Logo BailFacile

Qui est responsable des dégradations locatives ?

Dégradation locative

SOMMAIRE

  • Négligence : la responsabilité du locataire
  • Vétusté : la responsabilité du propriétaire 
  • Les causes spécifiques
  • Constatation des dégradations
  • Remboursement des réparations
  • Démarches en cas de litige 
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le locataire est responsable des dégradations dans le logement, sauf si elles sont causées par la vétusté.

En cas de litige, l'état des lieux d'entrée et de sortie est crucial pour déterminer les responsabilités.

Le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir les frais de réparation des dommages laissés par le locataire.

Télécharger la fiche en PDF

Vous êtes au bon endroit

Lisez les lignes qui suivent en toute confiance ! BailFacile aide déjà plus de 100 000 propriétaires-bailleurs à gérer leurs locations en totale autonomie. Conformité des documents et démarches, automatisations, signatures électroniques, finances, support...

BailFacile est noté 4.7/5 selon 1901 avis sur Trustpilot. En savoir plus

Quel bailleur n’a jamais redouté le moment de l'état des lieux de sortie de peur de retrouver son logement détérioré … Pire encore, que se passe-t-il si le locataire refuse de rembourser les réparations ? Parce que ce type de situation constitue un véritable risque financier, vous devez en tant que propriétaire bailleur connaître les règles principales en matière de dégradations locatives. Voici l’essentiel à retenir sur le sujet. 

Négligence : la responsabilité du locataire

Qu’entend-on par négligence du locataire ? 

On parle de négligence du locataire ou de manque d’entretien, lorsque ce dernier a détérioré le logement sans réaliser les réparations nécessaires en cours de bail. Le locataire est en effet obligé de répondre des dégradations qui surviennent durant la location, que ces dernières soient de son propre fait ou causées par les personnes suivantes :

  • Les personnes qui résident habituellement avec lui dans le logement (concubin par exemple) ; 
  • Les personnes qu'il héberge (hébergement à titre gratuit) ; 
  • Les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande (artisan ou un autre professionnel mandaté pour des travaux) ; 
  • Les sous-locataires éventuels. 

Les dommages imputables au locataire couvrent l'ensemble des dégradations causées par négligence ou manque d'entretien. Quels sont les recours en cas de dégradations du logement par le locataire ?

Des exemples de négligence du locataire 

Voici quelques exemples de détériorations pouvant entrer dans la catégorie de la négligence du locataire ou de son manque d'entretien :

Il est également important de noter que le locataire peut se dégager de sa responsabilité en démontrant, par tous les moyens possibles, qu'il n'est pas responsable des détériorations. Cela sera par exemple le cas, si une réparation importante, qui relève de la responsabilité du propriétaire, est à l'origine des détériorations.

De même, le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation qui couvre au moins les risques locatifs, tels que les dommages causés au logement par un dégât des eaux ou un incendie.

Les réparations locatives sont des réparations qui incombent exclusivement au locataire. Pour savoir qui du propriétaire ou locataire est responsable, vous pouvez vous référer à la liste de l'article 1er du décret 87-712 du 26 août 1987

De façon générale : les travaux d'entretien courant, les menues réparations et remplacements d'éléments d'équipement sont à la charge du locataire.

Vétusté : la responsabilité du propriétaire 

Qu’est-ce que la vétusté, l'usure naturelle ou normale ? 

La vétusté d'un logement, aussi appelée usure naturelle ou normale, correspond à l'état d'usure ou de détérioration normale des matériaux et équipements présents dans le logement dans le temps. Ces dommages sont à la charge du propriétaire, et ce même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives que nous avons précédemment abordées. Nous pouvons donc en conclure que lorsque la dégradation du bien est liée à la vétusté, elle n'engage pas la responsabilité du locataire, mais uniquement celle du propriétaire. 

La grille de vétusté  : un indispensable 

Toutefois, nous vous l’accordons, la limite entre les deux n’est pas toujours claire. Pour faire la distinction entre les dommages liés à la vétusté à la charge du propriétaire et les détériorations à la charge du locataire, nous vous recommandons donc d'utiliser une grille de vétusté.

Cette grille établit à la fois une durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ainsi qu’un coefficient de réduction annuel. Ces deux indicateurs vont ainsi permettre d’estimer le montant à régler par le locataire au titre des réparations locatives, en fonction de la durée pendant laquelle il a occupé le logement. 

Des exemples de vétusté 

Voici quelques exemples de manifestations de vétusté dans lesquels la responsabilité du propriétaire sera engagée :

  • Des peintures dont la couleur s'est estompée ; 
  • Des revêtements de sols usés ; 
  • Des équipements électriques défectueux en raison de leur ancienneté ; 
  • Une isolation thermique insuffisante ; 
  • Des infiltrations ou à une mauvaise ventilation ; 
  • Des fissures dans les murs ou sur le plafond. 
S'abonner à la newsletter

Je m'abonne à l'Actualité du bailleur

Adresse e-mail

Les causes spécifiques (force majeure, cambriolage…)

Il existe aussi des situations dans lesquelles le dommage causé dans le logement ne vient ni du fait du locataire ni du propriétaire, mais d’un élément extérieur… Cela peut être un cas de force majeure ou encore un cambriolage. Qui est responsable dans ce cas ? 

Dégradations dans le logement en cas de force majeure

Démarrons par le cas de la force majeure. Cette clause généralement incluse dans quasi tous les contrats d'assurance permet de soustraire la responsabilité des parties en cas de catastrophes imprévisibles et inévitables qui interrompent le cours normal des événements et empêchent les participants de remplir leurs obligations. 

Quelles circonstances entrent dans la force majeure ? La clause d'assurance va venir couvrir des catastrophes naturelles telles que les ouragans, les tornades et les tremblements de terre, ainsi que les actions humaines telles que les conflits armés et les maladies d'origine humaine. 

Voici quelques exemples de force majeure : 

  • Guerre ; 
  • Arrêt de travail ; 
  • Conditions météorologiques extrêmes ; 
  • Epidémie ; 
  • etc. 

Cambriolage : la prise en charge par l'assurance

Dans le cas d’un cambriolage ayant entraîné des dégradations dans le logement, le principe est similaire : le locataire doit faire appel à son assurance habitation. Contacter son assureur lui permettra en effet de connaître les procédures à suivre. Ces dernières vont varier en fonction du type de contrat d'assurance habitation souscrit.

Comment constater les dégradations ? 

Les états des lieux d’entrée et de sortie : la preuve

Pour évaluer les dommages causés par votre locataire, il est important de se référer aux états des lieux d’entrée et de sortie. Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux contradictoire doit en effet être réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire.

En comparant l'état des lieux initial avec celui de la sortie, vous pouvez ainsi déterminer la responsabilité du locataire pour les dégradations constatées. Les détériorations vont correspondre à toutes les altérations observées dans le logement en comparant les deux états des lieux.

Cela peut être des trous ou des tâches sur les murs, un parquet abîmé, des déchirures sur le papier peint, etc. 

Quid en l’absence d’état des lieux ? 

Mais que faire si aucun état des lieux n’a été réalisé ? 

  • En l'absence d'état des lieux d'entrée : Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et il est donc tenu de le rendre dans le même état. Cependant, le locataire a la possibilité de prouver qu'il a reçu le logement dans un état défectueux et conformément à l'article 1731 du Code civil. Pour ce faire, toutes les preuves sont admises (photographies, constat d'huissier, etc.).  
  • En l'absence d'état des lieux de sortie : Si aucun état des lieux de sortie n'a été effectué, le propriétaire est présumé avoir récupéré le logement en bon état. Dans ce cas, vous n'avez pas de moyen de prouver les dégradations causées par le locataire. Il est donc conseillé de veiller à réaliser systématiquement un état des lieux de sortie pour documenter l'état du logement à la fin de la location. Cela permet d'établir la responsabilité du locataire en cas de dégradations constatées.

Non-restitution du dépôt de garantie

Modèle conforme (Avril 2024)PDF gratuit prêt à imprimer670 000+ documents déjà édités
Courrier de non restitution du dépôt de garantie - Modèle PDF gratuit
Excellent|4.7 sur 1 901 avisLogo trustpilot

Comment obtenir et couvrir le remboursement des réparations ? 

Pour obtenir le remboursement des réparations, il existe un moyen très simple : soustraire les frais de travaux sur le dépôt de garantie

Dans les faits il s’agit d’une somme versée par le locataire au moment de son entrée dans les lieux destinée à couvrir ses éventuels manquements. Le dépôt de garantie va donc servir à compenser les loyers ou charges impayés ainsi que les réparations locatives non effectuées. 

Attention toutefois, le montant du dépôt de garantie correspond généralement à un mois de loyer. Or, cette somme ne suffit parfois pas à couvrir les frais liés aux dégradations. Dans ce cas, vous avez le droit de conserver intégralement le dépôt de garantie puis de demander à votre locataire de rembourser la différence.

Si votre locataire refuse de rembourser cette somme, vous pouvez aussi envisager d'engager des actions en justice pour récupérer les fonds qui vous sont dus. 

Les différentes démarches en cas de litige 

Si votre locataire est à l’origine de dégradations dans le logement et qu’il refuse de vous rembourser les frais de réparation, différentes options s’offrent à vous. 

  • Adresser un courrier en recommandé à son locataire. Dans le courrier, vous devez indiquer clairement à votre locataire que les dégradations constatées ont entraîné des coûts de réparations supplémentaires qui n'ont pas pu être couverts par le montant du dépôt de garantie.  Fournissez une liste détaillée des travaux de réparation qui ont été effectués dans le logement et joignez des preuves (factures, devis …). Enfin, pensez à conserver une copie du courrier ainsi que la preuve d’envoi ;
  • Contacter son assureur. Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, il est fort probable qu'elle inclue une clause d'assurance de dégradation locatives. Dans cette situation, votre assureur peut vous rembourser les frais de réparation suite aux dégradations causées par le locataire ;
  • Faire appel à la commission départementale de conciliation. La commission offre une assistance gratuite aux propriétaires et locataires désireux de résoudre leurs différends, y compris les litiges liés aux dégradations ;
  • Intenter une action en justice. Si la conciliation ne permet pas de résoudre le litige, la dernière étape consiste à saisir le tribunal compétent. Vous disposez d'un délai de 3 ans à compter de la survenance du litige pour engager une action en justice.
En résumé

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet au propriétaire d’identifier les éventuelles détériorations. 

Le locataire a l’obligation d’entretenir le logement. Il est donc responsable des dégradations locatives à son départ, sauf si : 

  • Les dégradations relèvent de la vétusté ; 
  • Les détériorations sont du fait du propriétaire ; 
  • Le locataire prouve qu’il n’est pas responsable ; 
  • Les dégradations font suite à un cas de force majeure ; 
  • Les détériorations font suite à un cambriolage. 

FAQ

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Les dégradations imputables au locataire sont celles commises du fait de la négligence ou du manque d’entretien de ce dernier. Cela peut être des trous ou taches sur les murs, une porte endommagée ou encore un parquet taché ou rayé par le locataire. 

Comment prouver la vétusté d'un logement? Quels sont les justificatifs à avoir ? 

Pour prouver la vétusté d'un logement, il est important de faire un état des lieux détaillé à l'entrée dans les lieux du locataire ainsi qu’à sa sortie et de se munir d’une grille de vétusté. 

Qu'est-ce qu'une dégradation locative dans un appartement ? 

Une dégradation locative est une détérioration causée dans un logement pendant la durée du bail. La responsabilité de la dégradation peut être attribuée soit au locataire, soit au propriétaire, selon la cause de la dégradation. D’une façon générale, si la détérioration fait suite à la négligence du locataire, la responsabilité de ce dernier est engagée. À l’inverse, si la dégradation est due à la vétusté du logement ou de l'équipement, le propriétaire est tenu responsable.  

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire dans une maison ?

Toutes les dégradations liées à la négligence du locataire ou son manque d’entretien sont par nature facturées au locataire. 

Passez 5x moins de temps à gérer vos locations

Inscription en 2 minutes

Gérez vos location en totale autonomie avec BailFacile

BailFacile - Logiciel de gestion locative
Excellent|4.7 sur 1 901 avisLogo trustpilot

Partager

S'abonner à la newsletter

La newsletter des propriétaires-bailleurs

Comme 350 000 bailleurs, mettez-vous à jour sur l'actualité locative en moins de 10 minutes, 1 fois par mois.

Adresse e-mail

Ce site est protégé par reCAPTCHA et la Politique de confidentialité ainsi que les Conditions d’utilisation de Google s’appliquent.

SOMMAIRE

  • Négligence : la responsabilité du locataire
  • Vétusté : la responsabilité du propriétaire 
  • Les causes spécifiques
  • Constatation des dégradations
  • Remboursement des réparations
  • Démarches en cas de litige 
  • FAQ

Passez 5x moins de temps à gérer vos locations

Inscription en 2 minutes

Sur le même thème

Dégradation du logement par le locataire : quels sont les recours du bailleur ?

Qu'est-ce que l'assurance dégradation locative ?

Les dégradations de meubles en location meublée : qui paye ?