Animaux, tabac et travaux: que peut interdire le propriétaire?

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Ces questions pratiques, de nombreux propriétaires se les posent. Faisons ici un tour d’horizon de ce qu’il est possible de faire et des clauses qui seraient considérées abusives et donc nulles aux yeux de la loi.

Les animaux domestiques

Parmi les obligations du locataire consignées au bail de location, figure la jouissance paisible des lieux loués.

Ajouter une clause interdisant la présence d’animaux domestiques dans le logement est donc en soit abusif et ne pourra pas être une raison de non renouvellement du bail.

Cependant, si le locataire a le droit de posséder un animal, il n’est en rien exonéré du mauvais comportement que celui-ci pourrait avoir, notamment si cela provoque des dégradations, des nuisances sonores ou que l’animal mord un voisin.

Dans ces cas-là, afin que la responsabilité du propriétaire ne soit pas engagée, celui-ci doit montrer qu’il a pris contact auprès du locataire pour faire cesser les troubles.

Si une lettre simple ne suffit pas ou que le locataire est de mauvaise foi, l’envoi d’une lettre en recommandé permettra d’apporter une preuve formelle de la démarche et constitue une preuve en vue d’un possible non renouvellement du bail pour motifs légitimes et sérieux.

Parallèlement à cette demande de faire cesser les troubles, le propriétaire peut contacter le maire de la commune du logement afin que celui-ci exige au locataire de prendre les mesures adéquates. Si le locataire ne réagit pas et que l’animal présente un danger pour les personnes, l’animal pourra être placé dans un lieu de dépôt approprié.

Vous pouvez retrouver la liste complète des animaux domestiques autorisés ici.

Exceptions

Les chiens d’attaque de 1ère catégorie, comme les Tosa, Pitbulls ou American Staffordshire peuvent être interdits par le propriétaire, et ce même si locataire détient un permis de détention. Une clause au contrat est obligatoire.

Le législateur a interdit les nouveaux animaux de compagnie (NAC) dangereux ou protégés, comme les araignées, serpents et scorpions. Cette liste est malheureusement très floue, demandez au candidat locataire le nom exact de l’espèce pour savoir si l’animal rentre dans la catégorie des animaux interdits. Si c’est le cas, pas besoin d’ajouter une clause au contrat pour l’interdire dans le logement.

Le tabac

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De même que pour les animaux domestiques, il n’est pas possible d’interdire au locataire de fumer dans le logement dès lors que cela ne provoque pas de troubles de voisinage.

Cependant, s’il en résulte des dégradations (traces de brulures) ou que les peintures en ressortent plus jaunes qu’à l’entrée lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire est en droit de garder tout ou partie du dépôt de garantie pour repeindre ou faire les réparations.

Les travaux effectués à l’initiative du locataire

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Il arrive souvent que le locataire souhaite aménager le logement à son goût. Mais quelle est la frontière entre de la décoration et une transformation plus profonde du logement ?

Si l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est clair à ce sujet, en disant que le locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans accord écrit du propriétaire, l’article 6 précise en même temps que le propriétaire ne peut s’opposer à des aménagements effectués par le locataire des lors qu’il ne transforment pas le logement.

Heureusement, la jurisprudence nous aide ici à discerner ce qui relève d’un aménagement (autorisé) d’une transformation (interdite).

Exemples d’aménagements
  • Repeindre une partie des murs (y compris en couleur vive)
  • Faire des trous au mur pour accrocher des tableaux et étagères et les reboucher proprement avant son départ
  • Poser de la moquette dans une pièce
  • Transformer une chambre en bureau sans modification du bâti

Ces aménagements ne peuvent pas faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie.

De nombreux propriétaires estiment cependant que certains aménagements pourraient rendre la relocation du bien plus difficile. Imaginez en effet un locataire qui aurait repeint tout l’appartement en noir.

Afin de vous protéger, nous vous recommandons d’être le plus précis possible dans votre état des lieux d’entrée en précisant au maximum les choses. Ce document est parfois pris à la légère, mais il est un point de comparaison indiscutable lors de la sortie du locataire.

Exemples de transformations
  • Remplacer une baignoire par une douche
  • Transformer une chambre en cuisine aménagée
  • Casser un mur

Lorsque des transformations sont constatées, le propriétaire peut les garder sans que le locataire ne puisse être indemnisé ou réclamer la remise en l’état aux frais du locataire.

Les travaux qui participent à une augmentation de la valeur locative

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Ces travaux peuvent être participer à l’amélioration de la performance énergétique du logement (pose d’un double vitrage) ou à l’amélioration de son confort (changement de la baignoire par un bain à remous). Dans ces cas-là, le locataire a tout intérêt à prendre contact avec le propriétaire et éventuellement négocier une remise de loyer temporaire ou une participation aux frais puisque ces travaux contribuent à augmenter la valeur locative du logement. Il est possible de formaliser tout cela via un avenant au bail.

Certains travaux restent en zone grise. La jurisprudence varie par exemple pour la peinture ou la pose d’une moquette, selon qu’elle s’applique à l’ensemble du bien ou non. Nous recommandons aux locataires de contacter le propriétaire et de leur demander une autorisation écrite, afin que tout le monde soit sur la même longueur d'onde et éviter un litige.

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