SOMMAIRE
- Définition du bail à réhabilitation
- Conditions d'un bail à réhabilitation
- Les obligations du propriétaire et du preneur
- Le fonctionnement du bail à réhabilitation
- La fiscalité du bail à réhabilitation
- FAQ
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Vous êtes propriétaire d'un immeuble d'habitation en mauvais état telle qu'une passoire thermique qui n'est pas exploitée ? Avez-vous pensé au bail à réhabilitation ? Il s'agit d'un contrat de location conclu entre un propriétaire et un preneur, personne morale. Ce dernier peut être une collectivité territoriale, un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé pour le logement social. Vous mettez le bien à disposition du preneur pendant une période minimum de 12 ans. En contrepartie, celui-ci s'engage à rénover le bien à ses frais, à louer les logements à des ménages modestes et à gérer et entretenir l'immeuble. Au terme du bail, vous reprenez votre immeuble réhabilité, sans verser aucune indemnité.
Définition du bail à réhabilitation
Le bail à réhabilitation (B.A.R.) est une sorte de .
Le dispositif vise à réhabiliter des immeubles anciens à usage d'habitation à des fins sociales.
Il s'agit d'un contrat de location conclu entre un bailleur et un locataire (personne morale) appelé le preneur. Celui-ci ne peut être qu'un organisme public ou social qui a pour objet le logement de personnes défavorisées.
L'immeuble du bailleur doit être vacant au moment de la signature du bail à réhabilitation.
Le preneur s'engage à réaliser, dans un délai fixé, des travaux d'amélioration et de rénovation sur le bien du propriétaire.
La signature du bail entraîne un transfert de droit réel immobilier au profit du preneur. Ce droit est susceptible d'hypothèque et de saisie. Il est aussi cessible au profit d'un organisme habilité.
Dès lors, le preneur du bien immobilier peut consentir des baux à des locataires à faibles ressources.
Durant toute la durée du bail, le preneur agit comme un propriétaire :
- Il gère le bien ;
- Il est responsable de son entretien ;
- Il assure sa maintenance.
Cependant, il n'a pas le droit de céder l'immeuble.
Par ailleurs, le bail ne prend effet qu'après la signature d'une convention avec l'État par le preneur. Celle-ci doit permettre aux futurs locataires de bénéficier d'aides personnelles au logement (APL).
Aux termes du bail, le propriétaire reprend son bien rénové, sans contrepartie.
En cas de décès du propriétaire au cours du bail à réhabilitation, ses héritiers sont tenus de respecter les conditions du contrat jusqu'à son terme, sauf si le contrat prévoit une clause de résiliation anticipée.
Conditions d'un bail à réhabilitation
Le bail à réhabilitation est régi par les articles L 252-1 à L 252-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Le type de bail
Le bail à réhabilitation doit faire l'objet d'un .
Il contient notamment les informations suivantes :
- Montant du bail ;
- Durée ;
- Description du bien immobilier ;
- Description des travaux à réaliser ;
- etc.
Le preneur
Le preneur doit être un organisme agréé par l'État. Son objet social doit comporter le logement de personnes en situation précaire.
Il peut s'agir :
- D'un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ;
- D'une collectivité territoriale ;
- D'un organisme agréé qui contribue au logement des personnes défavorisées ;
- D'une société d'économie mixte (SEM) de construction ;
- D'une association justifiant d'un agrément sur la maîtrise d'ouvrage.
La durée du contrat
La durée du bail doit être comprise entre 12 ans et 99 ans.
Elle est fixée en fonction de différents critères :
- Le montant de l'investissement ;
- La surface du bien ;
- Les niveaux de loyers pratiqués ;
- Les subventions ;
- etc.
Le bail ne peut être renouvelé par tacite reconduction.
À l'expiration du contrat, les parties peuvent prévoir une prorogation par la signature d'un avenant.
Le bien immobilier
Il ne peut s'agir que de biens bâtis à usage d'habitation. Depuis la loi Alur, le bail à réhabilitation peut s'appliquer aux lots de copropriété.
Sont exclus de ce type de bail :
- Les locaux à usage commercial et industriel ;
- Les bureaux ;
- Les résidences secondaires ;
- Les résidences de tourisme, de loisirs…
Le prix du bail à réhabilitation
Il est fixé librement par les parties en fonction de l'état de l'immeuble et des travaux à prévoir. Il peut notamment prendre la forme :
- D'un apport en nature pour les travaux d'amélioration engagés par le preneur ;
- D'une redevance échelonnée au cours du bail.
La nature des travaux
Les travaux à réaliser sont détaillés avec précision dans une notice descriptive annexée au contrat.
Il s'agit de travaux d'amélioration qui ne modifient pas la structure du bien.
Le délai de réalisation des travaux
Le bail précise le délai imposé au preneur pour réaliser les travaux de réhabilitation.
L'acte notarié prévoit généralement des causes légitimes de suspension de travaux, notamment :
- Intempéries empêchant les travaux ;
- Grève générale ou partielle affectant le chantier ;
- Défaillance d'une entreprise ;
- etc.
Les parties doivent constater l'achèvement des travaux dans un document écrit, daté et signé.
Les obligations du propriétaire et du preneur
Le propriétaire
Le propriétaire bailleur n'a pas le droit de conclure un bail à réhabilitation avec un particulier. Le preneur doit être un organisme public ou social agréé.
Il doit accepter de conclure un bail de longue durée qui ne peut être d'une durée inférieure à 12 ans.
Le preneur
L'obligation principale du preneur consiste à réaliser des travaux de rénovation expressément précisés dans le bail ou en annexe.
Il est tenu d'assurer l'entretien et le bon état de l'immeuble à ses frais.
Par ailleurs, il doit signer une convention avec l'État.
Il s'engage à mettre le bien en location à destination de ménages aux revenus modestes. Le plafond des revenus est défini en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
Le preneur doit signer des contrats de location avec ses locataires.
Le fonctionnement du bail à réhabilitation
La signature d'un contrat de bail à réhabilitation
Le propriétaire d'un bien immobilier signe un bail à réhabilitation avec un preneur par acte notarié ou par acte administratif selon le statut du preneur.
Durant toute la durée du bail, le propriétaire perd l'usage de l'immeuble.
La location de logements sociaux et la gestion du preneur
Le preneur prend possession de l'immeuble.
Il réalise les travaux prévus dans le bail à réhabilitation.
Il conserve le bien immobilier en bon état d'entretien et de réparation.
Il loue le bien à des locataires particuliers. Il perçoit les loyers.
Le contrat à réhabilitation signé entre le propriétaire et le preneur peut prévoir une clause visant à dégager la responsabilité du propriétaire concernant les locations.
La fin du bail à réhabilitation
À la date prévue dans le bail, le propriétaire reprend possession de son bien réhabilité. Le preneur ne perçoit aucune indemnité.
La Code de la construction prévoit que l'immeuble doit être restitué au propriétaire libre de toute occupation.
On distingue toutefois deux situations :
- Le propriétaire choisit de maintenir les locataires dans les logements.
Dans ce cas, il leur adresse une notification, au moins 6 mois avant l'expiration du bail à réhabilitation, pour leur proposer la signature d'un bail. - Le propriétaire ne souhaite pas maintenir les locataires en place.
Alors, le preneur doit leur proposer, au moins 3 mois avant le terme du bail à réhabilitation, un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.
La fiscalité du bail à réhabilitation
Concernant le propriétaire
Les loyers et les prestations issus du bail à réhabilitation constituent des revenus fonciers (article 33 quinquies du CGI).
La est due par le preneur. Des exonérations peuvent être accordées.
L'immeuble est exclu du patrimoine soumis à l'IFI.
Le prix de revient des travaux d'amélioration est inclus au montant de ses revenus bruts fonciers de l'année au cours de laquelle se termine le bail.
Par ailleurs, cette somme peut être déduite du revenu net foncier au titre des dépenses d'amélioration.
Lorsque le montant exact des dépenses est inconnu, le propriétaire peut être dispensé de les déclarer en recettes et en charges.
Le prix de revient des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne s'ajoute pas aux recettes de l'année au cours de laquelle intervient la fin du bail. Ces travaux doivent avoir été réalisés conformément aux termes du bail.
Concernant le preneur
Article 49 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 : « Les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d'un bail à réhabilitation […] ont le caractère de revenu foncier au sens de l'article 14. Toutefois, le revenu représenté par la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement réalisés par le preneur conformément à l'article L. 252-1 du code de la construction et de l'habitation ne donne lieu à aucune imposition. »
Aussi, les travaux réalisés par le preneur sont exonérés d'impôt sur le revenu à hauteur de leur valeur.
FAQ
C'est quoi les travaux de réhabilitation ?
Il s'agit de travaux visant à remettre en bon état un bâtiment. L'architecture de l'immeuble reste intacte. L'intérieur est réaménagé.
Comment déterminer le loyer d'un bail à construction ?
La redevance doit correspondre à la valeur de l'apport du bien par le bailleur.
Comment ça se passe en cas de reprise de bail à réhabilitation ?
Un bail à réhabilitation est consenti pour une durée allant de 12 à 99 ans. À la fin du contrat, le propriétaire reprend son bien et les améliorations réalisées, sans indemnisation.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article L.252-1 du Code de la construction et de l'habitation
- Legifrance.gouv.fr - Articles L.252-4 du Code de la construction et de l'habitation
- Legifrance.gouv.fr - Article 49 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998
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SOMMAIRE
- Définition du bail à réhabilitation
- Conditions d'un bail à réhabilitation
- Les obligations du propriétaire et du preneur
- Le fonctionnement du bail à réhabilitation
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