SOMMAIRE
- À quoi sert l’acte de cautionnement ?
- Quelles différences entre caution simple et caution solidaire ?
- Quelles conditions pour la validité d'un acte de cautionnement ?
- Quelle est la durée d’engagement de la caution ?
- Les points de vigilance pour la rédaction d'un acte de cautionnement
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
L'acte de cautionnement est un document distinct du bail, signé par la caution et le bailleur.
La loi exige que le bailleur remette à la caution un exemplaire du contrat de location.
Il est vivement recommandé d'intégrer l'acte à l'annexe du bail.
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L’acte de cautionnement est un contrat qui permet au bailleur de se prémunir contre les impayés. Une tierce personne, appelée la caution, s’engage à régler la dette du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Si cet engagement peut parfois faire l'objet d'une clause intégrée au bail, il peut aussi prendre la forme d’un acte distinct, signé séparément et annexé au contrat de location.
À quoi sert l’acte de cautionnement dans une location ?
Un acte distinct pour garantir les dettes locatives
L’acte de cautionnement est un engagement formel, distinct du bail d’habitation, par lequel un tiers s’engage à régler les dettes du locataire en cas d’impayé.
Il peut être signé sous seing privé, devant notaire ou par voie électronique, par une personne physique (parent, proche) ou morale (organisme comme Action Logement, entreprise).
La signature du bailleur n’est pas obligatoire, mais elle peut faciliter la preuve en cas de litige.
Une garantie complémentaire pour les locataires incertains
L'acte de cautionnement est souvent demandé lorsque la solvabilité du locataire est incertaine (étudiants, périodes d’essai, revenus irréguliers). Dans ces circonstances, ce document constitue une protection supplémentaire pour le bailleur en cas d’impayés.
L’acte de cautionnement engage :
- La caution : elle s’engage à payer les dettes locatives si le locataire est défaillant ;
- Le créancier : il s’agit du bailleur, bénéficiaire de la garantie ;
- Le débiteur : c’est le locataire dont la dette est garantie, même s’il ne signe pas l’acte.
Quelles différences entre caution simple et caution solidaire ?
La caution simple : une garantie secondaire
Dans le cadre d’un cautionnement simple, le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire en justice avant de pouvoir réclamer la dette locative à la caution (bénéfice de discussion). Par ailleurs, lorsque plusieurs cautions sont engagées, le bailleur doit répartir la dette entre elles. Chacune n’est redevable que de sa part (bénéfice de division).
Ce type d’engagement est plus pratique pour la caution, mais moins efficace pour le bailleur qui doit d’abord épuiser ses recours contre le locataire.
La caution solidaire : une garantie directe et intégrale
Le cautionnement solidaire est la forme la plus courante dans les baux d’habitation. Dans ce cadre, le garant renonce expressément aux bénéfices de discussion et de division. En conséquence, le bailleur peut :
- Agir directement contre la caution dès le premier impayé, sans mise en demeure du locataire. ;
- Réclamer l’intégralité de la dette auprès d’une seule caution, même lorsqu'il y en a plusieurs.
Ce type de cautionnement offre au bailleur une sécurité juridique plus directe et plus efficace en cas d’impayés.
Quelles conditions pour la validité d'un acte de cautionnement ?
Mentions obligatoires à intégrer dans l'acte
Pour être valable, l’acte de cautionnement signé par une personne physique doit respecter les conditions prévues par le et la . Il doit contenir notamment :
- L’identité des parties (caution, bailleur, locataire) ;
- Le montant du loyer, des charges et les modalités de révision ;
- La durée de l’engagement (durée fixe ou indéterminée) ;
- Le type de cautionnement (simple ou solidaire) ;
- Une mention précisant que la caution s’engage à payer au bailleur les sommes dues par le locataire en cas de défaillance ;
- La limite de l’engagement (montant en chiffres et en toutes lettres), incluant le principal et les accessoires (intérêts, frais) ;
- La renonciation aux bénéfices de discussion et de division, si l’acte prévoit un cautionnement solidaire ;
- La signature de la caution.
Depuis l’, la mention manuscrite n’est plus obligatoire dans un bail d’habitation. En revanche, l’acte doit toujours contenir une formule claire et explicite exprimant l’engagement de la caution, sous peine de nullité.
La remise du bail signé à la caution est expressément exigée par la loi (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). En l’absence de ce document, l’acte de cautionnement peut être jugé inopposable ou nul.
Interdictions légales du recours à la caution
Dans certains cas, la loi interdit au bailleur de recourir à une caution sous peine de nullité.
Ainsi, conformément à l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un bailleur ne peut pas cumuler un cautionnement et une assurance loyers impayés. Toutefois, cette interdiction ne s’applique pas si :
- Le locataire est étudiant ou apprenti ;
- La caution est apportée par un organisme agréé issu de la liste fixée par décret ;
- Le bailleur est une personne morale, à l’exception des SCI familiales.
La loi n'oblige pas les deux parties à intégrer cet acte parmi les annexes du bail. Cette pratique est toutefois conseillée pour prouver l’existence de cet engagement, assurer sa traçabilité et le relier clairement au bail concerné.
Quelle est la durée d’engagement de la caution ?
Engagement à durée indéterminée
Par défaut, la caution s’engage pour toute la durée du bail, y compris ses renouvellements. Cet engagement est alors à durée indéterminée.
Cependant, une clause spécifique dans l’acte peut fixer une date de fin précise.
Résiliation de l'acte par la caution
Dans le cadre d’un cautionnement à durée indéterminée, la caution peut résilier son engagement à tout moment.
Cette résiliation prend effet à la fin du bail en cours au moment de la notification. Elle ne libère toutefois pas la caution des dettes dues avant cette date.
Décès de la caution
Le décès de la caution met fin à son engagement, sauf si une clause du contrat prévoit expressément que les dettes déjà nées à la date du décès sont transmissibles à ses héritiers. Cette transmission ne peut jamais concerner les dettes futures.
Reconduction du bail et cautionnement
La reconduction du bail n’entraîne pas automatiquement la prolongation du cautionnement. Pour garantir la période reconduite, un nouvel engagement écrit est nécessaire, sauf mention contraire dans le premier acte.
Les points de vigilance pour la rédaction d'un acte de cautionnement
| Qui est concerné ? | Ce que le cautionnement implique | Ce qu'il faut vérifier avant signature |
|---|---|---|
| Caution | Peut être tenue de régler loyers, charges, intérêts et frais si le locataire fait défaut. | Montant garanti, durée, type (simple ou solidaire), conditions de résiliation, exemplaire du bail remis à la caution. |
| Bailleur | Dispose d’un recours contre un tiers en cas d’impayés du locataire. | Rédaction conforme de l'acte (mentions obligatoires, date, signature) ; ajout de l'acte à l'annexe du bail ; vérifier l'absence de cumul avec une assurance loyers impayés. |
| Locataire | Sa dette est garantie par un tiers, même s’il ne signe pas l’acte. | Vérifier que la caution a bien reçu le bail et compris l’étendue de son engagement. |
FAQ
Comment remplir l'acte de cautionnement ?
L’acte doit mentionner l’identité des parties, le montant du loyer, la durée, le type de caution (simple ou solidaire), la limite de l’engagement, et une formule claire d’acceptation. Il doit être signé par la caution, et un exemplaire du bail doit lui être remis.
Quelle est la différence entre la caution et le cautionnement ?
La caution est la personne garante. Le cautionnement est l’acte qui formalise son engagement.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 2297 du Code civil
- Legifrance.gouv.fr - Articles 2288 à 2320 du Code civil
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- À quoi sert l’acte de cautionnement ?
- Quelles différences entre caution simple et caution solidaire ?
- Quelles conditions pour la validité d'un acte de cautionnement ?
- Quelle est la durée d’engagement de la caution ?
- Les points de vigilance pour la rédaction d'un acte de cautionnement
- FAQ
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