Quand un locataire peut-il refuser de payer son loyer selon la loi ?

Logement non conforme ou insalubre

Le non-paiement du loyer peut être justifié si le logement est déclaré indécent ou insalubre selon le décret du 30 janvier 2002. C’est le cas lorsqu’il présente un risque pour la santé ou la sécurité des occupants : absence de chauffage, humidité importante, installation électrique dangereuse, moisissures ou présence de plomb. Dans ces situations, le locataire doit mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires avant toute suspension de paiement, et faire constater l’état du logement par la mairie, l’ARS ou un juge.

Exemple : Un locataire découvre d’importantes infiltrations d’eau et des traces de moisissure sur plusieurs murs, rendant certaines pièces inutilisables. Après une mise en demeure restée sans réponse, la mairie constate l’insalubrité et émet un arrêté d’interdiction d’habiter. Dans ce cas, le locataire est dispensé du paiement du loyer tant que le logement n’est pas remis en état.

Travaux ou sinistre rendant le logement inhabitable

Lorsque le logement devient temporairement inhabitable à cause de travaux à la charge du propriétaire ou d’un sinistre (incendie, effondrement, dégât des eaux majeur), le locataire peut être dispensé du paiement du loyer pendant la période concernée.

Vérifier si le refus est justifié selon la loi

Avant toute action, le bailleur doit analyser la situation. Un locataire ne peut suspendre le paiement du loyer que si le logement est insalubre, non conforme ou temporairement inhabitable. Dans tous les autres cas, le refus constitue un impayé. Il est donc essentiel de vérifier l’état du bien et de demander les preuves ou justificatifs évoqués par le locataire avant d’engager une procédure.

Proposer une régularisation amiable

Si le refus de paiement n’est pas fondé, mieux vaut d’abord tenter une solution amiable. Le bailleur peut adresser un courrier de relance ou une mise en demeure en rappelant les obligations du locataire. Une discussion directe ou un accord écrit de régularisation peut permettre d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.

Mise en demeure du bailleur ou consignation du loyer

Avant toute suspension de paiement, le locataire doit mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires ou de remédier aux désordres constatés. Cette démarche se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de preuves (photos, rapport d’expertise…). Sans cette étape préalable, le locataire s’expose à une procédure pour impayé.

Saisine du juge des contentieux de la protection

Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement. Le juge peut constater l’insalubrité du bien, ordonner les travaux et autoriser la suspension ou la réduction du loyer pendant leur réalisation.

Consignation des loyers à la Caisse des Dépôts

Le juge peut imposer au locataire de consigner le loyer à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), c’est-à-dire bloquer ses loyers légalement le temps que le logement redevienne conforme. Cette solution prouve sa bonne foi et évite une expulsion pour impayé. Les sommes restent bloquées jusqu’à la remise en état du logement, puis sont reversées au bailleur dès que le bien redevient habitable.

Conditions pour débloquer la somme

Le bailleur peut récupérer les loyers consignés uniquement après mainlevée du juge ou accord écrit avec le locataire homologué par le tribunal. Cette restitution n’est possible que si le logement est redevenu conforme ou si les travaux prescrits ont été réalisés.

Démarches à effectuer auprès de la CDC

Pour percevoir les fonds, le bailleur doit créer un compte sur le portail CDC Consignations, puis transmettre un dossier complet : copie de la décision de mainlevée, pièce d’identité ou Kbis, RIB et formulaire Cerfa 13488*04. Après validation, le virement est effectué sous 4 à 6 semaines.