Un garage peut-il être considéré comme une surface habitable ?

Définition issue du Code de la construction et de l’habitation

La loi Boutin définit la surface habitable comme la surface de plancher construite après déduction des espaces qui ne répondent pas aux critères de vie quotidienne.

Cette définition exclut donc un grand nombre d’espaces annexes :

• les garages destinés au stationnement de véhicules ;
• les caves, remises et sous-sols ;
• les terrasses, loggias, vérandas et balcons ouverts ;
• les combles non aménagés ;
• les parties communes et dépendances extérieures ;
• les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes ou fenêtres ;
• ainsi que tous les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Éléments inclus ou exclus du calcul de la surface habitable

Pour calculer la surface habitable d’un logement, seules les pièces répondant à certains critères sont prises en compte.

Une pièce doit avoir une surface d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Cela concerne généralement la cuisine, le salon, les chambres, la salle de bain, les WC, les couloirs, le cellier intérieur ou la buanderie. En revanche, les annexes et les espaces techniques (garage, cave, grenier brut…) sont exclus.

Une fois toutes les pièces éligibles identifiées, il suffit de multiplier la largeur par la longueur de chaque espace pour effectuer le calcul de la surface habitable, puis d’additionner les surfaces pour obtenir la surface totale du logement.

Exemple : Une chambre de 12 m², un salon de 20 m² et une cuisine de 10 m² donnent une surface habitable totale de 42 m², sans inclure le garage ni la cave.

Garage brut non aménagé

Le garage n’est pas considéré comme une surface habitable lorsqu’il est uniquement destiné au stationnement de véhicules. Comme les caves ou les combles non aménagés, il ne remplit pas les critères d’habitabilité définis par le Code de la construction. 

Même lorsqu’il communique avec la maison, il reste exclu du calcul de la surface habitable, car il ne répond pas aux exigences de confort et d’isolation. Il conserve toutefois son utilité comme espace de stationnement ou de rangement.

Distinction avec les autres surfaces

Certaines surfaces sont souvent confondues avec la surface habitable, comme la surface taxable ou la surface réglementaire. Ces notions obéissent à d’autres règles de calcul.
Le garage, même clos et couvert, n’est pas comptabilisé tant qu’il conserve sa fonction de stationnement. Il ne peut être intégré que s’il est transformé et conforme aux normes d’habitation.

Travaux à réaliser

Pour qu’un garage devienne une véritable surface habitable, il doit être aménagé selon les normes de confort exigées pour une pièce de vie. L’espace doit disposer d’une isolation thermique et acoustique efficace, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. L'installation d'une ouverture vers l’extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) et un système de chauffage doivent être également réalisés.

Impact sur la fiscalité et la valeur du logement

Une fois transformé en pièce habitable, le garage augmente la surface totale du logement, ce qui peut rehausser sa valeur sur le marché immobilier. En revanche, cette modification entraîne aussi des conséquences fiscales. L’aménagement d’un garage améliore donc le confort et l’attractivité du bien, mais il est essentiel d’anticiper son impact sur la fiscalité locale et de savoir quelle surface habitable déclarer aux impôts après les travaux.

Exemple : Un garage de 15 m² aménagé en chambre peut augmenter la surface habitable d’un logement de 90 à 105 m², ce qui revalorise le bien d’environ 10 à 15 % selon le marché local.