Emprunter pour louer ou comment financer un investissement locatif ?

Accès à l'investissement immobilier

Le prêt immobilier permet aux investisseurs d'acquérir des biens sans payer l'intégralité du prix d'achat immédiatement. Ce type de financement facilite l'accès à l'investissement, permettant de constituer un patrimoine, générer des revenus locatifs et réaliser une plus-value à long terme. 

De plus, le recours à l'emprunt pour financer un investissement locatif permet de conserver ses liquidités pour d'autres placements, optimisant ainsi la gestion du patrimoine global de l'investisseur.

Effet de levier financier

L'effet de levier constitue l'un des avantages essentiels de l'emprunt immobilier. En exploitant les fonds prêtés par la banque pour l'achat d'un bien, l'investisseur peut générer un retour sur investissement (ROI) plus élevé. 

En effet, avec un apport personnel, généralement de 10 % à 30 % du prix de la propriété, l'investisseur peut compléter le financement nécessaire par un emprunt. 

Les revenus locatifs issus du bien acquis permettent souvent d'assumer les charges associées et les mensualités de remboursement du prêt. Grâce à son apport initial, l'investisseur peut devenir pleinement propriétaire du bien immobilier à terme. L'effet de levier maximise l'efficacité du capital investi, transformant un apport limité en un actif total grâce aux revenus générés par la propriété. 

Intérêts d'emprunt déductibles

Les intérêts générés par un prêt pour un investissement locatif sont généralement déductibles des impôts. Les modalités de déduction varient selon le type de location :

• Pour une location nue (ou bail de location non meublée), les intérêts sont déductibles des revenus fonciers que génère le bien.
• Pour une location meublée non professionnelle (ou bail de location meublée), les intérêts sont déduits des revenus locatifs perçus.

Cet avantage fiscal réduit l'impôt sur le revenu de l'investisseur et, de fait, améliore la rentabilité nette de son investissement immobilier.

Rendement locatif des investissements immobiliers

Le rendement locatif brut d'un investissement locatif excède souvent le taux d'intérêt d'un crédit immobilier.

Lorsque l'on combine ce rendement locatif avec la rentabilité en capital, autrement dit la plus-value potentielle du bien, la rentabilité nette globale de l'investissement excède le coût total de l'emprunt.

Ainsi, l'emprunteur réalise un profit net à long terme en capitalisant sur le flux régulier de revenus locatifs et sur l'appréciation de la valeur du bien.

Avant d'accorder un crédit destiné à un investissement locatif, la banque étudie le dossier de l'investisseur, notamment son taux d'endettement et sa capacité d'emprunt. Dans ses calculs, elle tient compte environ 70 % des loyers potentiels que pourrait générer le bien. Ce pourcentage peut néanmoins varier entre 60 % et 80 % selon les banques. Cette estimation vise à couvrir les risques associés à d'éventuels loyers impayés, périodes de vacance locative ou coûts de réparations imprévues. 

1. Évaluation du taux d'endettement

Conformément aux directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d'effort maximal autorisé pour un emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus, coûts d'assurance compris. Ce calcul inclut les crédits en cours. 

La formule utilisée pour déterminer ce taux d'endettement est la suivante : 

Loyer actuel ou crédit immobilier en cours + mensualités du prêt sollicité + autres crédits en cours / revenus de l'emprunteur + 70 % des loyers escomptés du nouvel investissement

Exemple :

Imaginons qu'un investisseur potentiel paie un loyer de 800 € par mois et sollicite un prêt générant des mensualités de 500 €. Il prévoit d'acquérir un bien qui devrait lui rapporter 400 € de loyer mensuel. Son salaire mensuel est de 2 500 €. Il n'a pas d'autres crédits en cours. 

Le calcul de son taux d'endettement serait donc de :

(800 + 500) / (2 500 + 280) = 46,76 %.
Ce taux d’endettement dépasse la limite de 35 % fixée par le HCSF. Le financement serait ici probablement refusé ou révisé.

2. Apport et épargne de précaution

En 2024, les critères pour l'obtention d'un financement immobilier se sont resserrés, rendant l'apport personnel indispensable.

Bien que les banques n'imposent pas de montant minimum obligatoire, elles exigent généralement que l'apport de l'emprunteur couvre au moins les frais d'acquisition du bien et les coûts d'assurance y afférents. Cette exigence assure que l'emprunteur s'engage financièrement dans son projet, ce qui renforce sa crédibilité et sa responsabilité dans l'opération.

De plus, les banques s'assurent que les emprunteurs disposent également d'une épargne de précaution. Cette réserve financière doit être suffisante pour faire face aux dépenses du quotidien, et limiter ainsi les risques de l'investissement locatif.

3. Choix du type de crédit : amortissable ou in fine

De nombreux emprunteurs optent pour un prêt amortissable à taux fixe. Dans ce cadre, chaque mensualité comprend une partie des intérêts et une fraction du capital emprunté. En début de prêt, les intérêts constituent la majeure partie de ces paiements, puis progressivement, la part du capital remboursé augmente.

Avec le prêt amortissable, les emprunteurs profitent d'une déduction importante des intérêts sur leurs revenus fonciers durant les premières années du prêt.

En revanche, un prêt in fine implique un remboursement mensuel des intérêts et des primes d'assurance durant toute la durée du prêt, l'intégralité du capital devant être remboursée en un seul versement à l'échéance. Les intérêts, calculés sur la totalité du capital emprunté pendant toute la durée du crédit, maximisent les déductions fiscales sur toute la période de remboursement. 

4. Assurance du prêt immobilier

Pour un prêt immobilier destiné à un investissement locatif, les garanties d'assurance requises incluent généralement l'assurance décès et la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). En cas de sinistre couvert par ces garanties, l'assurance prend en charge le remboursement du prêt, protégeant ainsi les finances de l'investisseur et de ses proches.

Toutefois, certains établissements financiers peuvent exiger des garanties supplémentaires pour une protection plus étendue, telle que la couverture pour incapacité de travail ou invalidité. 

Les primes payées pour cette assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers, allégeant ainsi la charge fiscale de l'investisseur.

Le coût de cette assurance est influencé par divers facteurs, tels que l'âge de l'emprunteur, sa profession, et son état de santé. L'assureur détermine ensuite un taux spécifique, applicable soit sur le montant initial emprunté, soit sur le capital restant dû.