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Donation en usufruit ou avec réserve d’usufruit : comment ça marche ?

Donation usufruit

SOMMAIRE

  • Définition de l'usufruit 
  • Différence entre donation en usufruit et avec réserve d'usufruit 
  • Avantages du démembrement de propriété
  • Donner la nue-propriété d'une maison (avec réserve d'usufruit)
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le démembrement de propriété divise un bien en usufruit et nue-propriété.

L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien tandis que le nu-propriétaire en conserve la propriété.

La donation avec réserve d'usufruit est un moyen d'optimiser sa succession et de réduire les droits de donation.

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Le démembrement de propriété est une pratique juridique qui permet soit de transmettre tout ou partie de son patrimoine de son vivant, soit de donner l'usufruit d'un bien afin d'en rester propriétaire. Examinons dans cet article pourquoi et comment donner un bien en usufruit ou avec réserve d'usufruit.

L'usufruit : de quoi s'agit-il ?

Définition de l'usufruit d'un bien immobilier

Le propriétaire d'un bien immobilier possède « la pleine propriété » qui se divise en deux parties :

  • La nue-propriété (abusus) qui constitue le droit de disposer du bien (donation, vente) ;
  • Et l'usufruit (usus et fructus), c'est-à-dire le droit d'y habiter ou de le louer et d'en percevoir les fruits.

Dès lors, un bien peut être démembré, et faire l'objet :

  • D'une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit : le donateur donne « les murs » du bien, mais en conserve la jouissance.
  • D'une donation d'usufruit : le donateur conserve la nue-propriété de son logement sans pouvoir en jouir.
  • D'une donation-partage : le donateur répartit les biens de son patrimoine, de son vivant, entre ses ayants droit. Il peut décider de se réserver l'usufruit jusqu'à son décès.
Quelle est la différence entre une donation et une donation-partage ?

La donation peut être consentie à un héritier ou à un tiers.
S'agissant de la donation-partage, elle ne peut être consentie qu'à un ayant droit du donateur, c'est-à-dire, dans le cadre d'une donation transgénérationnelle, aux enfants ou petits-enfants.

La fin d'un usufruit

Le démembrement de propriété est temporaire. Il prend fin dans 3 circonstances :

  • Il s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier ou en cas de renoncement de celui-ci.
  • Au terme du délai prévu dans l'acte de cession.
  • En cas de dégradation du bien par l'usufruitier.
Qu'est-ce que l'usufruit temporaire ?

L'usufruit est toujours temporaire puisqu'il s'éteint au décès du nu-propriétaire. Toutefois, le propriétaire peut prévoir l'extinction anticipée de l'usufruit à une date définie dans l'acte de donation.

Quelle différence entre donation en usufruit ou avec réserve d'usufruit ?

La donation en usufruit d'un bien immobilier

La donation en usufruit permet au propriétaire (le donateur) de transmettre à un bénéficiaire (l'usufruitier), le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus sans toutefois en transférer la propriété.

L'usufruit peut être viager ou donné pour une durée déterminée.

La donation avec réserve d'usufruit

Dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, le donateur cède la propriété du bien à un bénéficiaire, se réservant le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus durant sa vie.

Le donateur devient usufruitier. Il continue de jouir du logement, d'y habiter ou d'en percevoir les loyers s'il est mis en location. Il s'agit d'une transmission de patrimoine par anticipation.

Le donateur doit continuer d'entretenir le bien pour le maintenir en bon état, et d'assurer le paiement des taxes y afférant.

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Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Organisation de la succession

Le démembrement de propriété en général et la donation avec réserve d'usufruit en particulier constituent un mécanisme d'optimisation successorale et fiscale. Il permet au propriétaire d'organiser sa succession en continuant d'habiter dans le logement et de réduire les droits de succession dus par les héritiers au moment de son décès.

Absence de droits de succession

Le jour du décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, sans droit ni frais à payer (sauf si le donateur décède dans les trois mois de la donation).

Droits de donation réduits (tableau et calcul)

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété du bien. Le calcul varie selon l'âge du donateur :

Âge du donateur Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans révolus 90 % 10 %
De 21 à 30 ans révolus 80 % 20 %
De 31 à 40 ans révolus 70 % 30 %
De 41 à 50 ans révolus 60 % 40 %
De 51 à 60 ans révolus 50 % 50 %
De 61 à 70 ans révolus 40 % 60 %
De 71 à 80 ans révolus 30 % 70 %
De 81 à 90 ans révolus 20 % 80 %
Au-delà de 91 ans révolus 10 % 90 %

Aussi, plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété qu'il donne est faible, et de facto plus les droits de donation sont réduits.

Prenons l'exemple d'un propriétaire âgé de 55 ans qui souhaite donner à sa fille la nue-propriété d'un appartement estimé à 300 000 €.
Selon le tableau de répartition ci-dessus, la valeur de la nue-propriété donnée serait de 50 % de la valeur totale du bien, soit : 300 000 x 50 % = 150 000 €

Abattement fiscal

L'Administration fiscale accorde un abattement sur les droits de donation. Celui-ci varie selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Il est actuellement de 100 000 € tous les 15 ans entre parent et enfant.

Aussi, dans notre exemple, après l'abattement, la base taxable pour les droits de donation devient :
150 000 € - 100 000 € = 50 000 €.

Attention toutefois, car les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien en pleine propriété.

Comment donner la nue-propriété d'une maison (avec réserve d'usufruit) ?

La donation d'un bien immobilier doit faire l'objet d'un acte authentique rédigé par un notaire. Voici les 4 étapes essentielles : 

  1. Constitution du dossier : les parties rassemblent tous les documents relatifs à leur identité et au bien immobilier (titre de propriété, évaluation…).
  2. Rédaction de l'acte : il contient certaines clauses particulières :
    - Le droit de retour conventionnel : en cas de décès du bénéficiaire avant le donateur, celui-ci récupère la pleine propriété de son logement.
    - L'inaliénabilité du bien : elle interdit au donataire de vendre ou de transmettre le bien reçu.
    - La répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, notamment le paiement de la taxe foncière.
  3. Signature : l'acte est signé par le donateur et le donataire en présence du notaire.
  4. Formalités post-signature : le notaire se charge d'enregistrer l'acte de donation auprès des services fiscaux et de la conservation des hypothèques. Les parties versent au notaire le montant des droits de donation et les frais de notaire.

FAQ

Quels sont les frais pour une donation avec usufruit ?

Les droits de donation avec réserve d'usufruit sont calculés sur la valeur de la nue-propriété après déduction de l'abattement fiscal en vigueur. Par ailleurs, les frais de notaires sont calculés sur la pleine propriété du bien.

Quel est l'intérêt d'une donation avec réserve d'usufruit ?

La donation avec réserve d'usufruit permet d'anticiper la transmission de patrimoine et de profiter d'avantages fiscaux.

Qui est propriétaire après une donation ?

S'il s'agit d'une donation avec réserve d'usufruit, le donateur reste propriétaire du bien, mais n'en a plus la jouissance. À défaut, le bénéficiaire devient pleinement propriétaire du logement donné.

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