Quelle surface habitable déclarer aux impôts ?

La surface habitable est la surface de plancher de l’habitation. C’est le résultat d’un calcul qui est obtenu en m² et qui définit l’espace réellement disponible pour les occupants. À cette surface se déduisent certains espaces qui ne sont pas pris en compte dans le calcul.

La surface réelle désigne généralement la surface totale du bien, incluant la surface habitable ainsi que toutes les autres surfaces annexes. Elle donne une idée globale de l'étendue totale du bien immobilier, offrant une perspective complète de tout l'espace disponible, y compris les parties non habitables.

Quelles sont les pièces à prise en compte par les impôts (taxe foncière) ?

Lors de la déclaration aux impôts, il faut mentionner toutes les pièces destinées à l'habitation principale ou à l'usage habituel du propriétaire ou du locataire, à l'exception de certains espaces spécifiques. Voici une liste détaillée :

• Pièces à vivre : chambres, salons, salles à manger. Ces pièces sont à déclarer indépendamment de leur superficie.
• Cuisines : à déclarer si leur superficie est supérieure à 9 m².
• Bureaux : inclus si utilisés pour l'habitation et non exclusivement pour une activité professionnelle.
• Autres pièces habitables : tout espace utilisable comme lieu de vie, pourvu qu'il respecte les critères de surface et de hauteur sous plafond définis par la réglementation.

Être propriétaire d’un bien immobilier entraîne de nombreuses obligations fiscales et administratives. Parmi elles, le propriétaire se doit de déclarer la surface habitable des biens en sa possession, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un immeuble de rapport. Cette exigence a pour but de protéger un éventuel acheteur dans le cadre d’une vente immobilière. 

Seule la surface habitable de votre logement est à déclarer aux impôts. Le calcul de la surface habitable est simple : vous prenez une pièce et multipliez sa largeur par sa longueur. 

Néanmoins, certains espaces ne sont pas pris en compte dans ce calcul :

• Les murs et les cloisons ; 
• Les cages d'escalier ; 
• Les fenêtres et embrasures de portes ;
• Les volumes vitrés ; 
• Les combles non aménagés ; 
• Les combles, terrasses, loggia ; 
• Les sous-sols, caves et remises ; 
• Les garages et vérandas ; 
• Toutes les parties du logement ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m ;
• Les dépendances du logements.

Les critères de calcul incluent des exigences en termes de surface minimale et de hauteur sous plafond, assurant ainsi que l'espace est réellement adapté pour vivre. Les pièces telles que les chambres, salons, et salles à manger entrent dans le décompte, tandis que les dépendances aménagées en pièces de vie peuvent également être prises en compte si elles répondent aux normes d'habitabilité.

Pour effectuer le calcul, il faut d'abord recenser toutes les pièces de l'habitation qui répondent à ces critères d'habitabilité. Ensuite, on procède à un décompte précis, en excluant les espaces non considérés comme habitables.

Ce calcul a un impact direct sur la valeur locative cadastrale du bien, qui sert de base au calcul de la taxe foncière. La valeur de votre bien est calculée sur la base de la surface habitable mais également à partir d’autres paramètres tels que :

• La situation géographique ;
• L’état d’usure du logement ;
• Le confort et les équipements.

Comment compter le nombre de pièces dans une maison ou un appartement ?

Pour compter le nombre de pièces dans une maison, incluez toutes les pièces habitables telles que les chambres, les salons, les salles à manger, et les bureaux. N'incluez pas les salles de bains, les WC, les cuisines (sauf si elles sont utilisées comme pièce principale de vie), les couloirs, et les espaces de service comme les buanderies ou les garages. Seules les pièces destinées à l'habitation et offrant un espace de vie convenable sont à compter.

La taxe foncière est calculée en multipliant la valeur cadastrale du bien immobilier par les taux d'imposition fixés par les collectivités locales (communes, départements, éventuellement intercommunalités). La valeur cadastrale représente la valeur locative théorique du bien, estimée par l'administration fiscale, et est ajustée via des coefficients de revalorisation annuels.

La nouvelle obligation concernant la déclaration des biens immobiliers pour les impôts en France, entrée en vigueur récemment, exige la déclaration de la surface réelle des biens. Cette surface est déterminée selon la surface habitable, définie par la loi Carrez pour la vente de copropriété, mais avec quelques adaptations pour les besoins fiscaux. Voici les principaux points à considérer :

Surface habitable

Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ce qui diffère de la loi Carrez, c'est que pour les besoins fiscaux, les combles non aménageables, les caves, ou encore les garages ne sont pas inclus dans le calcul de la surface habitable.

Inclusions et exclusions

• Inclus : Toutes les pièces de vie (chambres, salons, séjours, cuisines, etc.) et les autres espaces comme les vérandas chauffées, les combles aménagés, et les sous-sols aménagés si ils répondent aux critères de pièces habitables.
• Exclus : Les surfaces non habitables telles que les garages, les caves, les greniers non aménagés, les balcons, terrasses, loggias, et les espaces extérieurs.

Nouvelle obligation de déclaration

Les propriétaires sont désormais tenus de déclarer la surface réelle habitable de leur bien immobilier lors de certaines démarches fiscales. Cette mesure vise à améliorer la précision des informations immobilières détenues par l'administration fiscale, permettant ainsi un calcul plus juste de certaines taxes, dont la taxe foncière.

Cette obligation implique que les propriétaires doivent mesurer ou faire mesurer leur bien par un professionnel pour garantir la précision de la surface déclarée. Il est important de se référer aux textes officiels ou de consulter un professionnel pour s'assurer de la conformité avec les exigences fiscales actuelles.