Non-renouvellement de bail : les nouveaux motifs légitimes que la loi reconnaît en 2026

Soyons clairs. En 2026, aucun « nouveau motif officiel » ne vient bouleverser la liste existante. Ce qui change, c’est l’obligation pour le propriétaire de justifier beaucoup plus précisément sa décision. Les motifs légitimes et sérieux ne pourront plus être invoqués à la légère. Le contexte énergétique et les enjeux climatiques renforcent la vigilance des juges : la période des congés flous ou insuffisamment argumentés est terminée.

Pour rappel, un bailleur peut donner congé pour trois raisons uniquement :

1. reprise pour habiter ;
2. mise en vente ;
3. motif légitime et sérieux.

C’est ce troisième motif qui évolue en pratique. Les manquements du locataire (impayés, troubles, sous-location) restent valables, mais doivent désormais être prouvés avec davantage de rigueur. Quant aux travaux, en particulier la rénovation énergétique, ils deviennent un motif majeur — mais uniquement si leur ampleur est démontrée, et s’ils rendent vraiment impossible le maintien du locataire dans les lieux.

La nécessité d’une rénovation énergétique lourde est de plus en plus reconnue comme un motif légitime, notamment pour sortir un logement du statut de passoire thermique. Mais ce motif reste strictement contrôlé. Le bailleur doit prouver que les travaux sont non seulement réels et financés, mais aussi incompatibles avec la présence du locataire.

Ce sont donc des chantiers lourds qui peuvent justifier un congé : isolation complète par l’intérieur, changement intégral du système de chauffage, réfection globale du logement… bref, des travaux qui nécessitent de vider entièrement le bien.

Pour que le congé soit valable, le dossier du bailleur doit être irréprochable. Les preuves indispensables incluent :

• L’ampleur du chantier : devis détaillés, plans, diagnostics, éventuel permis de construire.
• L’incompatibilité avec l’occupation : attestation d’un architecte ou maître d’œuvre précisant que le locataire ne peut rester.
• La réalité du projet : financement acquis (accord de prêt, preuve de fonds), calendrier crédible.

Sans ces éléments, le congé est exposé à un risque majeur d’annulation pour « caractère frauduleux ».

Les motifs imputables au locataire ne changent pas, mais leur traitement devient plus exigeant. Là encore, la simple affirmation du bailleur ne suffira plus. Chaque fait doit être documenté et daté.

Voici les preuves désormais attendues pour les principaux motifs :

En résumé : sans preuves, le motif risque d’être jugé irrecevable. Les juges exigent un dossier précis, chronologique et complet.

Les deux autres motifs — reprise et vente — restent inchangés. Mais ils sont désormais examinés avec une suspicion plus forte. Le congé pour reprise doit correspondre à un projet réel de résidence principale. Le congé pour vente doit être sincère, avec un prix non dissuasif. La moindre incohérence peut entraîner des sanctions pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour congé frauduleux.

Le respect du formalisme est crucial :

• préavis de six mois en location vide, trois mois en meublé ;
• notification par LRAR, acte d’huissier ou remise contre signature ;
• contenu du congé clair, précis et complet.

La moindre erreur peut entraîner la reconduction automatique du bail.