Qui est responsable des dégradations locatives ?

Qu’entend-on par négligence du locataire ? 

On parle de négligence du locataire ou de manque d’entretien, lorsque ce dernier a détérioré le logement sans réaliser les réparations nécessaires en cours de bail. Le locataire est en effet obligé de répondre des dégradations qui surviennent durant la location, que ces dernières soient de son propre fait ou causées par les personnes suivantes :

• Les personnes qui résident habituellement avec lui dans le logement (concubin par exemple) ; 
• Les personnes qu'il héberge (hébergement à titre gratuit) ; 
• Les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande (artisan ou un autre professionnel mandaté pour des travaux) ; 
• Les sous-locataires éventuels. 

Des exemples de négligence du locataire 

Voici quelques exemples de détériorations pouvant entrer dans la catégorie de la négligence du locataire ou de son manque d'entretien :

• La présence de trous ou de taches sur les murs ; 
• Une porte enfoncée ou endommagée ; 
• Une moquette brûlée ou endommagée ; 
• Des meublés abimés ;
• Un parquet abîmé (taché, rayé …). 

Il est également important de noter que le locataire peut se dégager de sa responsabilité en démontrant, par tous les moyens possibles, qu'il n'est pas responsable des détériorations. Cela sera par exemple le cas, si une réparation importante, qui relève de la responsabilité du propriétaire, est à l'origine des détériorations.

De même, le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation qui couvre au moins les risques locatifs, tels que les dommages causés au logement par un dégât des eaux ou un incendie.

Qu’est-ce que la vétusté, l'usure naturelle ou normale ? 

La vétusté d'un logement, aussi appelée usure naturelle ou normale, correspond à l'état d'usure ou de détérioration normale des matériaux et équipements présents dans le logement dans le temps. Ces dommages sont à la charge du propriétaire, et ce même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives que nous avons précédemment abordées. Nous pouvons donc en conclure que lorsque la dégradation du bien est liée à la vétusté, elle n'engage pas la responsabilité du locataire, mais uniquement celle du propriétaire. 

La grille de vétusté  : un indispensable 

Toutefois, nous vous l’accordons, la limite entre les deux n’est pas toujours claire. Pour faire la distinction entre les dommages liés à la vétusté à la charge du propriétaire et les détériorations à la charge du locataire, nous vous recommandons donc d'utiliser une grille de vétusté.

Cette grille établit à la fois une durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ainsi qu’un coefficient de réduction annuel. Ces deux indicateurs vont ainsi permettre d’estimer le montant à régler par le locataire au titre des réparations locatives, en fonction de la durée pendant laquelle il a occupé le logement. 

Des exemples de vétusté 

Voici quelques exemples de manifestations de vétusté dans lesquels la responsabilité du propriétaire sera engagée :

• Des peintures dont la couleur s'est estompée ; 
• Des revêtements de sols usés ; 
• Des équipements électriques défectueux en raison de leur ancienneté ; 
• Une isolation thermique insuffisante ; 
• Des infiltrations ou à une mauvaise ventilation ; 
• Des fissures dans les murs ou sur le plafond. 

Il existe aussi des situations dans lesquelles le dommage causé dans le logement ne vient ni du fait du locataire ni du propriétaire, mais d’un élément extérieur… Cela peut être un cas de force majeure ou encore un cambriolage. Qui est responsable dans ce cas ? 

Dégradations dans le logement en cas de force majeure

Démarrons par le cas de la force majeure. Cette clause généralement incluse dans quasi tous les contrats d'assurance permet de soustraire la responsabilité des parties en cas de catastrophes imprévisibles et inévitables qui interrompent le cours normal des événements et empêchent les participants de remplir leurs obligations. 

Quelles circonstances entrent dans la force majeure ? La clause d'assurance va venir couvrir des catastrophes naturelles telles que les ouragans, les tornades et les tremblements de terre, ainsi que les actions humaines telles que les conflits armés et les maladies d'origine humaine. 

Voici quelques exemples de force majeure : 

• Guerre ; 
• Arrêt de travail ; 
• Conditions météorologiques extrêmes ; 
• Epidémie ; 
• etc. 

Cambriolage : la prise en charge par l'assurance

Dans le cas d’un cambriolage ayant entraîné des dégradations dans le logement, le principe est similaire : le locataire doit faire appel à son assurance habitation. Contacter son assureur lui permettra en effet de connaître les procédures à suivre. Ces dernières vont varier en fonction du type de contrat d'assurance habitation souscrit.

Les états des lieux d’entrée et de sortie : la preuve

Pour évaluer les dommages causés par votre locataire, il est important de se référer aux états des lieux d’entrée et de sortie. Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux contradictoire doit en effet être réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire.

En comparant l'état des lieux initial avec celui de la sortie, vous pouvez ainsi déterminer la responsabilité du locataire pour les dégradations constatées. Les détériorations vont correspondre à toutes les altérations observées dans le logement en comparant les deux états des lieux.

Cela peut être des trous ou des tâches sur les murs, un parquet abîmé, des déchirures sur le papier peint, etc. 

Quid en l’absence d’état des lieux ? 

Mais que faire si aucun état des lieux n’a été réalisé ? 

• En l'absence d'état des lieux d'entrée : Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et il est donc tenu de le rendre dans le même état. Cependant, le locataire a la possibilité de prouver qu'il a reçu le logement dans un état défectueux et conformément à l'article 1731 du Code civil. Pour ce faire, toutes les preuves sont admises (photographies, constat d'huissier, etc.).  
• En l'absence d'état des lieux de sortie : Si aucun état des lieux de sortie n'a été effectué, le propriétaire est présumé avoir récupéré le logement en bon état. Dans ce cas, vous n'avez pas de moyen de prouver les dégradations causées par le locataire. Il est donc conseillé de veiller à réaliser systématiquement un état des lieux de sortie pour documenter l'état du logement à la fin de la location. Cela permet d'établir la responsabilité du locataire en cas de dégradations constatées.

Pour obtenir le remboursement des réparations, il existe un moyen très simple : soustraire les frais de travaux sur le dépôt de garantie. 

Dans les faits il s’agit d’une somme versée par le locataire au moment de son entrée dans les lieux destinée à couvrir ses éventuels manquements. Le dépôt de garantie va donc servir à compenser les loyers ou charges impayés ainsi que les réparations locatives non effectuées. 

Attention toutefois, le montant du dépôt de garantie correspond généralement à un mois de loyer. Or, cette somme ne suffit parfois pas à couvrir les frais liés aux dégradations. Dans ce cas, vous avez le droit de conserver intégralement le dépôt de garantie puis de demander à votre locataire de rembourser la différence.

Si votre locataire refuse de rembourser cette somme, vous pouvez aussi envisager d'engager des actions en justice pour récupérer les fonds qui vous sont dus. 

Si votre locataire est à l’origine de dégradations dans le logement et qu’il refuse de vous rembourser les frais de réparation, différentes options s’offrent à vous. 

• Adresser un courrier en recommandé à son locataire. Dans le courrier, vous devez indiquer clairement à votre locataire que les dégradations constatées ont entraîné des coûts de réparations supplémentaires qui n'ont pas pu être couverts par le montant du dépôt de garantie.  Fournissez une liste détaillée des travaux de réparation qui ont été effectués dans le logement et joignez des preuves (factures, devis …). Enfin, pensez à conserver une copie du courrier ainsi que la preuve d’envoi ;
• Contacter son assureur. Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, il est fort probable qu'elle inclue une clause de dégradation immobilière. Dans cette situation, votre assureur peut vous rembourser les frais de réparation suite aux dégradations causées par le locataire ;
• Faire appel à la commission départementale de conciliation. La commission offre une assistance gratuite aux propriétaires et locataires désireux de résoudre leurs différends, y compris les litiges liés aux dégradations ;
• Intenter une action en justice. Si la conciliation ne permet pas de résoudre le litige, la dernière étape consiste à saisir le tribunal compétent. Vous disposez d'un délai de 3 ans à compter de la survenance du litige pour engager une action en justice.