La dératisation est-elle à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Face à la prolifération de nuisibles dans une habitation, la règlementation nationale permet de comprendre qui en a la charge entre le locataire et le propriétaire. 

Que dit le décret du 26 août 1987 sur les dépenses liées à la dératisation ?

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 stipule que les dépenses liées à la dératisation ne peuvent pas être imputables au locataire. En règle générale, elles sont à la charge exclusive du propriétaire.

Cependant, il existe une exception. Si la présence de rongeurs est directement liée au comportement du locataire, le propriétaire pourra lui demander de participer aux frais de dératisation. Pour établir un lien direct entre la présence de rongeurs et le manque d'hygiène du logement, il réunit un ensemble de preuves solides :

• Un constat d'huissier mettant en avant l'insalubrité du logement ;
• Des photos prouvant les conditions d'hygiène déplorables ;
• Les témoignages des voisins relatifs au manque d'entretien de l'habitation.

Dans le cadre d'une copropriété, si la présence de nuisibles trouve son origine dans les parties communes, il incombe au syndic de mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour procéder à leur dératisation.

Quelle est l'obligation du bailleur en matière de nuisibles ? 

L'obligation du bailleur en matière de nuisibles est encadrée et renforcée par les textes de loi suivants :

• Arrêté du 29 décembre 1976 : les propriétaires doivent mettre en place des mesures préventives afin de prévenir toute infestation de rongeurs dans le bâtiment. Le recours à une entreprise de dératisation s'impose donc pour éradiquer les nuisibles.
• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur possède une obligation de délivrance d'un logement décent ne présentant aucun risque pour la santé ou la sécurité des occupants.
• Loi Elan du 23 novembre 2018 : un logement salubre doit être exempt de toute infestation de nuisibles. 
• Arrêt de principe rendu le 29 janvier 2002, Cour de cassation : le bailleur a l'obligation d'assurer la jouissance paisible du logement loué en effectuant tous les travaux nécessaires à son entretien. Cette obligation s'étend à la lutte contre les nuisibles.

Quelle est la responsabilité du locataire en matière de dératisation ? 

L'article 7 du 6 juillet 1989 précise que le locataire se charge de l'entretien des locaux. De ce fait, si la présence de rongeurs fait suite à un défaut d'entretien de sa part, les frais d'extermination seront à sa charge dès lors que le propriétaire prouve sa responsabilité. 

S'il constate la présence des nuisibles dans son appartement, il doit en informer immédiatement son propriétaire. Ce dernier mandatera une entreprise de désinsectisation pour en connaître l'origine.

Si les rongeurs se sont installés dans les parties communes, il revient au syndic de copropriété de les chasser.

Même si dans la majorité des cas, le propriétaire se charge de la dératisation, l'étude de plusieurs cas pratiques spécifiques est nécessaire : 

• Exemple 1 : le locataire découvre une infestation de rats dans un appartement loué due à un problème structurel non signalé par le propriétaire. Conformément à la loi du 6 juillet 1989, les frais de dératisation sont à la charge du bailleur qui est responsable de l'état de l'habitation. 
• Exemple 2 : le locataire entrepose des ordures à l'air libre, attirant des rongeurs. Malgré plusieurs lettres recommandées, le problème persiste. Le locataire est donc tenu responsable et devra se charger des frais de dératisation. 
• Exemple 3 : Les ordures s'accumulent dans le local poubelles de l'immeuble qui est rarement vidé et nettoyé. Le syndic de copropriété est soumis aux règlements sanitaires départementaux et se charge de la dératisation. Le coût sera reporté sur l'ensemble des copropriétaires.
• Exemple 4 : L'immeuble se situe dans une zone à risque d'infestation, à proximité de décharges ou de sources d'eaux usées. La municipalité, mais aussi le syndic de copropriété et les propriétaires sont responsables de la mise en œuvre d'actions de prévention. 

En l'absence de réaction de la part du bailleur, le locataire dispose de plusieurs solutions pour mettre fin à la prolifération :

• Mettre en demeure le propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour débarrasser le logement des nuisibles dans un délai de 8 jours ; 
• Signaler le problème au Service d'Hygiène et de Santé de la mairie en rappelant le droit du locataire à bénéficier d'un logement décent ; 
• Saisir la Commission Départementale de Conciliation afin de trouver une solution amiable avec le propriétaire ; 
• Saisir le tribunal judiciaire afin de contraindre le bailleur de lutter contre l'infestation d'espèces nuisibles. Le locataire pourra réclamer des dommages et intérêts ou exiger la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. 

Le coût de la dératisation dépend de plusieurs facteurs : 

• La superficie à dératiser ; 
• L'ampleur de l'infestation ; 
• Les méthodes utilisées par la société d'extermination de nuisibles ; 
• La fréquence des traitements, notamment en cas d'infestation importante ; 
• Les contraintes techniques de l'intervention. 

Le tarif se situe entre 100 et 300 € pour un appartement ou une maison.