suivante est possible.
Comment vérifier si vous êtes éligible ?
- Calculez la valeur ajoutée de votre activité (micro-BIC ou réel).
- Multipliez-la par 1,531 %.
- Comparez avec la CFE indiquée sur votre avis.
Formulaires Cerfa à utiliser :
- (réel) :
- (micro-BIC) :
Exemple concret
Un bailleur génère 10 000 € de valeur ajoutée.
Plafond légal : 10 000 × 1,531 % = 153,10 €.
Si la commune réclame 243 €, vous avez droit à un dégrèvement.
Mais attention : la demande doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant l’imposition (ex. : CFE 2024 → deadline 31/12/2025).
Quelles stratégies pour éviter les pièges fiscaux ?
Pour sécuriser sa fiscalité et éviter de payer trop, trois réflexes s’imposent.
1. Vérifier la bonne assiette déclarée
La confusion entre courte et longue durée est fréquente.
Faites corriger votre classification auprès du SIE dès la première anomalie.
2. Calculer la valeur ajoutée chaque année
La valeur ajoutée varie selon les charges, amortissements et travaux.
Une baisse peut rendre votre CFE plafonnée, donc partiellement remboursable.
3. Anticiper les délais administratifs
Le paiement reste obligatoire avant le 15 décembre, même en cas de demande de dégrèvement.
Les remboursements n’arrivent qu’au début de l’année suivante, avec des délais variables selon les services des impôts.
