Quand, pourquoi et comment faire une promesse synallagmatique de vente ?

Définition selon l'article 1589 du Code civil

Dès lors, la promesse synallagmatique de vente, aussi appelée « compromis de vente », est un contrat bilatéral où les obligations sont réciproques. En d'autres termes, le promettant (futur vendeur) s'engage à vendre un bien immobilier, et le bénéficiaire (futur acquéreur) promet de l'acheter au prix convenu.

Différence entre une promesse synallagmatique et une promesse unilatérale de vente 

L'Engagement des parties

La promesse synallagmatique de vente engage mutuellement le promettant et le bénéficiaire à respecter les termes du contrat.

En revanche, la promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur. Le futur acquéreur bénéficie d'une option exclusive pour acheter le bien durant une durée prédéfinie (habituellement de 2 à 3 mois). Pendant cette période, le vendeur ne peut pas proposer le bien à un autre acheteur.

Le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation

La promesse unilatérale entraîne le versement, par le bénéficiaire, d'une indemnité d'immobilisation d'environ 10 % du prix de vente. Ce montant sert de compensation au vendeur pour l'exclusivité accordée. La somme sera déduite du prix total en cas d'achat. Si l'acheteur potentiel décide de ne pas poursuivre la transaction, il perd cette indemnité, sans autres obligations. 

Dans le cadre d'une promesse synallagmatique, le dépôt de garantie, qui varie généralement de 5 à 10 %, assure l'intention sérieuse d'acheter du bénéficiaire. Cet acompte est soustrait du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique. Par ailleurs, il est restitué au bénéficiaire si la vente ne se réalise pas, notamment en cas de rétractation dans le délai légal ou si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée (par exemple en cas de refus de prêt de la banque).

L'enregistrement de la promesse unilatérale

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les 10 jours de sa signature. Les droits d'enregistrement d'un montant de 125 € sont à la charge de l'acquéreur.

Concernant le compromis de vente, l'enregistrement n'est pas nécessaire, sauf si l'acte est notarié. 

La promesse synallagmatique intervient avant la signature de l'acte authentique de vente. Ce contrat préliminaire fixe les termes de la transaction future, incluant le prix de vente, les modalités de son paiement, ainsi que d'éventuelles conditions suspensives ou tout accord spécifique entre les parties.

La signature du compromise de vente présente plusieurs objectifs :

• Réduire le risque d'annulation ou de renégociation du prix de vente.
• Sécuriser la transaction en précisant les obligations de chaque partie et les recours juridiques en cas de non-respect des engagements pris.
• Permettre à l'acquéreur qui envisage de financer l'achat par un prêt bancaire, de soumettre une demande de financement structurée.

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, est un contrat préliminaire qui précède la vente définitive d'un bien immobilier. Par conséquent, il contient toutes les informations essentielles relatives à cette transaction :

• Identification des parties : noms, prénoms, profession, dates et lieu de naissance et adresse du promettant et du bénéficiaire.
• Désignation du bien : description complète du bien immobilier objet de la vente, incluant l'adresse, la superficie, le type de bien (appartement, maison, terrain, etc.), et le cas échéant, toutes informations sur les équipements et les annexes.
• Prix de vente et modalités de financement : le montant convenu pour la vente et le mode de paiement (comptant, au moyen d'un prêt, à terme).
• Dépôt de garantie : le montant de cet acompte, qui représente en pratique 5 ou 10 % du prix de vente, est conservé sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique.
• Conditions suspensives : celles-ci concernent notamment l'obtention d'un prêt par l'acheteur ou la vente de son logement actuel. Elles doivent être remplies pour que la vente puisse se réaliser.
• Délai de rétractation : un délai légal de 10 jours après la signature du compromis de vente permet à l'acquéreur de renoncer à l'achat, sans pénalités.
• Diagnostics immobiliers : ils concernent l'amiante, les termites, le plomb, la performance énergétique, l'état des risques et pollutions, etc. Ils sont obligatoires pour la signature de l'avant-contrat, et servent à informer l'acheteur de l'état du bien.
• Autres conditions : l'avant-contrat peut inclure d'autres clauses spécifiques convenues entre les deux parties.

Le délai de rétractation 

Conformément à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur bénéficie d'un droit de rétractation de 10 jours incompressibles, qui lui permet de se désengager librement pendant cette période.

Ce délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre de notification du contrat adressée à l'acquéreur en recommandé avec accusé de réception. 

Les conditions suspensives

La promesse synallagmatique de vente prévoit généralement des conditions suspensives qui doivent être remplies pour que la transaction se réalise. Elles concernent généralement l'obtention d'un prêt ou la vente d'un bien.

Si ces conditions ne sont pas satisfaites, l'acquéreur peut se rétracter en toute légalité, et demander la restitution de son dépôt de garantie.

Voici un exemple de lettre pour annuler une vente sous condition suspensive non réalisée :

« … Suite à la promesse synallagmatique de vente signée le [date] pour l'achat de [description du bien], je vous informe que la condition suspensive de [nature de la condition] n'a pas été réalisée (justificatif ci-joint). Par conséquent, je sollicite la restitution de l'acompte de [montant en euros] versé à titre de dépôt de garantie… »

La clause de dédit

La clause de dédit est une disposition contractuelle qui offre à l'une des parties la possibilité de se rétracter unilatéralement de la promesse de vente. Elle est conditionnée au versement d'une compensation financière préalablement fixée dans le compromis. Elle permet de mettre fin à l'accord sans l'approbation de l'autre partie, en évitant une procédure d'exécution forcée de la vente.

À noter que cette compensation n'est pas une pénalité, mais un moyen de libérer les parties de leurs obligations contractuelles sans autres conséquences légales.

La clause pénale

La clause pénale est une disposition qui vise à sanctionner l'inexécution ou le retard dans l'exécution des obligations contractuelles par l'une des parties. Elle prévoit le versement de dommages et intérêts dont le montant forfaitaire dissuasif est fixé par anticipation.