Ce qu'il faut retenir
Pour saisir la justice, le bailleur doit d’abord faire constater la sous-location illégale par un commissaire de justice.
Par la suite, une sommation est délivrée par le huissier pour exiger la fin de la sous-location.
Si le trouble continue, le tribunal peut résilier le bail, ordonner l’expulsion ou condamner le locataire à reverser au bailleur les loyers perçus illégalement.
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Quelle est votre question précise ?
La sous-location est interdite, sauf si le bailleur donne son accord. Face à une sous-location non-autorisée, le propriétaire doit rappeler au locataire principal ses obligations. Si la situation perdure, il peut activer la clause résolutoire et/ou saisir la justice pour demander des dommages et intérêts.
Comment dénoncer une sous-location illégale au tribunal ?
Lorsqu’une sous-location illégale est avérée, le bailleur ne peut pas se contenter d’une simple mise en garde verbale ou d'une lettre de mise en demeure. Pour faire valoir ses droits devant les instances judiciaires, le propriétaire doit franchir les étapes suivantes :
Étape 1 : établir un constat d’huissier
Avant toute chose, le bailleur doit solliciter un commissaire de justice pour constater la sous-location illégale. Un constat d'huissier apporte la preuve du manquement de manière incontestable. Il peut se porter sur :
- La présence répétée de tiers occupant le logement ;
- Les annonces publiées sur des plateformes de location de courte durée ;
- Les éléments visibles dans le logement laissant apparaître une occupation par des personnes étrangères au bail.
Pour le cas d'une sous-location de type Airbnb, l'huissier de justice se penchera également sur les calendriers de réservations ou les avis laissés par des occupants temporaires.
Étape 2 : envoyer une lettre de sommation par voie d’huissier
Une fois le constat établi, le bailleur doit délivrer une sommation au locataire principal par voie d'huissier.
- Cette lettre rappelle au locataire ses obligations au regard de la loi et du bail ;
- Elle exige la cessation immédiate de toute sous-location illégale ;
- Elle demande au locataire de justifier, dans un délai déterminé, la libération effective des lieux par les sous-locataires.
Le délai accordé au locataire principal peut varier de quelques jours à deux mois. Ce délai doit être raisonnable pour permettre la libération des lieux.
Le bailleur peut viser la clause résolutoire du bail dans la sommation
En visant la clause résolutoire du bail, le contrat de location sera automatiquement résilié si le locataire ne met pas fin à la sous-location illégale à l'issue du délai accordé.
Étape 3 : saisir le tribunal judiciaire
Si la sous-location illégale se poursuit malgré la sommation, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire compétent. La demande peut porter sur plusieurs points :
- La résiliation du bail et l’expulsion du locataire ;
- La restitution des loyers indûment perçus par le locataire principal ;
- L’octroi de dommages et intérêts.
Le juge apprécie la gravité du manquement, la durée de la sous-location et le préjudice subi par le bailleur. Dans certains cas, le locataire peut être condamné à reverser l’intégralité des sommes perçues auprès des sous-locataires.
La jurisprudence sanctionne lourdement la sous-location illégale via des plateformes de type Airbnb
En 2018, le tribunal d'instance de Paris a condamné un locataire à rembourser 46 277 € perçus en louant un appartement sur Airbnb. Il a bien adressé une demande de sous-location que le propriétaire avait refusée.
Le bailleur doit-il porter plainte pour dénoncer une sous-location illégale ?
La sous-location illégale constitue un manquement contractuel et une infraction civile. Il ne s'agit pas d'une infraction pénale. En conséquence, les forces de l’ordre ne sont pas compétentes pour trancher un litige locatif ou faire cesser une sous-location.
Un dépôt de plainte sera généralement refusé ou classé sans suite, faute d’infraction pénale caractérisée.
La gendarmerie ou le commissariat peut éventuellement enregistrer une main courante, mais celle-ci n’a aucune valeur contraignante pour le locataire. Elle permet simplement de conserver une trace du trouble.
La seule exception concerne des situations rarissimes dans lesquelles la sous-location s’accompagne d’une infraction pénale, comme une escroquerie, l’usage de faux documents ou une activité illicite. En dehors de ces cas précis, un dépôt de plainte sera sans effet.
Quelles preuves faut-il réunir pour dénoncer une sous-location illégale devant la justice ?
Le constat établi par un commissaire de justice constitue la pièce centrale, mais il peut être complété par :
- Des captures d’écran d’annonces en ligne ;
- Des attestations écrites de voisins ou copropriétaires ;
- Des photographies de la boîte aux lettres portant le nom d’un tiers.
Attention !
Les preuves doivent être recueillies sans intrusion dans le logement et dans le respect de la vie privée. Une preuve obtenue de manière déloyale peut être écartée, même lorsque la sous-location est avérée.
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SOMMAIRE
- Dénoncer une sous-location illégale au tribunal en 3 étapes
- Plainte pour dénoncer une sous-location
- Preuves pour dénoncer une sous-location illégale
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