L'interdiction de vente des passoires thermiques : mythe ou réalité ?

Une passoire thermique, également appelé passoire énergétique, est un terme qui définit un logement énergivore. Cela signifie qu’il consomme énormément de chauffage et qu'il est très mal isolé. En revanche, les passoires thermiques ne sont pas obligatoirement des biens immobiliers insalubres, il s'agit simplement de logement avec un mauvais DPE (F et G).

À savoir : a grande partie des passoires thermiques sont les anciens bâtiments, notamment tous ceux construits avant 1975.

Le DPE pour définir la performance énergétique d’un logement 

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est un outil diagnostic mis en place en 2006 pour déterminer le bilan de la performance énergétique d’un logement.

Il permet de connaître les logements les plus énergivores et d’informer le locataire et le propriétaire sur la performance énergétique du bien immobilier. On parle de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE note le logement sur une échelle de valeur alphabétique de A à G : de la classe A pour les logements les plus économes, à la classe G pour les habitats les plus énergivores.

Les logements concernés par la notion de "passoire thermique"

D’après la législation, tout logement dont le diagnostic de performance énergétique, DPE, affiche une classe F ou G est considéré comme une passoire thermique.

Une passoire énergétique classe F consomme plus de 331 kWh/m2/an d’énergie primaire et il émet plus de 56 kg de CO2 eq/m2/an de gaz à effet de serre.

Pour une classe G, les consommations explosent à plus de 450 kWh/m2/an d’énergie primaire et plus de 80 kg de CO2 eq/m2/an de gaz à effet de serre.

Si la France s’engage depuis plusieurs années sur la question de la rénovation énergétique des bâtiments, l’Europe s’est aussi positionnée pour améliorer les performances énergétiques des logements. 

La loi Climat et Résilience contre les passoires thermiques en France

Il y a 5,2 millions de passoires thermiques, estime le ministère de la Transition écologique en France. Pour lutter contre le dérèglement climatique, le gouvernement Français a adopté la loi Climat et résilience en juillet 2021. Cette loi impose différentes mesures aux propriétaires bailleurs et de nombreuses obligations afin de les inciter à la rénovation énergétique de leur logement.

La directive EPBD adoptée en Europe 

Selon la Commission européenne, les bâtiments dans l’UE sont responsables de 40 % de notre consommation d’énergie et de 36 % des émissions de gaz à effet de serre.

Le 14 mars 2023, le Parlement Européen a voté une nouvelle directive qui va permettre à l’Union européenne de lutter contre le dérèglement climatique et améliorer les performances énergétiques des bâtiments : l'EPBD, Energy Performance of Building Directive.

Les États membres souhaitent que tous les bâtiments soient conformes aux normes minimales de performance énergétique, en commençant par les bâtiments les moins performants. Comme pour la loi Climat et résilience, un calendrier strict et des objectifs ambitieux sont proposés :

• 2030 : les émissions de GES, Gaz à Effet de Serre, sont réduites de 55 %.
• 2050 : le parc immobilier européen est neutre sur le plan climatique.

La loi française et la directive européenne ont des objectifs ambitieux pour rénover le parc immobilier et réduire progressivement son empreinte carbone. L’objectif de ces deux lois est d’imposer aux États et aux collectivités d’accompagner les propriétaires à rénover leur logement en proposant notamment des aides financières. 

Cependant, il faut noter qu’aucune des deux lois ne précise que les logements ayant un DPE F ou G sont ou seront interdits à la vente.

Les passoires thermiques progressivement interdites à la location

Si la loi climat n’interdit pas la vente des passoires thermiques, son objet est clair. Lutter contre le logement énergivore en incitant les propriétaires à rénover. Une des mesures les plus restrictives est notamment l'interdiction à la location, si le seuil minimal de performance n’est pas atteint :

Un calendrier a par ailleurs été mis en place pour lutter contre les passoires énergétiques :

• 25 août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer d’un logement dont la consommation est jugée excessive ;
• Les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 ;
• Les logements classés G à compter de 2025 ;
• Les logements classés F à compter de 2028 ;
• Les logements classés E à compter de 2034.

Le bilan énergétique obligatoire pour les propriétaires 

La loi climat a mis en place une autre mesure importante pour que les propriétaires améliorent les performances énergétiques des logements. Ainsi, l'audit énergétique est obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les propriétaires de maisons individuelles ou d'immeubles classés F ou G dans le cadre d’une vente immobilière. Cette obligation est progressive : 

• À compter du 1ᵉʳ janvier 2025 : l’obligation s’imposera aux mono-propriétaires de biens classés E ; 
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 : aux mono-propriétaires de biens classés D.

Loyers gelés, interdiction à la location, les restrictions liées à la location des logements dotés d’un mauvais DPE se multiplient. Une question légitime se pose donc pour les propriétaires bailleurs : faut-il rénover ou vendre ? 

Les avantages de la rénovation d’un logement énergivore 

La rénovation d’un logement est une opération intéressante sur le long terme. Ainsi, rénover offre plusieurs avantages :

• Pouvoir louer à bon prix et sans souci ;
• Faire des économies sur les factures ;
• Améliorer le confort du logement (isolation, système de chauffage) ;
• Valoriser son patrimoine immobilier ;
• Augmenter la valeur du bien. 

Un grand nombre de passoires thermiques en ventes 

Depuis quelques années, le volume global des transactions immobilières continue de baisser. Cependant, les professionnels du secteur constatent en même temps une augmentation importante des ventes des passoires thermiques.

Les raisons sont simples, on a d'un côté les acheteurs qui profitent de ces opportunités d'achat, car les passoires thermiques sont vendues nettement en dessous des prix du marché. Et d'un autre côté, les propriétaires qui préfèrent vendre leur logement, parce qu'ils n'ont pas forcément les moyens de rénover.  

Pour aider les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement, le gouvernement propose des aides financières. Elles permettent de à financer en partie des travaux de rénovation visant à réduire la consommation énergétique et à améliorer le confort thermique. Voici quelques exemples d’aides possibles :

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov' est une aide financière de l'État destinée pour aider les propriétaires dans la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Le montant attribué dépend des revenus du foyer, du type de travaux et de la performance énergétique. En 2024, l’aide a évolué et se décline en plusieurs étapes : MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné et MaPrimeRénov’ Copropriété.

A noter : MaPrimeRénov' remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) 

L’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)

Accessible sans conditions de ressources, l'Éco-PTZ est un prêt sans intérêt d'emprunt qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Ce prêt est cumulable avec d’autres aides : quelques banques proposent de cumuler l'éco-PTZ et MaPrimeRénov' pour financer le reste à charge des travaux lorsque la MaPrimeRénov' a été obtenue.