Comment réagir face à un appartement saccagé par le locataire ? 

Lorsqu’un logement est retrouvé en mauvais état après le départ du locataire, le bailleur doit enclencher plusieurs actions dans un ordre précis :

1. Sécuriser les lieux 

Avant toute chose, le bailleur doit sécuriser les lieux. Pour cela, il faut changer les serrures si une intrusion est possible. Il est également conseillé de couper l'électricité et les arrivées d'eau et de gaz. 

2. Réaliser l'état des lieux de sortie par voie d'huissier

Puisque le locataire est absent, le bailleur ne peut pas dresser un état des lieux classique. Il doit faire appel à un commissaire de justice. Le constat dressé par ce professionnel prouvera les dégradations. Le document détaillera précisément chaque pièce, chaque équipement abîmé, et fera état du caractère volontaire ou non des dégradations (exemple : mur percé à plusieurs reprises, meuble brûlé, etc.).

3. Déposer plainte pour dégradations volontaires

Si les dégradations sont intentionnelles, il est nécessaire de déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie. Cette plainte est indispensable pour : 

• Ouvrir une enquête si des faits graves sont suspectés (ex : vengeance, dégradation en réunion) ;
• Justifier une prise en charge par certaines assurances. 

4. Activer les garanties locatives

Pour couvrir les réparations, le bailleur peut : 

• Conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie ;
• Solliciter le garant du locataire ;
• Activer l'assurance habitation et l'assurance PNO si l'assuré a souscrit les garanties correspondantes. 

5. Entamer une procédure judiciaire si nécessaire

En cas de refus de remboursement ou d’indemnisation, le bailleur peut assigner l’ancien locataire devant le tribunal judiciaire pour obtenir réparation. Il est alors fortement conseillé de se faire accompagner par un avocat.

Les démarches à engager diffèrent si le locataire est encore en cours de bail :

1. Constater les dégâts rapidement

Le bailleur doit faire constater les dégradations par un commissaire de justice. Il est possible d’intervenir à la suite d’un signalement (voisinage, odeur suspecte, humidité visible de l’extérieur) ou d’une visite ponctuelle autorisée dans le bail. Sans preuve formelle, il est difficile d’imposer une quelconque réparation ou de lancer une procédure.

2. Adresser une mise en demeure au locataire

Une fois les faits établis, le bailleur doit envoyer une mise en demeure, demandant au locataire soit de remettre le logement en état, soit de régler les frais correspondants. Cette lettre doit être claire, argumentée et appuyée par les documents de preuve. Elle constitue un préalable indispensable à toute action judiciaire.

3. Surveiller l’évolution de la situation

Si les dégradations s’aggravent ou se répètent, le bailleur doit documenter chaque nouvel élément. En cas d’inaction du locataire, cette accumulation permet de justifier la gravité du manquement aux obligations locatives.

Les dégradations volontaires constituent une violation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de « prendre soin du logement » et de « répondre des dégradations ».

Il faut alors distinguer deux situations : 

• Si le bail présente une clause résolutoire : il faut faire délivrer un commandement de faire par huissier (exigeant la remise en état ou la cessation des faits), si le locataire n’agit pas dans le délai imparti (souvent un mois), le bail peut être résilié automatiquement par décision judiciaire ;
• Si le bail ne présente aucune clause résolutoire : le bailleur doit obligatoirement saisir le tribunal pour faire constater un manquement suffisamment grave et demander la résiliation du contrat. Le juge appréciera la gravité des faits et leur caractère intentionnel.

Choisir minutieusement le locataire

La vigilance est mère de sûreté. Le bailleur doit avant tout choisir un locataire exemplaire. Le propriétaire peut demander les références de l’ancien bailleur, et rester prudent face à un profil instable (changements fréquents de logement, impayés passés, situation financière fragile).

Inclure certaines clauses pour protéger le logement

Le contrat de location doit inclure :

• Une clause résolutoire en cas de non-respect des obligations ;
• Une clause permettant des visites périodiques (dans le respect du droit du locataire) ;
• Des mentions précises sur l’entretien du logement et les sanctions en cas de dégradations.

Assurer le bien avec des garanties renforcées

Une assurance PNO étendue est vivement recommandée. Il faut vérifier que le contrat couvre explicitement les dégradations volontaires causées par un locataire identifié et qu’il prévoit une indemnisation rapide et adaptée.

Suivre la location de manière proactive

Une relation régulière avec le locataire (par mail ou téléphone) permet souvent d’anticiper les conflits. Si des tensions apparaissent ou si le comportement change (non-réponse, accumulation de plaintes du voisinage), il faut intervenir sans attendre.