Attention, pensez à régulariser votre activité LMNP dans ces 4 situations

1 bailleur sur 3 n’a pas de SIRET faute d’immatriculation de l’activité LMNP. Ces propriétaires croient qu’ils sont en conformité avec la loi puisque les revenus locatifs sont par la suite déclarés et imposés.

La situation est toutefois problématique puisque l’immatriculation de l’activité LMNP est obligatoire. L’absence de SIRET présente des conséquences concrètes :

• L’activité existe du point de vue fiscal, mais elle n’a aucune existence administrative ; 
• Le bailleur ne peut pas passer au régime réel ;
• De nombreuses démarches administratives deviennent impossibles.

Pour régulariser la situation, le bailleur doit simplement déclarer rétroactivement son début d’activité LMNP à l’aide du formulaire P0i. La formalité s’effectue en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI.

Certains bailleurs disposent d’un unique numéro SIRET et ignorent qu’ils doivent obtenir un SIRET pour chaque logement loué. Cette situation est fréquente chez les propriétaires qui ont loué par la suite plusieurs biens sans mettre à jour administrativement leur activité LMNP.

Cette situation expose le bailleur à : 

• Une demande de régularisation de l’administration ;
• Des demandes de justificatifs incessants ;
• Des appels de CFE erronés. 

Pour régulariser la situation, le bailleur doit déclarer chaque logement supplémentaire comme un établissement distinct. La démarche s’effectue en ligne sur le guichet unique de l’INPI à l’aide du formulaire P2-P4i.

Lorsque la location est effectuée via Airbnb ou encore Booking, la plateforme collecte la taxe de séjour pour la reverser à la collectivité concernée. Les propriétaires pensent alors à tort que tout a été réglé à leur nom.

En réalité, les plateformes ne libèrent pas les loueurs de leurs obligations déclaratives. Le propriétaire reste donc tenu de déclarer la taxe de séjour auprès de la municipalité.

En l’absence de déclaration, la collectivité ne peut pas identifier correctement le logement et les montants collectés ne sont pas rattachés au bailleur. Par conséquent, le propriétaire s’expose à : 

• Des sanctions administratives ;
• Une régularisation rétroactive sur plusieurs périodes.

Pour régulariser la situation, le bailleur doit se rapprocher de la mairie ou de l’intercommunalité et déclarer périodiquement :

• Le nombre de nuitées ;
• Le nombre de voyageurs ;
• Le montant de taxe de séjour collecté par la plateforme.

La déclaration s’effectue via le formulaire ou le portail dédié mis en place par la collectivité.

De nombreux bailleurs pensent pouvoir passer au régime réel à tout moment, dès lors qu’ils déposent une liasse fiscale complète. Ils tiennent une comptabilité, font établir un bilan et un compte de résultat, puis transmettent une liasse fiscale en bonne et due forme.

Pourtant, le passage au régime réel n’est pas automatique. Pour passer au régime réel, le propriétaire doit préalablement adresser un courrier de levée d’option à l’administration.

Sans ce courrier, le bailleur reste au micro-BIC et ne peut pas prétendre aux avantages du régime réel (déduction des charges, amortissements…). 

Si le bailleur s’entête à déposer une liasse fiscale : 

• La liasse fiscale déposée peut être déclarée irrecevable ;
• Les charges et amortissements peuvent être intégralement remis en cause ;
• L’administration reconstituera l’imposition selon les règles du micro-BIC ;
• Un redressement assorti d’intérêts et de pénalités peut être appliqué.

Pour régulariser la situation, le bailleur doit :

• Vérifier si un courrier de levée d’option a bien été envoyé au service des impôts des entreprises (SIE) ;
• À défaut, adresser sans délai un courrier explicite formulant l’option pour le régime réel ;
• S’assurer que l’option est valable pour l’année concernée ;
• Ajuster, si nécessaire, les déclarations déjà déposées.