Le délai de régularisation des charges locatives

Les charges locatives ou charges récupérables correspondent aux dépenses liées à la location que le propriétaire règle en totalité avant de demander le remboursement à son locataire. La loi est claire là-dessus. Le locataire est dans l’obligation contractuelle de payer le loyer et les charges locatives afférentes et qui sont déterminées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. 

Sachant que les charges sont payées au réel ou au forfait, une régularisation peut avoir lieu une fois par an. En cas d’oubli, de combien de temps le propriétaire dispose pour récupérer ses charges ?

Quel est le délai pour régulariser les charges locatives ?

Les charges locatives impayés peuvent être régularisées jusqu’à 3 ans après que le syndic (cas d’une copropriété), ou le propriétaire ait effectué le décompte par nature des charges, et ce, même après le départ du locataire. À défaut, le propriétaire n’a plus le droit de réclamer ces charges.

Par exemple

Un loyer impayé en mars 2018 peut être réclamé jusqu’en mars 2021. De même, les charges trop perçues ou le complément doivent être régularisées au locataire ou bailleur sous 3 ans.

Souvent, la régularisation tardive provient de l’oubli du propriétaire, mais la négligence et l’ignorance ne sont pas à exclure. Bien que la loi reste flexible à ce sujet, si elle juge que la raison de ce retard est abusive, le propriétaire sera condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.

Régulariser les charges locatives : application

La régularisation des charges locatives peut se faire de deux manières différentes :

1.   Les charges facturées au réel (provision sur charges)

Le locataire est tenu de payer une somme relative à ses dépenses locatives par mois. Ce montant est basé  sur les dépenses facturées l’année précédente selon le décompte effectué par le syndic, ou le budget prévisionnel pour un logement en copropriété. 

Même si ces charges sont facturées au réel, il arrive parfois que celles-ci aient été plus ou moins élevées que la prévision. En raison de cet écart, une régularisation doit avoir lieu :

  • Soit le bailleur rembourse les trop-perçus au locataire dans un délai de 3 ans ;
  • Soit le locataire verse le surplus au propriétaire en fonction de la totalité des charges réelles.

2.   Les charges facturées au forfait (régime forfaitaire)

Le régime forfaitaire est spécifique aux contrats de location meublés. Le montant des charges versé tous les mois au propriétaire est une somme fixe déterminée par accord entre le locataire et le bailleur avant la signature du bail. 

Contrairement à la provision sur charges, le régime forfaitaire ne donne pas accès à une régularisation en fin d’année. Il est alors très important d’estimer au plus près les charges du logement afin d’éviter toute discorde à la réception du décompte venant du syndic. Pour ce faire, le bailleur est invité à se référer aux dépenses réelles de l’année précédente ou à se renseigner auprès du précédent propriétaire.