Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Les détériorations suite au manque d’entretien du logement 

Le locataire est responsable de la remise en état l'appartement après location. Il prend en charge tous les dommages liés à la négligence ou au défaut d'entretien du logement. À cet effet, il doit effectuer les travaux et réparations nécessaires pendant toute la durée du bail. La liste précise des réparations locatives est définie par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Dans le détail, le locataire assume l'entretien régulier du logement, de ses installations énergétiques et de ses équipements. Cette responsabilité englobe par exemple le remplacement de joints, d'un pommeau de douche, d'un mécanisme de chasse d'eau, ou encore le changement d'une plinthe fissurée. Le locataire est également obligé d'effectuer l'entretien annuel de la chaudière et d'en supporter les coûts.

Voici quelques exemples de négligence dont le locataire pourrait être tenu responsable : 

• Des trous ou bien des tâches sur les murs ; 
• Une porte enfoncée ; 
• Une moquette brûlée ; 
• Un parquet endommagé ; 
• Un vitrage fissuré ou des mastics dégradés ;
• De la faïence ou du carrelage altéré ;
• La détérioration des revêtements de sol (parquet, carrelage, moquette, etc.);
• Les dégradations de cloisons, murs et plafonds ;
• Le dysfonctionnement des dispositifs de fermeture des placards et charnières ;
• La détérioration d’équipements électriques (prises, interrupteurs, etc.) ;
• L'altération d’éléments de plomberie résultant d'un mauvais entretien (évier, appareils sanitaires, système de chauffage, canalisations d'eau, gouttières, etc.).

Pour justifier son innocence, le locataire doit démontrer de manière probante qu'il n'est pas responsable des dommages. C’est par exemple le cas lorsqu'il ne s'agit pas de négligence mais de vétusté de l'équipement ou bien que la négligence fait suite à l’absence d'importantes réparations relevant de la responsabilité du propriétaire. 

À l’inverse, si le locataire néglige ces tâches quotidiennes, il doit alors prendre en charge les réparations. 

Les dégradations spécifiques aux meubles en location meublée 

En location meublée, les dégradations qui peuvent être imputées au locataire sont généralement similaires à celles en location vide. Cependant, elles peuvent être plus spécifiques en raison de la présence de meubles et d'équipements fournis par le propriétaire.

Parmi les dégradations courantes en location meublée, on peut citer des dommages aux meubles, tels que des éraflures, des fissures ou des taches importantes. Les équipements électroménagers, tels que le réfrigérateur, la machine à laver ou le four, peuvent également être endommagés par une mauvaise utilisation ou un manque d'entretien, ce qui entraînerait la responsabilité du locataire.

De plus, les dégradations aux éléments de décoration, comme les rideaux, les tapis ou la literie, peuvent également être facturées au locataire s'ils ne sont plus en état d'être utilisés en raison de négligence ou d'abus. 

La vétusté 

Qu'est-ce qu'une location vétuste ? 

L'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement". 

Toutes les dégradations découlant de la vétusté relèvent donc de la responsabilité du propriétaire. Autrement dit, même si les réparations nécessaires sont répertoriées comme faisant partie des travaux locatifs, le coût de ces dommages est à la charge du bailleur.

 Voici quelques exemples de dommages dus à la vétusté :

• L’altération dans le temps de la couleur des peintures ; 
• L'usure naturelle des revêtements de sol. 

L'importance d'une grille de vétusté 

Pour faire la distinction entre les dommages relevant de la vétusté (responsabilité du propriétaire) et les détériorations liées à la responsabilité du locataire, le plus judicieux est de se munir d'une grille de vétusté. Le tableau vient fournir deux indicateurs clés : 

• La durée de vie théorique de chaque équipement ; 
• Le coefficient de réduction annuel. 

Ces paramètres permettent d'ajuster le montant à payer par le locataire pour les réparations locatives en fonction de sa durée d'occupation du logement.

La retenue sur le dépôt de garantie 

La retenue sur le dépôt de garantie du locataire peut être appliquée par le bailleur si des travaux de réparation sont nécessaires après l'état des lieux de sortie. Le montant des travaux de remise en état est alors directement ponctionné sur le dépôt de garantie. 

Cette pratique est tout à fait légale, du moment bien sûr que le bailleur présente les justificatifs adéquats.

En règle générale, le propriétaire doit présenter la facture ou le devis des réparations locatives élaboré par l'artisan responsable des travaux, s'il a engagé un professionnel pour restaurer le logement. Il est de même dans le cas d'une retenue sur la caution pour nettoyage, s'il a fait appel à un professionnel pour s'en occuper.

Si le bailleur a personnellement effectué les réparations ou le nettoyage, il est autorisé à présenter la facture des matériaux ou des produits acquis pour la remise en état.

Le recours à un huissier de justice 

Lorsqu’il est impossible de réaliser un état des lieux de sortie à l'amiable, le recours à un huissier est bien souvent incontournable. Dans cette situation, les frais engendrés par l'huissier sont répartis à parts égales, soit 50 % pour le propriétaire et 50 % pour le locataire.

La contestation d'une facturation abusive après l'état des lieux de sortie 

Après la réalisation de l'état des lieux et si le bailleur effectue une retenue sur le dépôt de garantie, il se peut que le locataire constate des frais excessifs. Le propriétaire a peut être inclus des travaux qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire ou bien établi une facturation excessive.

En cas de retenue abusive, il est recommandé au locataire d'adresser un courrier de contestation en recommandé avec avis de réception au propriétaire. Quant au contenu de la lettre, il doit clairement y exposer les raisons du désaccord. 

Le locataire est également tenu de conserver une copie de la lettre de contestation ainsi que les récépissés. En cas de retour de la lettre à l'expéditeur, il est recommandé de ne pas l'ouvrir, afin de démontrer devant le tribunal judiciaire que des démarches amiables ont été réalisées.

En l'absence de réponse du bailleur dans un délai de 8 jours, le locataire peut engager une action en justice devant le tribunal judiciaire. Une alternative consiste également à recourir à la commission de conciliation avant d'entamer la procédure.