Sommaire
- 1. L’IRL : la seule base légale pour augmenter un loyer en 2026
- 2. Les deux blocages qui annulent une hausse pourtant permise par l’IRL
- 3. La notification : l’étape souvent oubliée qui rend une hausse nulle
1. L’IRL : la seule base légale pour augmenter un loyer en 2026
L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’, fixe le plafond maximal d’augmentation.
Pour que la révision soit possible, il faut :
- une clause de révision dans le bail ;
- un trimestre de référence clairement indiqué ;
- une hausse appliquée dans l’année, sans rétroactivité.
Formule officielle :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL / Ancien IRL)
Exemple :
800 € de loyer avec +2 % d’IRL
Soit 800 × 1,02 = 816 € (plafond absolu).
L’IRL reste un outil strict :
- On ne peut jamais dépasser le résultat du calcul ;
- L’augmentation ne dépend ni du marché, ni de l’inflation, ni des charges.
2. Les deux blocages qui annulent une hausse pourtant permise par l’IRL
Même avec un calcul conforme, certains logements ne peuvent pas être augmentés. Les contraintes viennent du DPE ou de la localisation en zone tendue.
Logements classés F ou G : gel total des loyers
Le gel prévu par la loi Climat et Résilience interdit :
- la révision annuelle via l’IRL,
- l’augmentation lors d’un changement de locataire,
- la majoration après travaux non performants.
C’est un blocage total, tant que le bien reste classé F ou G.
La réforme du DPE prévue en 2026 pourrait cependant reclassifier certains logements électriques.
Zones tendues : double plafond IRL + encadrement
Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux…), deux règles s’appliquent simultanément :
- En cours de bail : seule la hausse IRL est possible.
- À la relocation : le loyer ne peut dépasser le précédent montant, sauf exceptions limitées.
Ce système bloque toute hausse supérieure à l’IRL, même si le marché local grimpe.
En résumé, l’IRL n’est utile que si le logement n’est ni gelé, ni encadré.
3. La notification : l’étape souvent oubliée qui rend une hausse nulle
La révision n’est jamais automatique. Sans notification formelle, même un calcul irréprochable est juridiquement inutilisable. C’est l’erreur n°1 des bailleurs.
Pour sécuriser la révision :
- envoyer un courrier écrit ;
- privilégier la lettre recommandée avec AR (preuve incontestable) ;
- respecter le délai d’un an prévu dans le bail.
Oublier de notifier dans les temps = droit perdu pour l’année entière.
Pour être valable, la notification doit également contenir six éléments :
- Loyer actuel
- Ancien IRL
- Nouvel IRL
- Calcul complet
- Nouveau loyer révisé
- Date d’application
Une seule omission suffit à rendre la hausse contestable et donc caduque.
Pour éviter les oublis (date de révision, bon IRL, conformité DPE, encadrement local), un bailleur gagne à automatiser le suivi de ses échéances. Des outils comme BailFacile permettent d’être alerté au bon moment, de récupérer automatiquement le bon IRL et de générer une notification conforme, réduisant quasiment à zéro le risque de hausse invalidée.
SOMMAIRE
- 1. L’IRL : la seule base légale pour augmenter un loyer en 2026
- 2. Les deux blocages qui annulent une hausse pourtant permise par l’IRL
- 3. La notification : l’étape souvent oubliée qui rend une hausse nulle
