Le bail à réhabilitation est régi par les articles L 252-1 à L 252-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Le type de bail
Le bail à réhabilitation doit faire l'objet d'un bail notarié.
Il contient notamment les informations suivantes :
- Montant du bail ;
- Durée ;
- Description du bien immobilier ;
- Description des travaux à réaliser ;
- etc.
Le preneur
Le preneur doit être un organisme agréé par l'État. Son objet social doit comporter le logement de personnes en situation précaire.
Il peut s'agir :
- D'un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ;
- D'une collectivité territoriale ;
- D'un organisme agréé qui contribue au logement des personnes défavorisées ;
- D'une société d'économie mixte (SEM) de construction ;
- D'une association justifiant d'un agrément sur la maîtrise d'ouvrage.
La durée du contrat
La durée du bail doit être comprise entre 12 ans et 99 ans.
Elle est fixée en fonction de différents critères :
- Le montant de l'investissement ;
- La surface du bien ;
- Les niveaux de loyers pratiqués ;
- Les subventions ;
- etc.
Le bail ne peut être renouvelé par tacite reconduction.
À l'expiration du contrat, les parties peuvent prévoir une prorogation par la signature d'un avenant.
Le bien immobilier
Il ne peut s'agir que de biens bâtis à usage d'habitation. Depuis la loi Alur, le bail à réhabilitation peut s'appliquer aux lots de copropriété.
Sont exclus de ce type de bail :
- Les locaux à usage commercial et industriel ;
- Les bureaux ;
- Les résidences secondaires ;
- Les résidences de tourisme, de loisirs…
Le prix du bail à réhabilitation
Il est fixé librement par les parties en fonction de l'état de l'immeuble et des travaux à prévoir. Il peut notamment prendre la forme :
- D'un apport en nature pour les travaux d'amélioration engagés par le preneur ;
- D'une redevance échelonnée au cours du bail.
La nature des travaux
Les travaux à réaliser sont détaillés avec précision dans une notice descriptive annexée au contrat.
Il s'agit de travaux d'amélioration qui ne modifient pas la structure du bien.
Le délai de réalisation des travaux
Le bail précise le délai imposé au preneur pour réaliser les travaux de réhabilitation.
L'acte notarié prévoit généralement des causes légitimes de suspension de travaux, notamment :
- Intempéries empêchant les travaux ;
- Grève générale ou partielle affectant le chantier ;
- Défaillance d'une entreprise ;
- etc.
Les parties doivent constater l'achèvement des travaux dans un document écrit, daté et signé.