Quelles sont les conséquences de la loi Le Meur en copropriété ?

Majorité des 2/3 en assemblée générale

Avant la réforme, les copropriétaires devaient obtenir l’unanimité en assemblée générale pour interdire les meublés de tourisme.

Désormais, la règle a changé. Les copropriétaires peuvent voter cette interdiction à la majorité des deux tiers des voix, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Modification du règlement de copropriété

Pour être juridiquement valable, la décision d’interdiction des meublés touristiques doit faire l’objet d’une modification du règlement de copropriété.

La clause peut s’appliquer à toute location de courte durée destinée à une clientèle de passage, quel que soit le mode de mise en location (plateforme, agence, particulier).

Déclaration obligatoire et numéro d’enregistrement 

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, toute location meublée de courte durée (hors résidence principale) doit faire l’objet d’une déclaration préalable à la mairie (article L.324-1-1 II du Code du tourisme).

Dans les communes ayant instauré une procédure de changement d’usage (article L.631-7 du Code de la construction), le conseil municipal peut soumettre la déclaration à enregistrement. Dans ce cas, un numéro doit figurer sur chaque annonce.

Durée maximale de location d'une résidence principale

La loi fixe un plafond de 120 jours par an pour la location d’un meublé de tourisme lorsque celui-ci constitue la résidence principale du bailleur. Ce plafond s’applique uniquement à la location de l’ensemble du logement ; en revanche, la location d’une chambre au sein de la résidence principale n’est soumise à aucune limite de durée.

Toutefois, depuis le 1er janvier 2025, toutes les communes peuvent réduire ce plafond annuel à 90 jours par une délibération motivée du conseil municipal.

Obligation d’information du syndic de copropriété

Les copropriétaires qui louent leur lot en meublé de tourisme doivent en informer le syndic de l’immeuble. 

Celui-ci est tenu d’inscrire cette information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, afin qu’elle soit portée à la connaissance de l’ensemble des copropriétaires.

Interdiction des passoires thermiques

Dès le 1er janvier 2034, tous les logements proposés en location touristique (résidence principale, secondaire ou bien locatif) devront être classés entre A et D au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les logements E, F ou G seront interdits à la location, même de façon ponctuelle.

Contrôle renforcé et responsabilité du bailleur

Le maire peut contrôler à tout moment l’activité de location touristique exercée sur sa commune. Il peut réclamer au bailleur :

• le nombre exact de jours de location sur l’année écoulée ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement.

Aussi, le propriétaire doit pouvoir prouver à tout moment qu’il respecte les obligations légales, ce qui suppose :

• un suivi rigoureux du calendrier des réservations ;
• la conservation des justificatifs (contrats, échanges, factures) ;
• une anticipation des contraintes énergétiques à venir, notamment l’interdiction des logements classés E, F ou G à partir de 2034.

En cas de manquement, le bailleur s’expose à des sanctions (amendes, retrait d’annonce, interdiction temporaire ou définitive de louer son bien en meublé de tourisme).

Des droits renforcés face aux locations touristiques

La réforme Le Meur fournit aux copropriétaires de nouveaux moyens pour préserver la destination résidentielle de leur immeuble et prévenir les tensions liées aux meublés de tourisme :

• La majorité des deux tiers en AG permet de voter une clause d’interdiction sans être bloqué par l'exigence de l'unanimité.
• Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour toute déclaration de location touristique, ce qui améliore la transparence et favorise le débat entre copropriétaires.
• La modification du règlement de copropriété permet de poser des règles claires, opposables à tous, y compris aux futurs acquéreurs.
• À long terme, l'encadrement rigoureux des meublés de tourisme peut contribuer à valoriser la tranquillité résidentielle de l'immeuble, critère souvent recherché par les acquéreurs.

Des obligations à anticiper pour les bailleurs en meublé de tourisme

Les copropriétaires qui louent leur bien en meublé touristique sont soumis à un encadrement plus strict :

• Le respect des nouvelles règles (déclaration, enregistrement, plafond de 90 ou 120 jours) implique une gestion rigoureuse et la conservation des justificatifs.
• La clause votée en AG, même à la majorité des 2/3, peut être contestée dans un délai de deux mois par un copropriétaire.
• À compter de 2034, les logements classés E, F ou G seront interdits à la location touristique, ce qui implique des travaux importants de rénovation énergétique.
• Le contrôle renforcé exercé par les maires expose les bailleurs à des sanctions (amendes, retrait d’annonce, interdiction temporaire ou définitive) en cas de manquement.

Les bailleurs doivent donc évaluer la rentabilité locative d’un meublé touristique face aux nouvelles exigences réglementaires et anticiper les contraintes à venir.