Taxe foncière 2025 : pourquoi les bailleurs doivent déjà se préparer à la réforme de 2028

En 2025, la taxe foncière grimpe de 1,7 %, un rythme plus calme après +7,1 % en 2023 et +3,9 % en 2024. La facture moyenne atteint désormais environ 1 082 € par logement (source DGFiP), l’équivalent d’une mensualité de crédit classique.

Cette charge s’ajoute aux autres prélèvements qui grignotent la rentabilité locative. Sur quinze ans, les recettes de taxe foncière ont bondi de 29 à 56 milliards d’euros (+89 %). Depuis la suppression de la taxe d’habitation, cet impôt est devenu l’arme fiscale principale des communes, qui gardent la main sur leurs taux.

La taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale, encore indexée sur des loyers des années 1970. La réforme de 2028 alignera ce calcul sur la réalité du marché immobilier.

Impact attendu selon l’âge du logement (source IPP) :

• +20 % pour les biens d’avant 1920
• +15 % pour ceux d’avant 1950
• –16 % pour les constructions des années 1960-1970

Les biens anciens situés en centre-ville seront donc les plus exposés à une hausse sensible. L’administration prévoit toutefois un lissage pluriannuel, comme lors de la révision des locaux commerciaux en 2017.

Chaque bailleur doit intégrer la taxe foncière comme une variable stratégique et non comme une charge figée. Le calendrier d’envoi des avis (papier ou en ligne) permet d’anticiper, mais les hausses locales décidées par les mairies restent difficiles à prévoir.

À envisager dès aujourd’hui :

• Bilan annuel de rentabilité incluant la taxe foncière et ses évolutions probables
• Projection à moyen terme tenant compte de la réforme de 2028
• Arbitrage patrimonial : prudence sur l’investissement dans l’ancien en centre-ville
• Adaptation des loyers et travaux : répercuter partiellement les hausses ou différer certaines rénovations