Dégradation du logement par le locataire : quels sont les recours du bailleur ?

Les obligations du locataire 

Selon l'article 7c de la loi du 6 juillet 1989, il existe un principe fondamental en matière de dégradation locative : le locataire est responsable des dégradations et pertes survenues pendant toute la durée du bail, qu'il soit vide ou en cas de dégradations de meubles en location meublée. À cet effet, il est tenu de rembourser les réparations relatives aux dommages qu'il a réalisées durant la période de location. 

Une autre obligation prévue par la loi de 1989 vient renforcer la responsabilité du locataire : il s'agit de l'obligation d'entretenir le logement. L'article 7.d de la loi du 6 juillet 1989 vient en effet préciser que le locataire est tenu d'entretenir le logement et d'effectuer les réparations locatives. Mais à quoi correspondent réellement ces “réparations locatives”? 

Réparations locatives : L’essentiel à retenir 

On entend par réparation locative l’ensemble des travaux d’entretien et de remise en état qui incombent au locataire. La liste est énumérée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ce qu’on peut en conclure : les réparations locatives peuvent porter sur les parties extérieures et intérieures du logement, les portes et fenêtres, la plomberie, l'électricité, ainsi que les petites réparations des autres équipements mentionnés dans le contrat de location. 

Les différents cas de figure 

Mais attention, le locataire n’est pas toujours à l’origine des dégradations qui se seraient produites durant la période de location. Il est certes présumé responsable des dégradations survenues pendant la durée du bail, cela étant il peut très bien se dégager de cette présomption en apportant la preuve contraire. Cela peut être : 

• Le locataire prouve que les dégradations ont été causées par un cas de force majeure ;
• Le locataire démontre que de dommage fait suite à une faute du bailleur ; 
• L'action d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement a généré la détérioration ; 
• La dégradation a pour origine la vétusté de l’équipement. 

Le propriétaire responsable de l'usure naturelle 

Revenons à présent sur un point, qui a toute son importance en matière de gestion locative : la vétusté. Certaines dégradations peuvent en effet être attribuées à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale due au passage du temps. Et dans cette situation, la responsabilité ne revient pas au locataire, mais directement au propriétaire. 

Cela sera par exemple le cas des peintures jaunies par le temps lorsque votre locataire à résidé plus de 10 ans dans le logement. Dans cette situation, les dégradations de peinture ne relèvent alors plus de la responsabilité du locataire, mais résultent simplement de l'usure normale (on parle souvent d'usure "naturelle") du temps sur les peintures du logement. 

Attention, l'interprétation entre les dégradations courantes et celles causées par la vétusté peut souvent donner lieu à des conflits entre locataires et propriétaires. Pour prévenir le désaccord, il est donc recommandé d'intégrer une grille de vétusté dans votre contrat de location. Cette grille évalue la durée de vie estimée pour chaque matériau et équipement du logement. En cas de litige, il suffit alors de s’y référer pour estimer l'état de l'élément en question. 

Mais que se passe-t-il lorsque le locataire est entièrement responsable des dégradations réalisées dans le logement et que ce dernier refuse de prendre en charge les réparations ?  

Comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie 

Pour identifier les dégradations à la charge de votre locataire, il est essentiel de se référer aux fameux états des lieux... Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux contradictoire doit en effet être réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire.

En comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, vous pourrez donc déterminer la responsabilité de votre locataire dans les dégradations constatées. 

Quid en l’absence d’état des lieux ? 

Que faire en cas d'absence d'un ou des deux états des lieux ? Voici les actions à envisager :

• En l'absence d'état des lieux d'entrée : si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Par conséquent, il est tenu de le restituer dans le même état, à moins qu'il ne parvienne à prouver le contraire conformément à l'article 1731 du Code civil ;
• En l'absence d'état des lieux de sortie : si aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé, le propriétaire est présumé avoir récupéré le logement en bon état. Dans cette situation, vous ne disposez d'aucun moyen de prouver les éventuelles dégradations causées par le locataire.

Conseil donc, pensez toujours à effectuer les états des lieux d'entrée et de sortie de manière rigoureuse et contradictoire, afin de pouvoir documenter l'état du logement et éviter les litiges ultérieurs. 

Option 1 : La retenue sur le dépôt de garantie 

La première solution pour obtenir le remboursement des travaux de remise en état par votre locataire consiste à retenir les sommes dues sur le dépôt de garantie. Mais attention, pensez toujours à justifier cette ponction par des documents officiels indiquant clairement le montant des travaux (factures, devis). 

Il arrive aussi que dans certaines situations, l'état des lieux de sortie révèle des dégradations si importantes que le montant du dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les dépenses liées aux réparations… Dans ce cas, vous pouvez non seulement retenir la totalité du montant du dépôt de garantie, mais également réclamer à votre locataire la différence. 

Pour expliquer la retenue effectuée sur le dépôt de garantie à votre locataire, adressez-lui dans un premier temps un courrier (de préférence en recommandé) en lui indiquant précisément les différents postulats de dépenses. Veillez également à fournir des justificatifs supplémentaires (devis, photos, factures…) pour appuyer votre demande.

Option 2 : Faire jouer l’assurance loyer impayé (GLI) 

Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé (GLI), elle peut contenir une option d'assurance contre les dégradations locatives dans votre logement. Dans ce cas, vous pourrez faire appel à votre assurance pour obtenir un remboursement des frais de réparation. 

Option 3 : Saisir la commission départementale de conciliation 

Si vous ne recevez aucune réponse de la part de votre locataire, y compris de sa caution, vous avez aussi la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. 

Pour ce faire, vous devez envoyer une première lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant vos nom, qualité et adresse, ainsi que ceux de votre éventuel avocat, du locataire et l'objet du litige.

Une convocation sera ensuite transmise à vous-même ainsi qu’au locataire, vous invitant à assister à une séance au cours de laquelle l'affaire sera examinée. Vous pouvez vous y présenter en personne ou vous faire représenter par un avocat ou une personne mandatée spécifiquement pour cette réunion. Cette démarche a pour objectif de résoudre l’objet du litige à l'amiable, sans avoir recours à une procédure judiciaire. 

Option 4 : Intenter une action en justice 

Enfin, si vous n'avez toujours pas réussi à résoudre la situation, votre dernière option serait de saisir le tribunal judiciaire de la commune où se situe le logement loué. 

Il est conseillé, le cas échéant, d'intenter également une action en justice contre le garant de votre locataire.