SOMMAIRE
- Définition
- Utilités
- Surfaces incluses
- Les différences entre surface habitable, surface loi Carrez et surface utile
- Mesurer la surface habitable
- Risques en cas d'erreur
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La surface habitable correspond uniquement aux espaces réellement utilisables du logement (hors murs, caves, garages, balcons, etc.).
Elle détermine si le logement est décent (au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond).
Le bailleur doit l’indiquer précisément dans le bail, sous peine de réduction de loyer ou de litige.
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La surface habitable occupe une place centrale dans la gestion locative. Elle conditionne la décence du logement, encadre les obligations du bailleur et influence directement la validité du bail. Mieux vaut donc savoir précisément ce qu’elle recouvre et dans quels cas elle doit être mentionnée, sous peine de sanctions.
Qu'est-ce qu'une surface habitable ?
La surface habitable est définie par l’. Elle correspond à la surface de plancher construite après déduction :
- Des murs, cloisons, marches, cages d’escalier ;
- Des gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;
- Des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Autrement dit, seules les surfaces réellement habitables et utilisables au quotidien entrent dans ce calcul. Les caves, garages, balcons ou terrasses sont donc exclus.
Quelles sont les utilités de la surface habitable ?
La surface habitable joue plusieurs rôles essentiels dans le cadre d’une location.
La surface habitable est un critère de décence
Un logement ne peut être considéré comme « décent » que s’il offre une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³.
Ce critère est fondamental : si le logement ne respecte pas ce seuil, le bail peut être remis en cause, et le locataire peut exiger une mise en conformité.
La surface habitable doit être mentionnée dans le contrat de location
Depuis la loi Boutin (2009), le bailleur est tenu de mentionner la surface habitable exacte dans le contrat de location pour tout logement à usage de résidence principale.
Cette obligation permet de garantir la transparence vis-à-vis du locataire et d’éviter les litiges. En cas d’erreur significative, le locataire peut demander une diminution de loyer.
Quelles surfaces faut-il inclure dans la surface habitable d’un logement ?
Pour être conforme, la surface habitable inclut uniquement :
- Les pièces principales (séjour, chambres, bureau) ;
- La cuisine ;
- La salle de bains ;
- Les dégagements et couloirs ;
- Les espaces buanderies (et placards) ;
- Les combles (uniquement s'ils sont aménagés).
En revanche, ne sont pas prises en compte :
- Les combles non aménagés ;
- Les sous-sols ;
- Les caves et garages ;
- Les balcons, terrasses, loggias ;
- Les dépendances extérieures ;
- Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Cette distinction évite toute confusion avec d’autres notions de surface utilisées dans l’immobilier.
Quelle différence entre surface habitable, loi Carrez et surface utile ?
| Notion | Usage principal | Méthode de calcul | Surfaces incluses | Surfaces exclues | Obligation légale |
|---|---|---|---|---|---|
| Surface habitable (loi Boutin) | Location (mention obligatoire dans le bail) | Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures + exclusion des parties < 1,80 m | Pièces principales, cuisine, salle de bains, dégagements | Sous-sols, caves, garages, balcons, terrasses, combles non aménagés, parties < 1,80 m | Obligatoire dans tout bail de résidence principale |
| Surface loi Carrez | Vente d’un lot en copropriété | Surface des planchers clos et couverts après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures + exclusion des parties < 1,80 m | Pièces fermées et couvertes d’une hauteur > 1,80 m, combles aménagés | Caves, garages, balcons, terrasses, parties < 1,80 m | Obligatoire pour toute vente en copropriété |
| Surface utile | Logement social et dispositifs fiscaux (Pinel, etc.) | Surface habitable + 50 % des annexes privatives dans la limite de 8 m² par annexe | Surface habitable + moitié des annexes (balcons, caves, loggias, combles aménagés, celliers accessibles) | Dépendances extérieures non attenantes, parties < 1,80 m | Obligatoire pour les logements sociaux et pour certains dispositifs fiscaux |
Comment connaître la surface habitable de son logement ?
La manière la plus fiable et sécurisante pour déterminer la surface habitable d’un logement consiste à faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié.
Ce professionnel effectue un mesurage précis, conforme aux critères légaux, et remet un document officiel qui pourra être produit en cas de contestation.
Que risque un bailleur en cas d'erreur sur la surface habitable ?
Une mention erronée de la surface habitable dans le bail peut avoir des conséquences juridiques et financières.
En effet, le bailleur risque :
- Une diminution de loyer : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer ;
- Un remboursement du trop-perçu : en cas de contentieux, le bailleur peut être condamné à rembourser le trop-perçu de loyer, voire à des dommages et intérêts si le locataire a subi un préjudice ;
- Une résiliation anticipée du bail : une surestimation importante de la surface peut être considérée comme une pratique trompeuse et fragiliser la relation locative.
Mieux vaut donc vérifier avec précision les données transmises avant la signature du bail.
FAQ
Comment se calcule la surface habitable d’une maison ?
Pour calculer la surface habitable d’une maison, il vous suffit d’ajouter l’ensemble des surfaces de plancher du logement en pensant à exclure du calcul les combles non aménagés, le garage, la terrasse, le balcon, la loggia, le sous-sol, la cave ou toute autre pièce dans la hauteur n’excéderait pas 1m80.
Comment connaître la surface habitable déclarée aux impôts ?
Pour connaître la surface habitable déclarée aux impôts, vous devez dans un premier temps mesurer la surface totale construite du plancher puis retirer les surfaces qui ne sont pas comprises dans le calcul (combles non aménagés, le garage, la terrasse, le balcon, la loggia, le sous-sol, la cave ou toute autre pièce dans la hauteur n’excède pas 1m80).
Le garage fait-il partie de la surface habitable ?
Tout comme le sous-sol, le balcon ou la loggia, le garage n’entre pas en compte dans le calcul de la surface habitable d’un logement.
Est-ce que le couloir compte dans la surface habitable ?
À l’instar des garages, vérandas, terrasses et caves, le couloir entre effectivement dans la surface habitable d’un logement.
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Sources
- legifrance.gouv.fr - Article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation
- legifrance.gouv.fr - Article R353-16 du Code de la construction et de l’habitation
- service-public.fr - Surface de plancher d'une construction : quelles sont les règles de calcul ?
SOMMAIRE
- Définition
- Utilités
- Surfaces incluses
- Les différences entre surface habitable, surface loi Carrez et surface utile
- Mesurer la surface habitable
- Risques en cas d'erreur
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