Exemple d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) à destination des copropriété

Immeubles soumis à l’obligation de PPT

Depuis le 1er janvier 2025, l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation, dès lors qu’elles ont plus de 15 ans. 

Le PPT permet d’anticiper les travaux nécessaires à la conservation du bâtiment, la sécurité des occupants et la performance énergétique de l’immeuble. Il contient la liste des travaux, l’estimation de leur coût et leur programmation sur dix ans. Il doit être actualisé tous les dix ans conformément à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Exemple de copropriété soumise à l’obligation de PPT

La résidence « Les Mimosas », construite en 1978 à Nice, est pleinement concernée par cette obligation. Voici ses caractéristiques :

• Elle compte 48 lots principaux répartis sur deux bâtiments.
• Elle dispose d’un chauffage collectif au gaz, de deux ascenseurs, et d’une toiture en tuiles.
• Elle n’a fait l’objet d’aucuns travaux importants depuis dix ans.

La copropriété a donc l’obligation de faire réaliser un PPT par un professionnel indépendant et qualifié (cabinet d’études, architecte, thermicien).

Les principaux diagnostics techniques

Certains diagnostics non obligatoires permettent d'identifier les travaux à prévoir. Pour la résidence « Les Mimosas », les documents suivants ont été réunis :

• DPE collectif en date de 2023 : classement énergétique E (importantes déperditions de chaleur au niveau des combles et des vitrages vétustes).
• Diagnostic technique global réalisé en 2024 : il mentionne notamment une toiture endommagée, des fissures visibles sur les façades, ainsi qu’une ventilation naturelle insuffisante dans les caves.
• Diagnostic amiante : présence de calorifugeages amiantés dans les locaux techniques (présents, mais non dégradés, sous surveillance).
• État de l’installation électrique : conformité partielle des parties communes, dont certains éléments doivent être remplacés ou mis aux normes.

Le constat de terrain et la visite technique

Outre les diagnostics, une visite technique a permis d’identifier plusieurs désordres non signalés dans les documents ci-dessus :

• Toiture : infiltration visible au dernier étage du bâtiment B (sinistre déclaré en 2023).
• Façades : présence de fissures verticales sur la façade nord.
• Menuiseries extérieures : près de 60 % des logements sont encore équipés de fenêtres d’origine (simple vitrage).
• Chauffage collectif : présence d’une chaudière au gaz de plus de 20 ans, avec un rendement en baisse.
• Colonnes d’évacuation : conduits anciens en fonte, avec de fortes odeurs à certains étages et des écoulements faibles.

Ces différents constats renforcent la nécessité de programmer des travaux sur plusieurs années.

Les 3 grandes catégories de travaux du plan pluriannuel

Les travaux sont généralement classés en 3 catégories :

1. Travaux urgents : ils concernent des sinistres qui menacent la sécurité ou la santé des occupants. Ils doivent être programmés sans délai (infiltration, danger de chute, sinistre).
2. Travaux nécessaires : ils permettent d’assurer la conservation du bâti et d’éviter sa dégradation (ravalement de façade, remplacement de chaudière).
3. Travaux d’amélioration : ils servent à améliorer le confort thermique, la performance énergétique ou l’esthétique de l’immeuble.

Exemple concret de planification de travaux

La planification technique du PPT s’appuie sur un tableau récapitulatif, établi à partir des diagnostics et des devis comparatifs.

Les montants correspondent à une estimation basée sur les devis comparatifs réalisés auprès des entreprises locales. 

Répartition budgétaire des travaux sur 10 ans

Pour la résidence « Les Mimosas », le coût global du plan pluriannuel de travaux est estimé à 88 000 €. Cette somme doit être répartie sur une période de 10 ans.

Le calendrier prévisionnel est le suivant :

• 2025-2026 : gestion des priorités immédiates (réfection partielle de la toiture et remplacement de la chaudière collective) pour un montant de 30 000 €.
• 2027-2028 : ravalement de façade et isolation thermique des combles, soit un montant estimé à 37 000 €.
• 2029-2030 : travaux d’amélioration (remplacement des vitrages et entretien des colonnes d'évacuation) pour 21 000 €.

Le syndic anticipe ainsi les appels de fonds en fonction du budget voté en AG.

Tableau de suivi du plan pluriannuel

La tenue d’un tableau de suivi par le syndic est fortement recommandée. Il peut être dressé sur un document Excel ou Google Sheets, et partagé avec le conseil syndical.

Ce tableau comprend :

• l’état d’avancement des travaux ;
• les échéances prévues pour chaque intervention ;
• les devis validés en AG, leur montant et le prestataire.

Chaque année, le syndic présente une version actualisée du tableau lors de l’assemblée générale pour permettre aux copropriétaires de suivre l’exécution du PPT, et d’ajuster les priorités ou les budgets si nécessaire.

Utiliser le fonds de travaux

Le fonds de travaux permet d’anticiper les dépenses sans recourir à des charges exceptionnelles. Il est alimenté chaque année à hauteur de 2,5 % du budget prévisionnel (hors travaux exceptionnels).

Concernant la résidence « Les Mimosas », ce fonds s'élève à 12 400 € au 31 décembre 2024. Cette somme peut couvrir une partie des travaux urgents sans surcoût pour les copropriétaires.

Demander des subventions d'État 

Certains travaux planifiés dans le PPT, notamment ceux liés à l’amélioration de performance énergétique, peuvent bénéficier d’aides publiques :  

• MaPrimeRénov’ Copropriétés : elle concerne les copropriétés composées d’au moins 75 % de résidences principales. Son montant peut atteindre 25 % du coût des travaux dans la limite du plafond fixé par l'Anah.
  L’isolation des combles et le remplacement de la chaudière collective de la résidence « Les Mimosas » justifieraient une demande d'aide d'environ 8 000 €, sous réserve d’éligibilité.
• Certificats d’économies d’énergie : les travaux d’isolation thermique peuvent donner droit à des primes supplémentaires versées par les fournisseurs d’énergie agréés.
• Aides locales : la Métropole Nice Côte d’Azur propose, selon les années, des accompagnements financiers ou techniques pour les copropriétés qui engagent des démarches globales de rénovation.

Adoption du plan pluriannuel en assemblée générale

Lorsque le PPT prévoit des travaux nécessaires dans les dix ans, il doit être adopté à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, chaque type de travaux est ensuite voté séparément, selon sa nature : 

• Les travaux urgents peuvent être engagés immédiatement par le syndic, puis ratifiés lors de la prochaine AG (article 18).
• Les travaux d’entretien courant (réfection de toiture, ravalement de façade, mise aux normes électriques) sont votés à la majorité simple de l'article 24.
• Les travaux d’amélioration (remplacement des vitrages, isolation thermique, chaudière plus performante) nécessitent la majorité de l’article 25.

Transmission du dossier technique avant le vote

Le syndic doit annexer à la convocation à l'AG, un dossier comprenant :

• les diagnostics réglementaires : DPE, DTG, amiante, électricité… ;
• des devis comparatifs ;
• un plan de financement prévisionnel, avec un calendrier des appels de fonds ;
• un planning des interventions sur 10 ans, avec la hiérarchisation des priorités ;
• un tableau des aides possibles.

Suivi annuel du plan par le syndic

Le syndic assure le suivi du PPT à l'aide d'un tableau de bord précisant :

• la liste des travaux réalisés, avec la date d’exécution et le prestataire ;
• les écarts éventuels par rapport au plan initial (retards, surcoûts) ;
• les aides financières perçues.

Ce tableau est présenté chaque année en assemblée générale, comme les comptes.