Comment le propriétaire peut-il entreprendre des travaux pendant la location ?

Travaux de réparation ou d'entretien

Le propriétaire est tenu de réparer ou de remplacer les éléments dégradés du logement, sauf si la dégradation est imputable au locataire. Lorsque le bailleur entreprend ces travaux, le locataire ne peut refuser l'accès du logement. Il peut s'agir de :

• Remplacer une chaudière défectueuse ;
• Réparer une toiture endommagée ou qui fuit ;
• Réparer des canalisations vétustes ou endommagées ;
• Remplacer des fenêtres ou des portes qui ne se ferment plus correctement ;
• Réparer des volets roulants hors d’usage.

Travaux d’amélioration de la performance énergétique

Le bailleur n’a pas non plus besoin d’attendre que le logement soit vide pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique à savoir :

• Installer une isolation thermique des murs, combles ou planchers ;
• Remplacer les fenêtres par des modèles plus performants ;
• Installer un système de chauffage plus efficace ;
• Installer des volets isolants pour réduire les déperditions de chaleur ;
• Installer une VMC double-flux.

Travaux essentiels pour maintenir la décence du logement

La loi définit cinq critères à remplir pour qu’un logement soit qualifié de décent. Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent à son locataire. Si l’un des critères n’est pas rempli, il peut intervenir à tout moment pendant la location, sans que le locataire puisse refuser l’intervention. Dans ce contexte, le propriétaire peut librement :

• Retirer et éliminer des revêtements qui contiennent du plomb ou de l’amiante ;
• Lutter contre l’humidité ou les infiltrations d’eau ;
• Traiter un logement infesté de nuisibles ;
• Remplacer un système de ventilation défectueux ;
• Renforcer un plancher qui s’affaisse.

Travaux d’entretien et d’amélioration des parties communes en copropriété

Dans le cas d’un logement en copropriété, le propriétaire peut entretenir ou rénover les parties communes pendant que le logement est occupé. Par exemple :

• Maintenance des ascenseurs ; 
• Amélioration de l’éclairage des parties communes ;
• Réfection du revêtement de sol du hall d’entrée ; 
• Travaux de peinture dans les parties communes ; 
• Installation des digicodes.

D’autres types de travaux ne peuvent pas se faire sans l’accord écrit du locataire. Il s’agit des travaux d’embellissement, d’amélioration ou de transformation comme :

• Installation de nouveaux mobiliers de cuisine ; 
• Remplacement d'une cloison ;
• Remplacement d'une baignoire par une douche ;
• Mise en place d'un nouveau climatiseur ;
• Pose d'une alarme anti-intrusion.

Si le locataire refuse que ces travaux aient lieu pendant le bail en cours, le propriétaire est obligé d’attendre l’échéance du contrat de location ou sa résiliation pour les réaliser.

Informer le locataire au préalable

Avant de commencer les travaux, le propriétaire-bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi ne précise pas quel délai de prévenance doit être respecté. Toutefois, il est communément admis que le délai raisonnable s’élève à 8 à 15 jours pour des travaux importants, tandis que 2 à 3 jours peuvent suffire pour les interventions rapides.

Le courrier doit préciser :

• La nature des travaux ;
• La date de début et la durée estimée ;
• Les modalités d’accès au logement.

Réaliser les travaux à des heures raisonnables

Les travaux doivent avoir lieu durant les jours ouvrés (du lundi au vendredi), afin de limiter les nuisances pour le locataire. Aucun travaux ne peuvent être effectués le week-end (samedis et dimanches) et les jours fériés sans l’accord explicite du locataire.

Le locataire peut demander un arrangement particulier, par exemple s’il préfère que les travaux soient faits les après-midis plutôt que les matins. Le bailleur devrait essayer d’être flexible autant que possible, mais rien ne l’oblige à se conformer aux demandes de l’occupant.

Diminution du loyer en cas de privation du logement

Le locataire peut demander une indemnisation si les travaux engendrent des nuisances importantes pendant plus de 21 jours consécutifs. Il peut alors demander une diminution du loyer proportionnelle à la partie du logement qui est indisponible et à la durée des travaux.

Résiliation du bail en cas de logement inhabitable

Si les travaux empêchent l'usage normal de toutes les pièces de l'habitation, le logement est considéré comme inhabitable. Le locataire est alors en droit de résilier le bail sans préavis. La résiliation peut se faire à l’amiable ou via une action en justice. Le locataire peut également demander au juge d'ordonner l'interruption des travaux ou une indemnisation plus importante.

Il arrive que le locataire soit en désaccord avec le bailleur sur la nature ou les modalités des travaux. Par exemple :

• Il conteste l’urgence ou la nécessité des travaux ;
• Il refuse que les travaux soient réalisés à une certaine période (changement de fenêtres en plein hiver…) ;
• Le chantier dépasse la durée prévue.

Dans ce cas, le locataire peut :

1. Tenter une résolution amiable. Contacter le propriétaire pour discuter du problème et tenter de trouver un compromis ;
2. Saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cet intermédiaire peut aider à résoudre le litige sans passer par la justice ;
3. Saisir le tribunal judiciaire. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour faire valoir ses droits.