Définition et fonctionnement d'un bail à réhabilitation

Le bail à réhabilitation (B.A.R.) est une sorte de bail emphytéotique.

Le dispositif vise à réhabiliter des immeubles anciens à usage d'habitation à des fins sociales. 

Il s'agit d'un contrat de location conclu entre un bailleur et un locataire (personne morale) appelé le preneur. Celui-ci ne peut être qu'un organisme public ou social qui a pour objet le logement de personnes défavorisées.

L'immeuble du bailleur doit être vacant au moment de la signature du bail à réhabilitation.

Le preneur s'engage à réaliser, dans un délai fixé, des travaux d'amélioration et de rénovation sur le bien du propriétaire.

La signature du bail entraîne un transfert de droit réel immobilier au profit du preneur. Ce droit est susceptible d'hypothèque et de saisie. Il est aussi cessible au profit d'un organisme habilité.

Dès lors, le preneur du bien immobilier peut consentir des baux à des locataires à faibles ressources.

Durant toute la durée du bail, le preneur agit comme un propriétaire :

• Il gère le bien ;
• Il est responsable de son entretien ;
• Il assure sa maintenance.

Cependant, il n'a pas le droit de céder l'immeuble.

Par ailleurs, le bail ne prend effet qu'après la signature d'une convention avec l'État par le preneur. Celle-ci doit permettre aux futurs locataires de bénéficier d'aides personnelles au logement (APL).

Aux termes du bail, le propriétaire reprend son bien rénové, sans contrepartie.

Le bail à réhabilitation est régi par les articles L 252-1 à L 252-4 du Code de la construction et de l'habitation. 

Le type de bail

Le bail à réhabilitation doit faire l'objet d'un bail notarié.

Il contient notamment les informations suivantes :

• Montant du bail ;
• Durée ;
• Description du bien immobilier ;
• Description des travaux à réaliser ;
• etc.

Le preneur

Le preneur doit être un organisme agréé par l'État. Son objet social doit comporter le logement de personnes en situation précaire.

Il peut s'agir :

• D'un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ;
• D'une collectivité territoriale ;
• D'un organisme agréé qui contribue au logement des personnes défavorisées ;
• D'une société d'économie mixte (SEM) de construction ;
• D'une association justifiant d'un agrément sur la maîtrise d'ouvrage.

La durée du contrat

La durée du bail doit être comprise entre 12 ans et 99 ans.

Elle est fixée en fonction de différents critères :

• Le montant de l'investissement ;
• La surface du bien ;
• Les niveaux de loyers pratiqués ;
• Les subventions ;
• etc.

Le bail ne peut être renouvelé par tacite reconduction.

À l'expiration du contrat, les parties peuvent prévoir une prorogation par la signature d'un avenant.

Le bien immobilier

Il ne peut s'agir que de biens bâtis à usage d'habitation. Depuis la loi Alur, le bail à réhabilitation peut s'appliquer aux lots de copropriété.

Sont exclus de ce type de bail :

• Les locaux à usage commercial et industriel ;
• Les bureaux ;
• Les résidences secondaires ;
• Les résidences de tourisme, de loisirs…

Le prix du bail à réhabilitation

Il est fixé librement par les parties en fonction de l'état de l'immeuble et des travaux à prévoir. Il peut notamment prendre la forme :

• D'un apport en nature pour les travaux d'amélioration engagés par le preneur ;
• D'une redevance échelonnée au cours du bail.

La nature des travaux

Les travaux à réaliser sont détaillés avec précision dans une notice descriptive annexée au contrat.

Il s'agit de travaux d'amélioration qui ne modifient pas la structure du bien.

Le délai de réalisation des travaux

Le bail précise le délai imposé au preneur pour réaliser les travaux de réhabilitation. 

L'acte notarié prévoit généralement des causes légitimes de suspension de travaux, notamment :

• Intempéries empêchant les travaux ;
• Grève générale ou partielle affectant le chantier ;
• Défaillance d'une entreprise ;
• etc.

Les parties doivent constater l'achèvement des travaux dans un document écrit, daté et signé.

Le propriétaire

Le propriétaire bailleur n'a pas le droit de conclure un bail à réhabilitation avec un particulier. Le preneur doit être un organisme public ou social agréé.

Il doit accepter de conclure un bail de longue durée qui ne peut être d'une durée inférieure à 12 ans.

Le preneur

L'obligation principale du preneur consiste à réaliser des travaux de rénovation expressément précisés dans le bail ou en annexe.

Il est tenu d'assurer l'entretien et le bon état de l'immeuble à ses frais.

Par ailleurs, il doit signer une convention avec l'État.

Il s'engage à mettre le bien en location à destination de ménages aux revenus modestes. Le plafond des revenus est défini en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.

Le preneur doit signer des contrats de location avec ses locataires. 

La signature d'un contrat de bail à réhabilitation

Le propriétaire d'un bien immobilier signe un bail à réhabilitation avec un preneur par acte notarié ou par acte administratif selon le statut du preneur.

Durant toute la durée du bail, le propriétaire perd l'usage de l'immeuble.

La location de logements sociaux et la gestion du preneur

Le preneur prend possession de l'immeuble.

Il réalise les travaux prévus dans le bail à réhabilitation.

Il conserve le bien immobilier en bon état d'entretien et de réparation.

Il loue le bien à des locataires particuliers. Il perçoit les loyers.

La fin du bail à réhabilitation

À la date prévue dans le bail, le propriétaire reprend possession de son bien réhabilité. Le preneur ne perçoit aucune indemnité.

La Code de la construction prévoit que l'immeuble doit être restitué au propriétaire libre de toute occupation.

On distingue toutefois deux situations :

1. Le propriétaire choisit de maintenir les locataires dans les logements.
   Dans ce cas, il leur adresse une notification, au moins 6 mois avant l'expiration du bail à réhabilitation, pour leur proposer la signature d'un bail. 
   
2. Le propriétaire ne souhaite pas maintenir les locataires en place.
   Alors, le preneur doit leur proposer, au moins 3 mois avant le terme du bail à réhabilitation, un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

Concernant le propriétaire

Les loyers et les prestations issus du bail à réhabilitation constituent des revenus fonciers (article 33 quinquies du CGI).

La taxe foncière est due par le preneur. Des exonérations peuvent être accordées.

L'immeuble est exclu du patrimoine soumis à l'IFI.

Le prix de revient des travaux d'amélioration est inclus au montant de ses revenus bruts fonciers de l'année au cours de laquelle se termine le bail.

Par ailleurs, cette somme peut être déduite du revenu net foncier au titre des dépenses d'amélioration.

Lorsque le montant exact des dépenses est inconnu, le propriétaire peut être dispensé de les déclarer en recettes et en charges.

Le prix de revient des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne s'ajoute pas aux recettes de l'année au cours de laquelle intervient la fin du bail. Ces travaux doivent avoir été réalisés conformément aux termes du bail.

Concernant le preneur

Aussi, les travaux réalisés par le preneur sont exonérés d'impôt sur le revenu à hauteur de leur valeur.