Statut du bailleur privé : des avantages fiscaux fondés sur des projections trop optimistes ?

Le rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 par les députés Daubresse et Cosson préconise de créer un statut fiscal dédié aux bailleurs privés.

Son principe : permettre un amortissement annuel du logement loué, comme dans le meublé (LMNP).

• 5 % de la valeur du bien pour le neuf.
• 4 % pour l’ancien, à condition de réaliser des travaux.

Ce mécanisme permettrait de réduire fortement l’imposition sur les loyers perçus, rendant la location nue plus attractive fiscalement.

Selon le rapport, l’État pourrait engranger jusqu’à 1,9 milliard d’euros de recettes annuelles supplémentaires entre 2026 et 2032, principalement via la TVA sur les logements rénovés.

Mais une étude indépendante commandée au cabinet Asterès remet en cause la fiabilité de ces prévisions.

Plusieurs points sont critiqués :

• Une rentabilité surestimée : le rapport part du principe que les logements rénovés seront immédiatement loués à des niveaux élevés, sans tenir compte des plafonnements de loyers (zones tendues, encadrement, …).
• Une vacance locative sous-estimée : les modélisations supposent des taux d’occupation proches de 100 %, loin des réalités du marché dans de nombreuses villes moyennes.
• Un effet d’aubaine possible : certains investisseurs pourraient profiter du dispositif sans créer d’offre locative nouvelle, réduisant son impact macroéconomique.

Selon Asterès, le rendement locatif net anticipé par les auteurs du rapport ne reflète pas les contraintes actuelles du marché.

L’étude souligne également que les coûts de rénovation ne sont pas intégrés dans les calculs de rentabilité du rapport parlementaire.

Or, pour bénéficier de l’amortissement sur un bien ancien, le bailleur devra réaliser des travaux, en lien avec :

• Les exigences d’éligibilité du nouveau statut ;
• Les obligations du DPE, avec l’interdiction progressive de louer les logements F et G (dès 2025 pour les G, 2028 pour les F).

Le coût moyen d’une rénovation énergétique performante (source : Ademe) est estimé entre 20 000 et 40 000 € par logement.

Ce niveau d’investissement peut annihiler les bénéfices fiscaux annoncés, notamment pour les petits bailleurs.

Le futur statut du bailleur privé repose sur un dispositif fiscal intéressant sur le papier, mais dont l'efficacité réelle dépend de paramètres très incertains.

Avant d’y souscrire, il est essentiel de :

• Évaluer le rendement net après travaux, pas seulement l’économie d’impôt.
• Prendre en compte le risque de vacance, les plafonds de loyers, et le niveau réel de la demande locative.
• Anticiper les futurs travaux de mise en conformité énergétique, souvent coûteux et incontournables.