Convention ANAH et loyer modéré : un piège dénoncé par de nombreux bailleurs ?

Le conventionnement ANAH consiste à signer une convention avec ou sans travaux, entre un bailleur et l'Agence Nationale de l'Habitat. Ce dispositif d'incitation fiscale permet de mobiliser des logements à loyer modéré dans le parc privé. Le conventionnement ANAH permet de favoriser l'accès au logement des ménages modestes grâce au plafonnement des loyers selon les zones géographiques. Seuls les locataires qui perçoivent des revenus en conformité aux plafonds de ressources peuvent bénéficier d'un logement conventionné.

Sous réserve de respecter les conditions d'octroi, la signature d'une convention accorde au bailleur :

• Une réduction d'impôt sur les revenus fonciers ;
• Des primes en cas de conventionnement avec travaux.

Depuis le 1er avril 2022, le seul conventionnement ANAH en vigueur est le dispositif fiscal loc'Avantages. Il remplace :

• Le dispositif Borloo ancien ;
• Le dispositif Louer Abordable.

La réduction d'impôt pour un logement conventionné ANAH

Le montant de la réduction d'impôt dépend du montant de loyer maximum choisi par le bailleur. Le principe est simple : plus le montant de loyer est bas plus la réduction d'impôt sur les revenus fonciers est élevée. Pour accroître davantage l'avantage fiscal, le recours à l'intermédiation locative est nécessaire.

Le montant de la réduction d'impôt est classé en trois catégories :

• Conventionnement intermédiaire Loc 1 (de 15 % à 20 % avec intermédiation locative) ;
• Conventionnement social Loc 2 (de 35 % à 40 % avec intermédiation locative) ;
• Conventionnement très social Loc 3 (65 % uniquement accessibles avec l'intermédiation locative).

Les primes pour un appartement conventionné avec travaux

En échange de travaux, le bailleur d'un logement conventionné ANAH peut bénéficier des primes suivantes :

• 750 € HT/m2 plafonné à 80 m2 par logement pour les travaux d'amélioration ;
• 100 € HT/m2 plafonné à 80 m2 par logement pour les travaux lourds.

Quelle est la durée d'une convention ANAH ?

La durée d'une convention ANAH est uniformisée à 6 ans, qu'elle soit avec ou sans travaux. Celle-ci peut être renouvelée à la demande du bailleur avant le terme de la convention en cours. Pour cela, il faut réaliser un avenant via un modèle disponible sur le site de l'ANAH.

Bien qu'elles puissent présenter des conditions avantageuses sur le papier, les conventions ANAH à loyer modéré peuvent piéger de nombreux bailleurs :

• Beaucoup d'obligations découlent de la convention pour le bailleur ;
• Le non-respect de la convention peut avoir de lourdes conséquences pour le propriétaire, à la fois financières et dans le droit à disposer de son bien ;
• Le bailleur aura plus de difficultés à trouver un nouvel acquéreur en cas de vente du logement conventionné ;
• L'augmentation du loyer est d'autant plus limitée après la fin de la convention ANAH.

Quelles sont les obligations du bailleur d'une location conventionnée ANAH ?

Pendant toute la durée de la convention, le bailleur est tenu de respecter les obligations suivantes :

• Le contrat de location doit porter sur un logement vide, ce dernier devant être la résidence principale du locataire ;
• Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ainsi qu'aux ascendants et descendants ;
• À la date de prise d'effet du bail, les ressources du locataire doivent être conformes au plafond de ressources en vigueur ;
• Le loyer doit respecter le montant maximum par mètre carré stipulé dans la convention ;
• En cas de départ du locataire, le logement doit être remis en location au même loyer dans un délai d'un an qui court à compter de la notification du préavis ;
• Le bailleur ne peut résilier le bail du sauf sur décision du juge en cas de manquement aux obligations du locataire.

Le bailleur peut-il vendre le logement en cours de convention ?

Le bailleur peut tout à fait vendre le logement en cours de convention ANAH.

En revanche, le nouveau propriétaire est tenu de l'honorer jusqu'à son terme. L'acte de vente doit mentionner les conditions de la convention et prévoir un avenant pour informer l'ANAH de l'identité du nouveau propriétaire.

Le bailleur doit donc trouver un acquéreur qui consent à acheter un logement :

• Occupé par un locataire, qu'il ne pourra pas occuper avant la fin de la convention ;
• Loué à un montant de loyer faible au regard du prix du marché.

Quel loyer appliquer une fois la convention ANAH arrivée à son terme ?

Dans le cadre d'une convention arrivée à son terme, le bailleur est tenu d'appliquer un loyer identique à celui pratiqué durant le conventionnement, lorsque le bail est toujours en cours.

Avant l'échéance du bail de son locataire, le propriétaire peut décider d'augmenter le loyer. Il doit lui notifier cette décision par voie d'huissier ou lettre recommandée avec accusé réception, au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Ce courrier doit comporter plusieurs références de loyers constatées dans la même zone géographique et pour des biens similaires.

L'application du nouveau loyer se fait comme suit :

• L'augmentation est étalée en trois parts égales sur 3 ans lorsque la hausse équivaut à 10 % ou moins de l'ancien loyer ;
• L'augmentation est étalée en six parts égales sur 6 ans lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer.

Il est donc illusoire d'espérer retrouver rapidement un loyer au prix de marché à l'issu d'une convention avec l'ANAH.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la convention ANAH ?

Dans le cadre d'une convention, l'ANAH peut effectuer des contrôles. Ils visent à s'assurer que les obligations qui découlent de la convention sont bien respectées par le bailleur et son locataire, notamment au regard des plafonds de ressources. En cas de non-respect de la convention, l'ANAH peut demander le remboursement au bailleur :

• De la subvention versée pour travaux ;
• De l'ensemble de la déduction fiscale perçue sur les revenus fonciers.

Le bailleur peut mettre fin à la convention ANAH uniquement à son terme. Cette demande de dénonciation doit être adressée à l'ANAH par acte notarié ou par voie d'huissier, au moins 6 mois avant la date d'échéance.

Depuis la réforme de l'ANAH du 1er octobre 2006, les conventions ne sont plus renouvelées par tacite reconduction à leur échéance. À défaut de demande expresse du bailleur pour sa reconduction, la convention prend fin.