Publié le 27 octobre 2023
Publié le 27 octobre 2023
Vous êtes propriétaire d'un immeuble d'habitation en mauvais état telle qu'une passoire thermique qui n'est pas exploitée ? Avez-vous pensé au bail à réhabilitation ? Il s'agit d'un contrat de location conclu entre un propriétaire et un preneur, personne morale. Ce dernier peut être une collectivité territoriale, un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé pour le logement social. Vous mettez le bien à disposition du preneur pendant une période minimum de 12 ans. En contrepartie, celui-ci s'engage à rénover le bien à ses frais, à louer les logements à des ménages modestes et à gérer et entretenir l'immeuble. Au terme du bail, vous reprenez votre immeuble réhabilité, sans verser aucune indemnité.
SOMMAIRE
Le bail à réhabilitation (B.A.R.) est une sorte de .
Le dispositif vise à réhabiliter des immeubles anciens à usage d'habitation à des fins sociales.
Il s'agit d'un contrat de location conclu entre un bailleur et un locataire (personne morale) appelé le preneur. Celui-ci ne peut être qu'un organisme public ou social qui a pour objet le logement de personnes défavorisées.
L'immeuble du bailleur doit être vacant au moment de la signature du bail à réhabilitation.
Le preneur s'engage à réaliser, dans un délai fixé, des travaux d'amélioration et de rénovation sur le bien du propriétaire.
La signature du bail entraîne un transfert de droit réel immobilier au profit du preneur. Ce droit est susceptible d'hypothèque et de saisie. Il est aussi cessible au profit d'un organisme habilité.
Dès lors, le preneur du bien immobilier peut consentir des baux à des locataires à faibles ressources.
Durant toute la durée du bail, le preneur agit comme un propriétaire :
Cependant, il n'a pas le droit de céder l'immeuble.
Par ailleurs, le bail ne prend effet qu'après la signature d'une convention avec l'État par le preneur. Celle-ci doit permettre aux futurs locataires de bénéficier d'aides personnelles au logement (APL).
Aux termes du bail, le propriétaire reprend son bien rénové, sans contrepartie.
Le bail à réhabilitation est régi par les articles L 252-1 à L 252-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Le bail à réhabilitation doit faire l'objet d'un .
Il contient notamment les informations suivantes :
Le preneur doit être un organisme agréé par l'État. Son objet social doit comporter le logement de personnes en situation précaire.
Il peut s'agir :
La durée du bail doit être comprise entre 12 ans et 99 ans.
Elle est fixée en fonction de différents critères :
Le bail ne peut être renouvelé par tacite reconduction.
À l'expiration du contrat, les parties peuvent prévoir une prorogation par la signature d'un avenant.
Il ne peut s'agir que de biens bâtis à usage d'habitation. Depuis la loi Alur, le bail à réhabilitation peut s'appliquer aux lots de copropriété.
Sont exclus de ce type de bail :
Il est fixé librement par les parties en fonction de l'état de l'immeuble et des travaux à prévoir. Il peut notamment prendre la forme :
Les travaux à réaliser sont détaillés avec précision dans une notice descriptive annexée au contrat.
Il s'agit de travaux d'amélioration qui ne modifient pas la structure du bien.
Le bail précise le délai imposé au preneur pour réaliser les travaux de réhabilitation.
L'acte notarié prévoit généralement des causes légitimes de suspension de travaux, notamment :
Les parties doivent constater l'achèvement des travaux dans un document écrit, daté et signé.
Le propriétaire bailleur n'a pas le droit de conclure un bail à réhabilitation avec un particulier. Le preneur doit être un organisme public ou social agréé.
Il doit accepter de conclure un bail de longue durée qui ne peut être d'une durée inférieure à 12 ans.
L'obligation principale du preneur consiste à réaliser des travaux de rénovation expressément précisés dans le bail ou en annexe.
Il est tenu d'assurer l'entretien et le bon état de l'immeuble à ses frais.
Par ailleurs, il doit signer une convention avec l'État.
Il s'engage à mettre le bien en location à destination de ménages aux revenus modestes. Le plafond des revenus est défini en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
Le preneur doit signer des contrats de location avec ses locataires.
Le propriétaire d'un bien immobilier signe un bail à réhabilitation avec un preneur par acte notarié ou par acte administratif selon le statut du preneur.
Durant toute la durée du bail, le propriétaire perd l'usage de l'immeuble.
Le preneur prend possession de l'immeuble.
Il réalise les travaux prévus dans le bail à réhabilitation.
Il conserve le bien immobilier en bon état d'entretien et de réparation.
Il loue le bien à des locataires particuliers. Il perçoit les loyers.
À la date prévue dans le bail, le propriétaire reprend possession de son bien réhabilité. Le preneur ne perçoit aucune indemnité.
La Code de la construction prévoit que l'immeuble doit être restitué au propriétaire libre de toute occupation.
On distingue toutefois deux situations :
Les loyers et les prestations issus du bail à réhabilitation constituent des revenus fonciers (article 33 quinquies du CGI).
La est due par le preneur. Des exonérations peuvent être accordées.
L'immeuble est exclu du patrimoine soumis à l'IFI.
Le prix de revient des travaux d'amélioration est inclus au montant de ses revenus bruts fonciers de l'année au cours de laquelle se termine le bail.
Par ailleurs, cette somme peut être déduite du revenu net foncier au titre des dépenses d'amélioration.
Lorsque le montant exact des dépenses est inconnu, le propriétaire peut être dispensé de les déclarer en recettes et en charges.
Le prix de revient des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne s'ajoute pas aux recettes de l'année au cours de laquelle intervient la fin du bail. Ces travaux doivent avoir été réalisés conformément aux termes du bail.
Aussi, les travaux réalisés par le preneur sont exonérés d'impôt sur le revenu à hauteur de leur valeur.
Gérez mieux en moins de temps
Il s'agit de travaux visant à remettre en bon état un bâtiment. L'architecture de l'immeuble reste intacte. L'intérieur est réaménagé.
La redevance doit correspondre à la valeur de l'apport du bien par le bailleur.
Un bail à réhabilitation est consenti pour une durée allant de 12 à 99 ans. À la fin du contrat, le propriétaire reprend son bien et les améliorations réalisées, sans indemnisation.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Le bail à réhabilitation (B.A.R.) est une sorte de .
Le dispositif vise à réhabiliter des immeubles anciens à usage d'habitation à des fins sociales.
Il s'agit d'un contrat de location conclu entre un bailleur et un locataire (personne morale) appelé le preneur. Celui-ci ne peut être qu'un organisme public ou social qui a pour objet le logement de personnes défavorisées.
L'immeuble du bailleur doit être vacant au moment de la signature du bail à réhabilitation.
Le preneur s'engage à réaliser, dans un délai fixé, des travaux d'amélioration et de rénovation sur le bien du propriétaire.
La signature du bail entraîne un transfert de droit réel immobilier au profit du preneur. Ce droit est susceptible d'hypothèque et de saisie. Il est aussi cessible au profit d'un organisme habilité.
Dès lors, le preneur du bien immobilier peut consentir des baux à des locataires à faibles ressources.
Durant toute la durée du bail, le preneur agit comme un propriétaire :
Cependant, il n'a pas le droit de céder l'immeuble.
Par ailleurs, le bail ne prend effet qu'après la signature d'une convention avec l'État par le preneur. Celle-ci doit permettre aux futurs locataires de bénéficier d'aides personnelles au logement (APL).
Aux termes du bail, le propriétaire reprend son bien rénové, sans contrepartie.
Le bail à réhabilitation est régi par les articles L 252-1 à L 252-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Le bail à réhabilitation doit faire l'objet d'un .
Il contient notamment les informations suivantes :
Le preneur doit être un organisme agréé par l'État. Son objet social doit comporter le logement de personnes en situation précaire.
Il peut s'agir :
La durée du bail doit être comprise entre 12 ans et 99 ans.
Elle est fixée en fonction de différents critères :
Le bail ne peut être renouvelé par tacite reconduction.
À l'expiration du contrat, les parties peuvent prévoir une prorogation par la signature d'un avenant.
Il ne peut s'agir que de biens bâtis à usage d'habitation. Depuis la loi Alur, le bail à réhabilitation peut s'appliquer aux lots de copropriété.
Sont exclus de ce type de bail :
Il est fixé librement par les parties en fonction de l'état de l'immeuble et des travaux à prévoir. Il peut notamment prendre la forme :
Les travaux à réaliser sont détaillés avec précision dans une notice descriptive annexée au contrat.
Il s'agit de travaux d'amélioration qui ne modifient pas la structure du bien.
Le bail précise le délai imposé au preneur pour réaliser les travaux de réhabilitation.
L'acte notarié prévoit généralement des causes légitimes de suspension de travaux, notamment :
Les parties doivent constater l'achèvement des travaux dans un document écrit, daté et signé.
Le propriétaire bailleur n'a pas le droit de conclure un bail à réhabilitation avec un particulier. Le preneur doit être un organisme public ou social agréé.
Il doit accepter de conclure un bail de longue durée qui ne peut être d'une durée inférieure à 12 ans.
L'obligation principale du preneur consiste à réaliser des travaux de rénovation expressément précisés dans le bail ou en annexe.
Il est tenu d'assurer l'entretien et le bon état de l'immeuble à ses frais.
Par ailleurs, il doit signer une convention avec l'État.
Il s'engage à mettre le bien en location à destination de ménages aux revenus modestes. Le plafond des revenus est défini en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
Le preneur doit signer des contrats de location avec ses locataires.
Le propriétaire d'un bien immobilier signe un bail à réhabilitation avec un preneur par acte notarié ou par acte administratif selon le statut du preneur.
Durant toute la durée du bail, le propriétaire perd l'usage de l'immeuble.
Le preneur prend possession de l'immeuble.
Il réalise les travaux prévus dans le bail à réhabilitation.
Il conserve le bien immobilier en bon état d'entretien et de réparation.
Il loue le bien à des locataires particuliers. Il perçoit les loyers.
À la date prévue dans le bail, le propriétaire reprend possession de son bien réhabilité. Le preneur ne perçoit aucune indemnité.
La Code de la construction prévoit que l'immeuble doit être restitué au propriétaire libre de toute occupation.
On distingue toutefois deux situations :
Les loyers et les prestations issus du bail à réhabilitation constituent des revenus fonciers (article 33 quinquies du CGI).
La est due par le preneur. Des exonérations peuvent être accordées.
L'immeuble est exclu du patrimoine soumis à l'IFI.
Le prix de revient des travaux d'amélioration est inclus au montant de ses revenus bruts fonciers de l'année au cours de laquelle se termine le bail.
Par ailleurs, cette somme peut être déduite du revenu net foncier au titre des dépenses d'amélioration.
Lorsque le montant exact des dépenses est inconnu, le propriétaire peut être dispensé de les déclarer en recettes et en charges.
Le prix de revient des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne s'ajoute pas aux recettes de l'année au cours de laquelle intervient la fin du bail. Ces travaux doivent avoir été réalisés conformément aux termes du bail.
Aussi, les travaux réalisés par le preneur sont exonérés d'impôt sur le revenu à hauteur de leur valeur.
Gérez mieux en moins de temps
Il s'agit de travaux visant à remettre en bon état un bâtiment. L'architecture de l'immeuble reste intacte. L'intérieur est réaménagé.
La redevance doit correspondre à la valeur de l'apport du bien par le bailleur.
Un bail à réhabilitation est consenti pour une durée allant de 12 à 99 ans. À la fin du contrat, le propriétaire reprend son bien et les améliorations réalisées, sans indemnisation.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
