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SOMMAIRE
- Qu’est-ce que la garantie universelle des loyers ?
- Comment cette garantie universelle devait-elle fonctionner ?
- Quelles sont les garanties couvrant les loyers impayés ?
Ce qu'il faut retenir
La garantie universelle des loyers (GUL), prévue par la loi ALUR en 2014 n’a jamais été appliquée faute de décret d'application.
Elle devait protéger tous les bailleurs privés contre les impayés via un fonds financé par une cotisation obligatoire.
Aujourd’hui, seules la garantie Visale et l'assurance GLI peuvent protéger les bailleurs contre les impayés de loyer.
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La garantie universelle des loyers est issue de la loi ALUR du 24 mars 2014. Le dispositif devait créer un fonds national contre les impayés, mais il n’a jamais été mis en place faute de décret d’application. Le sujet a été de nouveau débattu lors des discussions sur la loi de finances 2025 avant d'être mis sous le tapis par la censure du texte. À ce jour, les bailleurs peuvent uniquement s'appuyer sur l'assurance GLI et la garantie Visale.
Qu’est-ce que la garantie universelle des loyers (GUL) ?
La garantie universelle des loyers dans la loi ALUR
La prévoyait la création d’un fonds national destiné à indemniser les impayés locatifs. Le dispositif visait à garantir les revenus des bailleurs et à limiter les contentieux liés aux défauts de paiement.
Sa mise en œuvre était cependant subordonnée à la publication de décrets précisant l’organisation, les bénéficiaires et la gestion du mécanisme.
Absence de décrets et tentative de relance de la GUL
Aucun décret d’application n’a jamais été publié après le vote de la loi ALUR, ce qui a rendu le dispositif inopérant.
Un amendement au projet de loi de finances pour 2025 () visant à financer la garantie universelle des loyers a bien été adopté en commission en novembre 2024.
Toutefois, le recours à l’article 49.3 et l’adoption d’une le 4 décembre 2024 ont entraîné le rejet du projet de loi de finances. L’ensemble des amendements qu’il contenait, dont celui portant sur la garantie universelle des loyers, est ainsi devenu caduc.
Comment la garantie universelle des loyers devait-elle fonctionner en pratique ?
Mutualisation des impayés
Le projet de GUL reposait sur une cotisation obligatoire de 2 à 2,5 % des loyers encaissés, versée par l’ensemble des bailleurs du parc privé. Cette contribution devait alimenter un fonds national unique destiné à indemniser les propriétaires en cas d’impayés.
Le dispositif devait ainsi se substituer, en principe, aux assurances privées et aux cautions personnelles.
Conditions d’ouverture du droit à indemnisation
L’indemnisation était subordonnée au respect du cadre légal de la location. Le propriétaire devait notamment :
- Louer un logement à usage de résidence principale ;
- Fixer un loyer conforme aux plafonds éventuellement prévus par la réglementation ;
- Établir un bail conforme aux règles en vigueur.
Les conditions précises de mise en œuvre de ces critères dépendaient toutefois de décrets d'application qui n’ont jamais été publiés.
Régulation des impayés et des expulsions
Le dispositif ne concernait pas uniquement la protection des revenus des bailleurs. Le fonds devait aussi proposer un rééchelonnement de la dette locative lorsque la situation du locataire le permettait. L’objectif consistait à limiter les procédures d’expulsion en cas d’impayés temporaires.
Quelles sont les garanties couvrant les loyers impayés à ce jour ?
En l’absence de toute garantie universelle des loyers en vigueur, les bailleurs disposent aujourd’hui de deux types de dispositifs pour se protéger contre les impayés.
La garantie Visale
La garantie Visale constitue la seule garantie publique actuellement disponible contre les loyers impayés. Elle s’adresse à des catégories de locataires strictement définies par Action Logement, à savoir :
- Les jeunes de 18 à 30 ans, quel que soit leur statut professionnel ;
- Les salariés en situation de précarité (embauché depuis moins de six mois ou percevant une rémunération mensuelle inférieure ou égale à 1 500 euros) ;
- Les ménages en mobilité professionnelle ;
- Certains profils spécifiques (salariés du secteur privé agricole, personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation...).
L’indemnisation s’applique uniquement si toutes les conditions fixées par Action Logement et par la réglementation en vigueur sont respectées.
Les assurances loyers impayés privées
Les assurances privées couvrent, selon les contrats, les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de procédure. L'assureur étudie le profil du locataire avant d'accorder une couverture.
Le coût de l’assurance varie ensuite selon l’étendue des garanties souscrites et le niveau de couverture choisi.
Attention !
Le bailleur ne peut pas souscrire, pour une même période, une autre garantie couvrant les risques déjà pris en charge par Visale (caution personnelle, assurance loyers impayés), sous peine de nullité du contrat. Le choix entre une caution publique et une assurance privée doit donc être arrêté dès la mise en location.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014
- Visale.fr - Garantie Visale
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- Comment cette garantie universelle devait-elle fonctionner ?
- Quelles sont les garanties couvrant les loyers impayés ?
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