Sommaire
- Trêve hivernale : quelles exceptions permettent encore d’expulser ?
- Quels droits conservent les bailleurs entre novembre et mars ?
- Comment préparer la sortie de trêve sans faux pas juridique ?
Trêve hivernale : quelles exceptions permettent encore d’expulser ?
Le principe de la trêve hivernale est limpide : toute procédure d’expulsion physique, même validée par une décision de justice, est suspendue. L’objectif : éviter qu’un locataire ne se retrouve à la rue en plein hiver.
Mais la loi, encadrée par l’, prévoit plusieurs exceptions précises qui, mal comprises, exposent bailleurs et locataires à de graves erreurs.
Hors du champ de la trêve :
- Les squatteurs, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou d’un terrain, ne bénéficient d’aucune protection hivernale.
- Un relogement adapté proposé au locataire lève la protection.
- Les immeubles dangereux ou insalubres frappés d’un arrêté de mise en sécurité échappent à la trêve.
- Les expulsions décidées par un juge aux affaires familiales (par exemple en cas de violences conjugales) restent exécutoires.
Ignorer ces nuances peut mener à des infractions graves : un propriétaire procédant à une expulsion hors-règles risque trois ans de prison et 30 000 € d’amende.
Quels droits conservent les bailleurs entre novembre et mars ?
S’il n’est pas possible d’expulser ou de couper les accès à un locataire pendant la trêve, le propriétaire ne se retrouve pas pour autant démuni.
L’essentiel : continuer (ou entamer) les démarches préparatoires avant la reprise des expulsions au printemps.
Concrètement, il est recommandé de :
- Continuer à exiger le paiement du loyer, même durant la trêve : la dette locative continue à courir.
- Adresser, si nécessaire, un commandement de payer au locataire et à sa caution.
- Saisir le tribunal pour demander l’expulsion (la procédure sera suspendue jusqu’au 1er avril, mais le dossier avance sur le fond).
- Négocier un plan d’apurement ou un échéancier avec les services sociaux (FSL, assistantes sociales, etc.).
| Action | Possible pendant la trêve ? |
|---|---|
| Expulser physiquement le locataire | ❌ Non |
| Adresser un commandement de payer | ✅ Oui |
| Négocier un échéancier ou relancer le paiement | ✅ Oui |
| Saisir le tribunal / avancer la procédure | ✅ Oui |
| Couper eau/gaz/électricité | ❌ Non |
Comment préparer la sortie de trêve sans faux pas juridique ?
La trêve hivernale ne résout aucune situation de fond : elle ajourne le problème.
Locataires comme propriétaires doivent mettre à profit ces cinq mois pour éviter une crise dès le printemps.
Les bailleurs ont tout intérêt à :
- Maintenir le dialogue et documenter tous les échanges.
- Préparer un échéancier écrit d’apurement des dettes.
- Anticiper les aides sociales si le locataire est en difficulté.
- Sécuriser leur trésorerie, en prévoyant une réserve pour compenser l’immobilisation du bien.
Enfin, ne jamais oublier que toute auto-expulsion (changement de serrure, coupure d’électricité) constitue un délit, même en cas de loyers impayés.
L’hiver, la patience et la stratégie restent les meilleurs alliés du propriétaire prudent.
