Locations saisonnières en LMNP : ces précautions vous évitent de payer des cotisations sociales

Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Tant que l’activité conserve un caractère non professionnel, aucune cotisation sociale n’est due.

Toutefois, l’administration peut considérer que l’activité dépasse le cadre du LMNP si le bailleur fournit des prestations para-hôtelières.

Les autorités compétentes considèrent que le loueur fournit des prestations para-hôtelières s’il propose au moins 3 de ces 4 services :

• Accueil de la clientèle ;
• Fourniture du linge de maison ;
• Service de ménage régulier ;
• Service de petit-déjeuner.

Au regard de ce principe, l'URSSAF porte une attention particulière aux locations saisonnières ou de courte durée. Les bailleurs louant leurs biens sur les plateformes (Airbnb, Booking…) sont plus susceptibles de proposer des prestations para-hôtelières.

Si ces services sont proposés, le propriétaire doit s’affilier au régime social des indépendants et s’acquitter de cotisations sociales pouvant atteindre 35 à 45 % des revenus, en lieu des 17,2% de prélèvements sociaux.

Avant de subir une requalification sociale coûteuse, il peut être utile de vérifier si votre activité est correctement structurée.

Pour échapper aux cotisations sociales, le bailleur doit simplement éviter de proposer des prestations para-hôtelières.

Pour cela, il peut mettre à profit les subtilités des critères d’appréciation des 4 services décrits plus haut : 

• Pour l'accueil de la clientèle : le propriétaire doit veiller à ne pas remettre les clés en mains propres et à ne pas imposer une formalité d’enregistrement (assimilée à un check-in en hôtel). Il vaut mieux simplement laisser les clés dans une boîte aux lettres ;
• Pour la fourniture de linge de maison : vous pouvez fournir des draps, serviettes et des torchons propres. Toutefois, ils ne doivent pas être renouvelés pendant toute la durée du séjour ;
• Pour le ménage : tout comme la fourniture de linge de maison, il s’agit d’attendre la fin du séjour pour nettoyer le logement. Un ménage hebdomadaire suffit pour que le bailleur risque l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants ;
• Pour le petit-déjeuner : il faut éviter de servir un petit-déjeuner. Les autorités compétentes considèrent que le bailleur coche cette case même s’il fait appel à un prestataire pour préparer les repas.

Rappelons que le bailleur est redevable des cotisations s’il propose 3 de ces 4 services. Rien ne vous empêche donc d'accueillir votre clientèle et de fournir du linge propre et le renouveler si vous évitez de faire le ménage et de servir le petit-déjeuner.

Une fois ces précautions mises en place, il reste essentiel de sécuriser vos démarches déclaratives pour éviter toute erreur de qualification.

Vous pouvez tout de même être soumis aux cotisations sociales si l’administration vous a attribué le code APE 5520Z – Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée. 

Ce code désigne justement les locations incluant des prestations para-hôtelières. L’administration peut l’attribuer à tort si le bailleur n’a pas clairement décrit son activité au moment de l’immatriculation de l’activité LMNP.

Votre code APE devrait être le 6820A – Location de logements. Si vous avez reçu le mauvais code APE (et que donc vous ne proposez pas de prestations para-hôtelières), il faudra le corriger pour échapper aux cotisations sociales.