Ce qu'il faut retenir
Les travaux peuvent uniquement être déclarés (et donc déduits) si le propriétaire est au régime réel d’imposition.
En location nue, les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers via le formulaire 2044.
En location meublée (LMNP), les bailleurs déclarent les travaux à l’aide de la liasse fiscale (formulaires 2031, 2033 et ses annexes).
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Quelle est votre question précise ?
La déclaration des travaux en location, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, influence directement l'imposition des loyers. Leur traitement dépend de la nature des dépenses et du régime fiscal applicable. Une qualification inexacte expose le bailleur à un redressement ou à la perte d'un avantage fiscal. Voici ce qu'il y a à savoir pour bien déclarer les travaux.
Dans quels cas le bailleur peut-il déclarer les travaux ?
Les bailleurs doivent uniquement déclarer les travaux s’ils ont opté pour le régime réel d’imposition. Sous ce régime, les propriétaires peuvent déduire les charges réellement engagées de leurs revenus locatifs imposables. Cela inclut les dépenses de travaux à condition de les comptabiliser correctement.
Les bailleurs au régime micro n’ont pas à déclarer les travaux
- Au micro-foncier (location nue), le bailleur déclare le montant brut des loyers sur la déclaration n° 2042. Un abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Aucune déduction complémentaire n'est admise, même en présence de travaux importants.
- Au micro-BIC (location meublée), le bailleur déclare ses recettes brutes. L'abattement forfaitaire est de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Là encore, aucune dépense de travaux ne peut être déduite.
Comment déclarer les travaux en location ?
Travaux en location nue
Les bailleurs soumis au régime réel déclarent leurs travaux dans la déclaration n° 2044.
Ces dépenses sont inscrites en charges et viennent en déduction des loyers pour déterminer le revenu foncier imposable.
Lorsque les charges excèdent les loyers, un déficit foncier est constaté. Il peut être imputé sur le revenu global dans les limites prévues par la réglementation, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Travaux en location meublée
En location meublée, le traitement des travaux dépend de leur nature :
- Les dépenses d'entretien et de réparation sont enregistrées en charges et déduites immédiatement du résultat imposable ;
- Les travaux présentant un caractère durable sont inscrits à l'actif et amortis sur leur durée d'utilisation.
Chaque dépense doit être ventilée selon sa nature (gros œuvre, équipements, agencements), ce qui détermine le plan d'amortissement et son incidence sur le résultat imposable.
Location meublée non professionnelle (LMNP)
En LMNP au régime réel, les travaux sont enregistrés en comptabilité puis intégrés dans la liasse fiscale (formulaire n° 2031 et annexes).
- Les dépenses de moins de 600 € sont inscrites en charges ;
- Les dépenses de plus de 600 € sont immobilisées et inscrites à l’actif du bilan. Les amortissements sont repris par grande famille dans le formulaire n° 2033-C.
Location meublée professionnelle (LMP)
En LMP, les règles comptables et fiscales sont identiques à celles du LMNP au régime réel : les dépenses sont enregistrées soit en charges, soit en immobilisations selon leur nature, et déclarées via le formulaire n° 2031.
Quels travaux sont déductibles des revenus locatifs ?
Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration déductibles
Les travaux d’entretien et de réparation concernent les dépenses destinées à maintenir le logement en bon état sans modifier sa structure.
Ils incluent notamment :
- Le remplacement d’un équipement usé ;
- La remise en état d’une installation ;
- Les réparations liées à la vétusté.
Ces dépenses sont déductibles si elles sont engagées dans l’intérêt de la location, justifiées par des factures et si elles ne constituent pas une dépense d’investissement.
Les travaux d'amélioration apportent un confort supplémentaire sans affecter la structure du bien. Ils concernent notamment l’installation d’équipements plus performants ou la modernisation des pièces d’habitation.
Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
Les travaux affectant la structure du bien ou augmentant sa surface ne constituent pas des charges déductibles.
Sont notamment concernées :
- Les extensions ;
- Les transformations lourdes ;
- Les surélévations.
Quels justificatifs pour déduire des travaux locatifs ?
Les dépenses de travaux doivent être justifiées par des factures établies au nom du bailleur et comportant :
- La description précise des travaux réalisés ;
- Le montant hors taxes et TTC ;
- L’identité du prestataire ;
- La date d’émission.
Les paiements doivent être justifiés par des relevés bancaires ou tout justificatif de règlement.
En cas de contrôle, l’administration vérifie la concordance entre les travaux déclarés, les dates d’intervention et l’état réel du logement.
Les justificatifs doivent être conservés pendant le délai de reprise, en principe trois ans à compter de l’année d’imposition. Ce délai peut être prolongé en cas de déficit foncier imputé ou reporté.
Attention !
Une facture globale ne permet pas d’identifier la nature des dépenses. En l’absence de ventilation entre charges et immobilisations, l’administration peut refuser la déduction.
