​Quand un locataire peut-il refuser de payer son loyer ?​

D’après l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges récupérables est la première obligation du locataire. Il ne peut donc pas décider de lui-même d’arrêter de payer son loyer, même pour des raisons qui peuvent sembler légitimes. Le non-paiement est une faute contractuelle qui peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion.

Toutefois, dans quelques cas très précis, la loi autorise le locataire à suspendre le paiement du loyer, à condition qu’il respecte une procédure stricte.

Un simple logement inconfortable, de petites réparations non effectuées ou des désaccords avec le bailleur n’autorisent en aucun cas le locataire à refuser de payer son loyer. La loi prévoit seulement deux cas d’une gravité extrême qui justifient le non-paiement du loyer :

​Le logement est déclaré indécent ou insalubre

Le locataire peut être autorisé à suspendre le paiement du loyer si le logement est manifestement indécent (au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) ou s’il est frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Une telle situation peut survenir face à :

• Absence de chauffage en hiver ;
• Installation électrique dangereuse ;
• Moisissures importantes ou présence de plomb ;
• Absence d’eau potable ;
• Problème structurel avec risque d’effondrement.

Le locataire doit d’abord mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. Si celui-ci n’intervient pas, le locataire peut solliciter l'Agence Régionale de Santé (ARS), le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS), la mairie ou le juge (en cas d’urgence) pour faire constater l’état du logement.

Si un arrêté de péril ou d'insalubrité avec interdiction d’habiter est émis, le loyer cesse automatiquement d'être dû, conformément à l’article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation. Dans d’autres cas moins graves, notamment en cas d’indécence ou en l’absence d’arrêté, le locataire doit poursuivre une action en justice.

​Le logement est inhabitable en raison de travaux

Lorsque le propriétaire entreprend des travaux à sa charge, comme la réfection de la toiture ou la mise aux normes du système électrique, le logement peut être temporairement inhabitable. Le locataire peut alors être dispensé de payer son loyer pendant la durée des travaux. Toutefois, l’inhabitabilité doit être prouvée et la mesure de suspension du loyer doit être validée par le juge.

Avant d’arrêter de payer son loyer, le locataire doit suivre les démarches suivantes, faute de quoi il se met en situation d’impayé.

​Étape 1 : Mettre en demeure le propriétaire

En premier lieu, le locataire doit donner l’occasion au propriétaire de réagir sans passer par la justice. Il doit donc lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour :

• L’informer des désordres subis dans le logement ;
• Présenter un maximum de preuves, notamment des photos ou des rapports d’expertise si possible ;
• Lui demander de réaliser les travaux sous un délai raisonnable, à fixer en fonction du type d’intervention.

​Étape 2 : Saisir le juge des contentieux de la protection

Si le propriétaire ne répond pas favorablement, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge pourra constater l’état d’insalubrité, de péril ou d’inhabitabilité du logement et contraindre le bailleur de réaliser les travaux. Il pourra aussi autoriser la suspension ou la réduction du loyer.

Étape 3  : Consigner les loyers à la Caisse des Dépôts

Dans la majorité des cas, le juge n’autorise pas le non-paiement pur et simple. Il ordonne au locataire de continuer à payer son loyer sur un compte bloqué auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. La consignation des loyers montre la bonne foi du locataire et le protège contre une éventuelle procédure d’expulsion pour impayé. Cela incite aussi le propriétaire à réaliser les travaux conformément à la décision de justice, après quoi il pourra récupérer les loyers consignés.

Pour percevoir le loyer déposé à la caisse des dépôts, le bailleur doit préalablement obtenir : 

• Une mainlevée auprès du juge (ordonnance ou jugement) ;
• Un accord écrit avec le locataire homologué par le juge. 

Après avoir reçu l'autorisation du juge pour débloquer les fonds, le propriétaire doit créer un compte à son nom sur le portail CDC Consignations. Par la suite, il reste à constituer un dossier de demande de restitution comprenant :

• Le jugement, l’ordonnance de mainlevée ou l'accord écrit homologué par le juge ;
• La pièce d’identité du bailleur (ou Kbis pour une société) ;
• Un RIB ;
• Un formulaire de demande de restitution dûment rempli (formulaire Cerfa 13488*04).

Si la demande est recevable, la Caisse des dépôts verse les fonds par virement sous 4 à 6 semaines.