Comment bloquer ses loyers légalement en tant que locataire ?

La consignation des loyers est une mesure exceptionnelle, strictement encadrée par le juge, et réservée à des situations précises. Elle suppose un manquement avéré du propriétaire à ses obligations légales, concernant le logement décent.

Logement non conforme aux règles de décence

Le propriétaire est tenu de fournir un logement décent, conformément à la loi du 6 juillet 1989 et au décret du 30 janvier 2002. Autrement dit, le bien ne doit présenter aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants, ce qui suppose notamment :

• une structure solide et étanche (toiture, murs, planchers)  ;
• des installations d’électricité, de gaz, de chauffage et d’eau chaude sécurisées et en état de marche  ;
• une ventilation suffisante pour prévenir l’humidité et les moisissures  ;
• l’absence de nuisibles ou de parasites (cafards, punaises de lit, rats…).

Si le logement présente des désordres graves, le locataire est tenu de les signaler au propriétaire.  Il doit toutefois prouver qu’il a informé le propriétaire, et qu'aucune réparation n'a été engagée.

Silence ou refus du bailleur face aux demandes de travaux

Avant de saisir le juge du tribunal compétent, le locataire doit justifier de démarches amiables (mise en demeure, tentative de conciliation…). Ce n’est qu’en cas de refus ou de silence prolongé du bailleur qu’il peut envisager la consignation des loyers. 

Avec cette procédure, le locataire continue de payer son loyer chaque mois, mais le verse sur un compte bloqué en attendant la décision du juge.

Un locataire ne peut pas décider seul de suspendre son loyer. La loi impose de suivre des étapes  encadrées, sous le contrôle du juge, afin que la consignation soit reconnue comme valable.

1.  Mise en demeure adressée au propriétaire

Le locataire doit adresser une mise en demeure au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit être précis et circonstancié. Il doit :

• décrire les désordres constatés dans le logement, en précisant leurs conséquences sur les conditions de vie des occupants ;
• lister les travaux nécessaires basés si possible sur des constats, devis ou textes réglementaires ;
• fixer un délai raisonnable pour l’exécution des réparations demandées.

Cette mise en demeure prouve que le bailleur a été sollicité de manière formelle, et mis en demeure d’agir.

2. Faire appel à la Commission départementale de conciliation (CDC)

Avant d’engager une action en justice, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Elle est compétente pour les litiges entre bailleurs et locataires. Cette démarche est facultative, mais vivement recommandée. Elle est gratuite, rapide et ne nécessite pas l'intervention d'un avocat.

En l’absence de réponse du bailleur ou en cas d’échec de la conciliation, le locataire peut engager la procédure de blocage des loyers.

3.  Recours devant le juge des contentieux de la protection

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Il doit constituer un dossier complet, comprenant les éléments suivants :

• une copie du bail en cours ;
• les échanges écrits avec le bailleur (mise en demeure, relances…) ;
• les preuves des désordres (photos, constats de commissaire de justice, rapports officiels, attestation de l’ARS ou de la mairie…) ;
• des justificatifs prouvant les conséquences sur sa santé ou son confort.

Si les conditions sont réunies, le juge peut autoriser la consignation des loyers à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Le locataire devra alors verser le montant des loyers sur ce compte bloqué jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés.

La consignation des loyers ne dispense pas le locataire de son obligation de paiement. Elle modifie uniquement la destination des sommes dues, en les plaçant temporairement sur un compte sécurisé.

Versement du loyer à la Caisse des dépôts et consignation

Dès que le juge autorise la consignation, le locataire doit verser, chaque mois, le loyer à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Le montant reste identique à celui prévu dans le bail. Il ne s’agit donc pas d’un impayé, mais d’un paiement placé en attente, dans un cadre autorisé par la loi.

Cette mesure protège le locataire contre toute procédure d’expulsion pour loyers impayés.

Décision du juge sur les sommes consignées

Après la réalisation des travaux par le propriétaire, le juge décide de l’affectation des loyers consignés :

• intégralement reversés au bailleur si les travaux ont été réalisés dans les délais ;
• partiellement restitués au locataire en cas de gêne importante ;
• réduits ou annulés dans les situations les plus graves.

La décision dépend de la gravité des désordres et du comportement des deux parties. Le juge peut aussi fixer un calendrier de travaux et maintenir la consignation en cas d’inaction du bailleur.

Certains locataires pensent pouvoir arrêter de payer leur loyer en cas de litige, en invoquant l’exception d’inexécution. En pratique, ce principe juridique est très rarement accepté dans les baux d’habitation.

Des cas rarement admis en location immobilière

Dans le cadre d’une location, les tribunaux n’acceptent l’exception d’inexécution que lorsque le logement est totalement inhabitable.

Voici quelques rares exemples tolérés par la jurisprudence : 

• absence totale de chauffage en hiver ;
• effondrement d’un plancher ;
• infiltrations massives présentant un danger électrique.

Un risque d’expulsion pour le locataire

Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer sans décision du juge, il s’expose à de lourdes conséquences, même si le propriétaire est en faute.

Les principales sanctions sont la résiliation du bail, l’expulsion pour loyers impayés et, dans certains cas, le versement de dommages et intérêts au bailleur.