Une véranda compte-t-elle dans la surface habitable ?

Le calcul selon le Code de la construction (article R.111-2)

L’article R.111-2 du Code de la construction précise que la surface habitable correspond à la surface construite, après déduction de certaines zones. Cela exclu :

• les murs, cloisons, marches et cages d’escalier ;
• les gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;
• les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ;
• les espaces non habitables tels que les caves, sous-sols, combles non aménagés, terrasses, balcons ou vérandas.

Il en va de même pour les espaces considérés comme non habitables, tels que les caves, les sous-sols, les combles non aménagés, les terrasses, les balcons ou encore les vérandas.

Différence entre loi Boutin et loi Carrez

Les lois Boutin et Carrez reposent sur des principes similaires, mais ne concernent pas les mêmes situations. La loi Boutin s’applique aux locations et impose d’indiquer la surface habitable dans le bail.

La loi Carrez vise les ventes en copropriété et calcule la surface habitable privative du lot. Elle inclut certaines annexes fermées, comme les vérandas, que la loi Boutin exclut.

Ainsi, une véranda peut augmenter la surface Carrez d’un bien à vendre, sans être comptée dans la surface habitable d’un logement loué.

Véranda chauffée et isolée

Une véranda chauffée et bien isolée peut être utilisée toute l’année. Elle devient une véritable extension du logement lorsqu’elle respecte les normes d’isolation, de chauffage et de ventilation en vigueur. Dans ce cas, elle peut être considérée comme habitable et intégrée à la surface totale du logement, notamment si elle ne présente aucune discontinuité avec les autres pièces.

Véranda non chauffée

Une véranda non chauffée reste une dépendance non habitable. Même si elle est fermée et attenante à la maison, elle n’est pas prise en compte dans le calcul de la surface habitable au sens de la loi Boutin. Elle peut toutefois être mentionnée comme annexe dans le contrat de location ou dans l’acte de vente, car elle contribue à la valeur d’usage et au confort du bien.

Travaux et conditions techniques à respecter

Transformer une véranda en pièce habitable exige quelques travaux essentiels. L’isolation des murs, du sol et de la toiture doit être renforcée pour limiter les pertes de chaleur. Un chauffage permanent et une bonne ventilation sont indispensables pour assurer le confort toute l’année. L’accès entre la maison et la véranda doit enfin se faire sans rupture thermique pour être considérée comme une véritable pièce de vie.

Démarches administratives

Avant les travaux, il faut vérifier les règles d’urbanisme de la commune. Une déclaration préalable suffit pour une surface inférieure à 20 m², mais un permis de construire est requis au-delà. Après la transformation, la nouvelle surface doit être déclarée aux impôts dans les 90 jours, afin d’actualiser la taxe foncière et la taxe d’aménagement.

Impact sur la taxe foncière

La construction d’une véranda augmente la valeur locative du bien, ce qui peut entraîner une hausse de la taxe foncière. Cette taxe est calculée en fonction de la surface et du confort du logement. Une véranda chauffée et isolée sera considérée comme une véritable extension habitable. Il est donc important de savoir quelle surface habitable déclarer aux impôts afin d’éviter toute erreur lors de la mise à jour de votre situation fiscale.

Après la déclaration, et selon les cas, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération temporaire de deux ans pour les constructions nouvelles, si la commune l’applique.

Taxe d’aménagement et autres implications fiscales

La taxe d’aménagement concerne toute construction de plus de 5 m² et de plus de 1,80 m de haut. Son montant varie selon la surface créée, le taux communal et la valeur forfaitaire fixée par l’État.

La création d’une véranda peut aussi influencer la taxe d’habitation ou d’autres déclarations fiscales, d’où l’importance de vérifier les obligations auprès du service urbanisme ou des impôts.