L'absence de plan pluriannuel de travaux en copropriété est-elle sanctionnée ?

Lorsque le syndicat des copropriétaires ne met pas en place le PPT, deux mesures principales peuvent être engagées par la collectivité : une mise en demeure du syndic, puis, si la situation persiste, une réalisation d'office. Si la dégradation de l’immeuble met en danger la santé ou la sécurité des occupants, une procédure d’insalubrité peut également être déclenchée.

Mise en demeure par les autorités locales

Lorsque le PPT n’est pas établi dans les délais prévus par la loi, les autorités compétentes (maire, préfet ou président de l'établissement public de coopération intercommunale) peuvent adresser une mise en demeure au syndic. 

Ce rappel formel impose au syndicat des copropriétaires un délai précis pour mettre en place le plan de travaux.

Réalisation d’office aux frais de la copropriété

Si la copropriété reste dans l’illégalité, la collectivité peut mandater en lieu et place du syndicat, un prestataire pour établir le Plan pluriannuel de travaux. Cette intervention est alors réalisée aux frais de la copropriété. 

Par ailleurs, si l’immeuble présente un danger avéré pour la sécurité des occupants, des travaux peuvent être imposés sans délai, dans le cadre d’une procédure d’urgence.

Risque d’insalubrité de l'immeuble et procédures administratives

En l'absence de PPT, l'entretien de l'immeuble peut être négligé et entraîner une dégradation progressive du bâti (infiltrations persistantes, moisissures, dysfonctionnements d’équipements collectifs).

Lorsque ces désordres présentent un risque sanitaire durable, les services municipaux peuvent engager une procédure d'insalubrité (articles L.1331-22 et suivants du Code de la santé publique).

Les copropriétaires peuvent alors se voir imposer :

• des travaux obligatoires par arrêté préfectoral ;
• une évacuation temporaire des lieux ;
• une interdiction de louer les logements concernés. 

L’absence de planification des travaux peut fragiliser la situation financière de la copropriété et des copropriétaires. Les conséquences sont visibles à court et à long terme.

Des aides aux travaux plus difficiles à obtenir

Pour bénéficier de certaines subventions publiques, notamment MaPrimeRénov’ Copropriété, un diagnostic énergétique du bâtiment est obligatoire (DPE collectif ou audit énergétique).

Le Plan pluriannuel de travaux (PPT) n’est pas une condition d’éligibilité, mais il reste fortement recommandé. Il permet notamment de planifier les interventions dans le temps, de justifier l'utilité des travaux, et de sécuriser le projet sur le plan technique et budgétaire.

Des réparations mal anticipées, coûteuses et désorganisées

Sans stratégie à moyen terme, les réparations sont souvent décidées dans l’urgence, sans mise en concurrence ni enveloppe budgétaire anticipée. 
Les conséquences sont alors multiples :

• des travaux plus coûteux ;
• des appels de fonds exceptionnels ;
• une désorganisation de la trésorerie.

Par ailleurs, même en l’absence de PPT, la loi impose une cotisation minimale représentant 5 % du budget prévisionnel (avec un PPT, il est de 2,5 % minimum du montant des travaux et de 5 % du budget prévisionnel). Aucun vote en assemblée ne permet de déroger à cette règle. 

Enfin, en l’absence d’entretien régulier, l’immeuble se dégrade progressivement (infiltrations, vétusté, malfaçons non traitées). Sur le long terme, cette détérioration impacte la qualité de vie des occupants, augmente les charges courantes, et fait baisser la valeur des lots.

Des refus d'indemnisation d’assurance plus fréquents

Le PPT permet d’anticiper des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Lorsqu’il n’est pas établi, l’assureur peut, en cas de sinistre, invoquer une négligence du syndicat des copropriétaires, notamment si :

• le dommage résulte d'un défaut d'entretien connu ou évitable (infiltration, affaissement, problème structurel) ;
• aucune démarche préventive n’a été engagée.

Dès lors, la compagnie d’assurance peut envisager une réduction de l’indemnisation prévue au contrat, voire, dans certains cas, refuser totalement la prise en charge.

Responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat est une personne morale dont la responsabilité peut être engagée par un copropriétaire qui subit un préjudice lié à l'absence de planification des travaux (dégradation d’un lot, perte de valeur, charges accrues liées à des réparations non anticipées) conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Une action en responsabilité civile peut alors être intentée, ainsi qu'une demande d’indemnisation.

Manquement du syndic à ses obligations

Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’élaboration du PPT, dès lors que celui-ci devient obligatoire. À défaut, il commet une faute dans l’exécution de son mandat. Les copropriétaires peuvent alors :

• contester sa gestion en AG ;
• demander sa révocation ;
• engager sa responsabilité professionnelle, notamment en cas de préjudice avéré.