Qu’est-ce que la vétusté, l'usure naturelle ou normale ?
La vétusté d'un logement, aussi appelée usure naturelle ou normale, correspond à l'état d'usure ou de détérioration normale des matériaux et équipements présents dans le logement dans le temps. Ces dommages sont à la charge du propriétaire, et ce même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives que nous avons précédemment abordées. Nous pouvons donc en conclure que lorsque la dégradation du bien est liée à la vétusté, elle n'engage pas la responsabilité du locataire, mais uniquement celle du propriétaire.
La grille de vétusté : un indispensable
Toutefois, nous vous l’accordons, la limite entre les deux n’est pas toujours claire. Pour faire la distinction entre les dommages liés à la vétusté à la charge du propriétaire et les détériorations à la charge du locataire, nous vous recommandons donc d'utiliser une grille de vétusté.
Cette grille établit à la fois une durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ainsi qu’un coefficient de réduction annuel. Ces deux indicateurs vont ainsi permettre d’estimer le montant à régler par le locataire au titre des réparations locatives, en fonction de la durée pendant laquelle il a occupé le logement.
Des exemples de vétusté
Voici quelques exemples de manifestations de vétusté dans lesquels la responsabilité du propriétaire sera engagée :
- Des peintures dont la couleur s'est estompée ;
- Des revêtements de sols usés ;
- Des équipements électriques défectueux en raison de leur ancienneté ;
- Une isolation thermique insuffisante ;
- Des infiltrations ou à une mauvaise ventilation ;
- Des fissures dans les murs ou sur le plafond.