Qu'est-ce que l'assurance dégradation locative ?

L'assurance dégradation locative n'est pas une offre d'assurance proposée seule. Elle ne peut pas être souscrite en dehors de l'assurance loyers impayés. Cette garantie a été pensée pour protéger le bailleur des dégradations causées par le locataire. Elle donne les moyens de se faire indemniser entre deux baux pour accélérer la relocation. Ce type d'assurance s'avère par exemple utile face à des dégradations de meubles en location meublée.

L'assurance dégradation locative couvre uniquement les dommages et destructions dont le locataire est responsable. Cela concerne :

• La destruction ou casse d'équipements ;
• La dégradation des murs, plafonds ou sols (trous, fissures, etc.) ;
• La détérioration des meubles que cela soit volontaire ou non.

Selon le contrat d'assurance, l'assureur peut prévoir une indemnisation pour la période pendant laquelle le logement est inutilisable à cause des travaux.

En revanche, cette assurance ne couvre pas :

• Les travaux d'entretien comme les travaux de peinture ou le remplacement des joints anciens ;
• Les frais de nettoyage ;
• Les dommages déjà couverts par l'assurance habitation souscrite par le locataire (dégâts des eaux, incendie…) ;
• Les dégradations sans lien avec la responsabilité du locataire et notamment les dommages dus à la vétusté du bâtiment ou au manque d'entretien.

Notons que le montant de l'indemnisation sera minoré par :

• La franchise : une partie des coûts reste à la charge du propriétaire. Ce montant appelé "franchise" est indiqué dans le contrat d'assurance ;
• La vétusté du bâtiment : les indemnisations tiennent compte de l'ancienneté des équipements. L'assureur applique une dépréciation annuelle de 6% plafonnée à 50% ;
• Le plafond d'indemnisation : le contrat de location précise le montant maximal d'indemnisation (entre 7 000€ et 10 000€) ;
• Le montant du dépôt de garantie : l'indemnisation est réduite du montant du dépôt de garantie du locataire.

En cas de sinistre, l'assuré doit :

1. Inscrire sur l’état des lieux de sortie toutes les dégradations locatives de manière précise ;
2. Faire établir un devis de remise en état par un professionnel. Cela permettra d’avoir une estimation des coûts de réparation ;
3. Envoyer une lettre recommandée au locataire dans lesdix jours suivant l’état des lieux de sortie pour l’informer de la non-restitution du dépôt de garantie et de la demande de paiement des travaux ;
4. Attendre un délai 30 jours après l’état des lieux de sortie avant de déclarer le sinistre auprès de l’assureur.

Par la suite, l'assureur donne son autorisation pour réaliser les travaux. Le cas échéant, la compagnie d'assurance dépêche sur les lieux un expert pour évaluer avec exactitude l'ampleur des dommages.

Le bailleur devra patienter 2 mois tout au plus avant de s'atteler aux travaux de remise en état. Voilà pourquoi l'indemnisation pendant la période d'immobilisation du bien peut être intéressante. 

En définitive, avec la souscription d'une assurance dégradation locative, les frais de remise en état sont remboursés jusqu’à hauteur d'un certain plafond et après l’application d’un coefficient de vétusté et la déduction du dépôt de garantie. Or, au regard de la dépréciation de la vétusté (bien souvent 50 %), il est clair qu'une telle assurance sera uniquement intéressante en présence d'un logement fraîchement bâti ou récemment rénové. 

Si un propriétaire songe à souscrire cette assurance , il doit se pencher sur :

• Les délais de traitement de dossier en cas de sinistre ;
• L'étendue de la couverture (souvent partielle) ;
• Le montant du plafond d’indemnisation ;
• Les franchises appliquées.

Quoi qu'il en soit, les dégradations locatives graves (excédant le montant du dépôt de garantie) sont rarissimes. En l'absence d'une assurance dédiée, les recours du propriétaire en cas de dégradations lui permettent d'obtenir réparation. Seulement, obtenir gain de cause demande du temps. Malgré les 2 mois d'attente dans la pire des situations, le propriétaire s'épargne une procédure éreintante avec une assurance.