Qui est responsable des dégradations locatives ?

Les dégradations locatives désignent toute détérioration constatée dans le logement au moment de la restitution des clés, qui dépasse la simple usure normale liée au temps et à l’usage.

Elles se distinguent donc de la vétusté, qui correspond à la dégradation naturelle des matériaux avec les années.

Par exemple, une peinture ternie par le temps relève de la vétusté, tandis qu’un mur tâché ou percé sans autorisation constitue une dégradation locative. Le bailleur doit prouver que le logement était en bon état lors de l’entrée du locataire, d’où l’importance de l’état des lieux d’entrée.

Le locataire est responsable des dommages causés par son usage du logement et doit le rendre dans l’état où il l’a reçu. Cette responsabilité découle de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Les dommages causés par sa négligence

Sont imputables au locataire toutes les dégradations résultant d’un manque d’entretien ou d’une mauvaise utilisation. On peut citer comme exemple :

• Joints de salle de bain moisis faute d’aération ;
• Taches de graisse sur les murs de la cuisine ;
• Parquet usé à cause d’une fuite non signalée ;
• Portes ou poignées cassées à la suite d’une mauvaise manipulation.

Autrement dit, tout dommage qui aurait pu être évité par un usage normal du logement ou un entretien régulier engage la responsabilité du locataire.

Les petites réparations

Le locataire doit également assurer les réparations locatives, c’est-à-dire les petites interventions d’entretien courant listées dans le décret du 26 août 1987.

Cela comprend par exemple :

• Le remplacement des ampoules et fusibles ;
• Le graissage des gonds de porte ;
• Le nettoyage des grilles d'aération ;
• La réparation d’un joint ou d’un robinet défectueux.

Le bailleur reste responsable des dégradations dues à :

• L'usure normale des équipements ou la vétusté du logement,
• Un vice de construction,
• Un cas de force majeure (dégât des eaux, incendie, infiltration).

Un radiateur ou une chaudière en panne après 20 ans de service relève donc de la responsabilité du propriétaire. De même, les travaux importants de structure ou de remplacement d’équipements vétustes ne peuvent être imputés au locataire.

L'état des lieux de sortie permet de mettre en évidence les dégradations locatives. Le bailleur peut démontrer les dommages subis par le logement en comparant l'état des lieux d'entrée à l'état des lieux de sortie. 

Notons que les états des lieux sont contradictoires. Ils doivent être réalisés en présence du locataire et du bailleur (ou leurs représentants). La signature des deux parties fait foi à l'issue de la procédure. 

La force de votre recours contre le locataire repose entièrement sur la qualité de votre état des lieux de sortie. Il doit être très précis (avec photos et détails) et conforme à la législation. Utiliser document téléchargeable prêt à l'emploi est donc conseillé. 

À l'issue de l'état des lieux de sortie, le bailleur doit estimer les dégradations locatives. Pour cela, il doit faire appel à des artisans qualifiés pour obtenir des devis. Ces derniers doivent être précis, détaillant chaque poste (peinture, plomberie, sols…).

Les devis prouvent également l'existence de dégradations et les professionnels peuvent départager les responsabilités du locataire et celles du bailleur. En effet, ces spécialistes peuvent préciser si les dégradations ont été causées par la négligence de l'occupant ou relèvent plutôt de l'usure normale. 

Pour obtenir réparation des dégradations locatives, le bailleur peut : 

• Retenir la somme due sur le dépôt de garantie : dès lors que la responsabilité du locataire est incontestable, toute dégradation locative peut faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie. Le bailleur doit toutefois justifier cette retenue avec des devis ou des factures ; 
• Engager une action en justice si le dépôt de garantie est insuffisant : si le dépôt de garantie ne couvre pas la totalité des dégradations, le bailleur peut engager une action en recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu du logement. Il devra présenter les états des lieux, les devis ou factures, et tout élément prouvant la responsabilité du locataire. 

Le locataire conteste souvent les dégradations locatives. Sans preuve solide (état des lieux précis et devis), vous risquez de devoir restituer l'intégralité du dépôt de garantie.

L'outil de gestion locative BailFacile vous permet d'agir avec rigueur :

1. Le système facilite l'établissement de l'état des lieux d'entrée et de sortie ;
2. Il vous aide à respecter les délais de restitution du dépôt de garantie (1 ou 2 mois) en générant le courrier de justification et en vous notifiant à l'approche de la date butoir.

Vous transformez le constat des dégradations en une action de recouvrement légale et sécurisée.