Sommaire
- Amortissement fiscal : la révolution qui s’annonce pour la location nue
- Les nouvelles obligations : un avantage fiscal, mais sous conditions
- Un statut encore en discussion, mais que les bailleurs doivent anticiper
Amortissement fiscal : la révolution qui s’annonce pour la location nue
La mesure phare du futur statut est claire : permettre au bailleur en location vide de déduire l’amortissement du logement de ses revenus fonciers. Cette déduction, réservée jusqu’ici au LMNP, deviendrait accessible aux particuliers louant un logement nu. Concrètement, il s’agit de comptabiliser chaque année une fraction du prix d’achat ou du coût de revient du bien, ce qui réduit mécaniquement l’assiette imposable.
L’objectif est transparent : rendre la location nue à nouveau attractive et encourager l’offre locative dans un marché fortement déséquilibré. L’amortissement pourrait ainsi devenir la nouvelle “arme fiscale” destinée à compenser les hausses de charges, la montée des normes et les restrictions énergétiques.
Les taux envisagés varieraient selon la nature du bien. Pour un logement neuf, notamment social ou très performant, on évoque un amortissement autour de 5,5 %. Pour de l’ancien rénové, les taux oscilleraient entre 3 et 4 %, à condition qu’au moins 20 % du prix soit investi dans une rénovation énergétique lourde. Ces paramètres restent débattus mais donnent une idée des arbitrages fiscaux en cours.
Les nouvelles obligations : un avantage fiscal, mais sous conditions
Cet avantage fiscal vient assorti d’un engagement ferme sur les loyers. Pour amortir son bien, le bailleur devra respecter des plafonds de loyers, probablement proches des barèmes Loc’Avantages. L’idée est de lier avantage fiscal et modération des loyers dans les zones où la tension immobilière est la plus forte. Le propriétaire devra donc ajuster précisément son loyer pour rester éligible sans sacrifier sa rentabilité.
Deuxième pilier : la performance énergétique. Le statut du bailleur privé sera adossé au DPE et aux normes thermiques en vigueur.
- Dans le neuf : conformité RE2020 obligatoire.
- Dans l’ancien : un niveau de classe énergétique à atteindre après travaux, sans quoi l’avantage fiscal ne sera pas maintenu.
Ces exigences énergétiques s’inscrivent dans la stratégie nationale de rénovation : un avantage fiscal ne doit pas maintenir un parc énergivore.
À cela s’ajoutent :
- un engagement de location d’au moins 9 ans,
- le respect de la zone géographique pour les plafonds de loyers,
- la conformité aux obligations classiques du bailleur (diagnostics, entretien, décence).
Ce n’est donc pas un dispositif “cadeau”, mais un équilibre fiscal : modération des loyers et rénovation énergétique contre réduction d’impôt.
Un statut encore en discussion, mais que les bailleurs doivent anticiper
Le statut du bailleur privé est aujourd’hui intégré au Projet de Loi de Finances 2026, sous forme d’amendement. Il sera discuté, modifié, précisé lors des débats parlementaires. Rien n’est définitif pour l’instant, mais l’esprit du texte semble stabilisé : encourager la rénovation, stimuler le marché locatif et rendre la location nue plus compétitive face au meublé.
Les propriétaires concernés sont :
- les particuliers louant en location nue,
- les investisseurs qui souhaitent arbitrer entre meublé et vide,
- les SCI à l’IR, qui devraient également être éligibles.
Même si le texte peut évoluer, l’horizon est clair : amortissement + loyers plafonnés + exigence énergétique. Les bailleurs doivent donc anticiper leurs choix patrimoniaux : rénovation à prévoir ? arbitrage meublé/vide ? changement de statut juridique ?
Pour en tirer pleinement parti, les bailleurs devront anticiper et adapter leur stratégie locative bien avant l’entrée en vigueur du dispositif.
SOMMAIRE
- Amortissement fiscal : la révolution qui s’annonce pour la location nue
- Les nouvelles obligations : un avantage fiscal, mais sous conditions
- Un statut encore en discussion, mais que les bailleurs doivent anticiper
