Charges locatives abusives : comment les contrôler et les contester ?

Une charge locative est dite « abusive » lorsqu'elle est injustement réclamée au locataire ou lorsque le montant excède les dépenses réellement engagées. Contrairement aux idées reçues, ces imputations ne sont pas nécessairement motivées par la mauvaise foi du bailleur. Elles peuvent être le fruit d'une simple erreur ou d'une méconnaissance de la réglementation. 

Plusieurs charges peuvent être considérées comme abusives et notamment : 

• Les charges non récupérables que le propriétaire impute injustement à son locataire (ex : travaux d'extension, remplacement d'une chaudière, réfection de toiture...) ; 
• Les charges dont le montant est excessif par rapport aux frais réellement payés.

De plus, la loi prévoit que le propriétaire ne peut imputer à son locataire des charges  :

• Dont la nécessité n'est pas justifiée ;
• Ou qui ne correspondent pas aux besoins de l'immeuble.

Enfin, conformément à l'article 7 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire n'est pas tenu de financer des réparations normalement à sa charge, sauf lorsqu’elles sont rendues nécessaires par :

• Vétusté ;
• Malfaçon ;
• Vice de construction ;
• Cas fortuit ou force majeure.

Les charges liées aux dégradations du locataire : Le locataire doit s'acquitter des dépenses liées aux dégradations ou au mauvais entretien dont il est à l'origine, sans qu'elles soient considérées comme des charges abusives.

Le locataire dispose de 2 moyens de vérification de la conformité des charges à savoir :

• Le décompte détaillé des charges ;
• Les divers justificatifs.

Le décompte des charges

1 mois avant la régularisation des charges, le propriétaire envoie au locataire un décompte de tous les frais effectivement réglés (eau froide, chauffage, ascenseur…). En copropriété, ce document présente le mode de répartition des charges entre tous les locataires.

Par ailleurs, une notice d'information relative au calcul des charges de chauffage collectif et de production d'eau chaude sanitaire est jointe à l'envoi.

Le locataire peut réclamer l'envoi d'un récapitulatif des charges du logement par voie postale ou par courrier électronique.

Dès lors, l'occupant du logement doit comparer son décompte avec celui de l'année précédente afin d'identifier les postes ayant subi une augmentation excessive. Il sera ainsi plus facile de consulter les justificatifs appropriés. La vérification sera facile si le décompte est détaillé. Si le document fournit peu de précision, l'opération sera plus complexe.

Par exemple, si un poste s'intitule « entretien », il faudra tenter de distinguer s'il s'agit du salaire du gardien, des produits ménagers, etc. pour consulter les documents concernés.

Les justificatifs

Pendant une durée de 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit garder à la disposition de l'occupant toutes les pièces justificatives des dépenses engagées (factures, contrats d'entretien…). Si le bien est en copropriété, ces documents sont disponibles auprès du syndic.

Pour vérifier ces justificatifs de charges, le locataire peut se faire assister par une association de défense des locataires. Celle-ci peut contrôler les charges à tout moment sans avoir à respecter le délai de 6 mois. D'autre part, les vérifications peuvent intervenir rétroactivement sur 3 ans.

S'il existe une association représentative des locataires de l'immeuble, elle pourra aider le locataire à signaler par exemple, le coût de travaux imputés alors que ceux-ci n'ont pas été réalisés.

Avant de contester des charges locatives jugées abusives, il convient de suivre les étapes suivantes :

Etape 1 : vérifier que la demande du propriétaire n’est pas prescrite

Le propriétaire peut récupérer ses charges locatives pendant une durée de 3 ans, même si le locataire a quitté les lieux.

Le locataire doit donc s'assurer qu'il respecte ces délais. Au-delà des 3 ans, les charges sont prescrites, et le propriétaire n'est plus en droit d'exiger leur règlement.

Etape 2 : réclamer les justificatifs des charges à payer

Le propriétaire bailleur d'un logement est obligé de justifier des montants qu'il réclame à son locataire.

De plus, il a l'obligation de tenir à sa disposition, dans des conditions normales, toutes les pièces justificatives des charges locatives pendant un délai de 6 mois après l'envoi du décompte de régularisation des charges annuelles.

Etape 3 : demander le remboursement des sommes injustifiées

Si les justificatifs fournis par le propriétaire montrent que des frais ont été payés par le locataire injustement, celui-ci peut mettre le propriétaire en demeure pour exiger le remboursement des sommes indûment réclamées.

Etape 4 : adresser au propriétaire une lettre de contestation

Si le propriétaire ne donne pas suite à la demande amiable du locataire, celui-ci doit lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception. Ce document doit mentionner la contestation de régularisation des charges locatives.

Le locataire doit indiquer les raisons de sa démarche pour chaque charge contestée. Il veillera à réclamer une révision de son décompte sous 8 jours.

Etape 5 : saisine de la Commission départementale de conciliation

En cas de désaccord persistant entre propriétaire et locataire, ce dernier peut faire appel à un conciliateur de justice. Il saisit alors gratuitement la Commission départementale de conciliation afin de trouver un accord. Pour cela, il adresse une lettre recommandée avec accusé de réception à la Commission départementale du lieu de situation du logement loué.

Si les deux parties trouvent un accord, la Commission rédige un document afin de l'entériner.

Etape 6 : saisine du tribunal judiciaire

Lorsque le litige persiste, le locataire saisit le tribunal judiciaire dépendant du lieu de son domicile. Cette procédure ne nécessite pas l'intervention d'un avocat.

Le délai de prescription de l'action : L'article 2224 du Code civil prévoit que le locataire dispose d'un délai de 5 ans pour réclamer le montant des charges abusives.

Le locataire réunit tous les justificatifs nécessaires au traitement de son dossier (décompte de charges, contrat, accusés de réception des lettres envoyées, etc.). Il adresse l'ensemble des documents au greffe du tribunal.

Si le juge tranche en faveur du locataire, il annule les charges jugées abusives, et peut même ordonner au propriétaire le paiement de dommages et intérêts.

Le locataire doit continuer de remplir ses obligations et de payer les charges : Lorsque le locataire conteste certaines charges locatives ou leur montant jugé excessif, il ne doit en aucun cas suspendre de son propre chef le règlement de ces frais. Par ailleurs, il ne peut pas prétexter le dépôt de ces sommes sur un compte bloqué pour interrompre ses paiements.