Peut-on faire une location nue avec une SARL de famille ?
Publié le 22 juillet 2024Mis à jour le 7 octobre 2024
SOMMAIRE
- Règles d'une SARL de famille
- Pourquoi la location nue ne s'applique pas à la SARL de famille ?
- Conséquences d'une location nue en SARL de famille
- Alternatives pour louer vide
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La SARL de famille doit mener des activités commerciales, artisanales ou agricoles, et ne peut pas faire de location nue car c'est une activité civile.
La location nue génère des revenus fonciers, incompatibles avec le régime fiscal de la SARL de famille.
Pour louer un bien vide, il vaut mieux utiliser une SCI ou une SARL classique soumise à l'impôt sur les sociétés.
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Dans le cadre d'un investissement immobilier, la SARL de famille est souvent privilégiée pour ses avantages fiscaux. Cette structure juridique exige toutefois que ses membres soient des parents proches, et qu'elle exerce exclusivement des activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles. C'est pourquoi elle est particulièrement adaptée à la location meublée.
Dès lors, une question se pose : peut-on faire de la location nue dans une SARL de famille ?
Quelles sont les règles de la SARL de famille ?
Les associés de la SARL familiale
Pour créer une SARL de famille, elle doit être composée exclusivement de membres d'une même famille, liés par des liens de parenté directs ou collatéraux jusqu'au 2e degré inclus, y compris des conjoints ou partenaires de PACS.
La nature des activités autorisées
Cette structure est strictement réservée à des activités générant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Aussi, l'entreprise ne peut exercer qu'une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou agricole.
Les activités telles que la location nue, qui génèrent des revenus fonciers, sont considérées comme civiles. Elles sont, de fait, incompatibles avec le statut fiscal avantageux de la SARL de famille.
À noter toutefois que, selon la jurisprudence (Conseil d'État, 7 août 2008), des activités civiles peuvent être incluses à condition qu'elles soient accessoires et indissociables de l'activité principale.
Dans le cadre d'une SARL, l'activité de commerce est définie comme toute opération consistant en la vente de biens ou de services à des fins lucratives. Elle englobe des activités telles que l'achat et la revente de produits, la fourniture de services payants, ou toute autre forme d'échange commercial qui génère des bénéfices pour la société.
La fiscalité de la SARL de famille
La SARL de famille peut opter, sans limitation de durée, pour l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR). Cette option permet d'imposer les bénéfices de l'entreprise selon les tranches d'imposition individuelles des associés, potentiellement inférieures au taux fixe de l'IS. Si la société génère des profits, il n'y a pas de double imposition.
Pourquoi la location nue ne peut-elle pas s'appliquer à la SARL de famille ?
Nature des revenus
La location nue concerne la mise en location d’un bien immobilier qui n’est pas équipé de meubles ou d'équipements essentiels à la vie quotidienne (lits, tables, chaises, équipements de cuisine, etc.).
Malgré les obligations strictes de décence, de sécurité, et de performance énergétique, la location nue reste juridiquement et fiscalement une activité civile.
Régime fiscal incompatible avec la SARL de famille
La principale raison pour laquelle la location nue ne peut pas s'appliquer à une SARL de famille réside dans l'incompatibilité du régime fiscal.
La location produit des revenus fonciers. Ceux-ci ne peuvent pas être intégrés dans les revenus commerciaux d'une SARL de famille. Ils ne peuvent donc pas bénéficier de l’option d’imposition sur le revenu.
Quelles sont les conséquences d'une location nue en SARL de famille ?
La location nue en SARL de famille peut entraîner plusieurs changements significatifs parmi lesquels :
Requalification fiscale
Une SARL de famille peut voir son régime fiscal requalifié par l'administration fiscale. En effet, normalement soumise à l'impôt sur le revenu (IR) grâce à son statut familial, la société perd cet avantage lorsqu'elle s'engage dans des activités civiles telles que la location nue. Elle est alors automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui modifie son régime d'imposition :
- Avant la requalification : les bénéfices sont imposés selon les tranches d'imposition personnelles de l'IR, permettant aux membres de la famille de répartir les revenus entre eux pour optimiser la charge fiscale.
- Après la requalification : les bénéfices sont taxés à un taux fixe de 15 % jusqu'à 42 500 €, puis à 25 % au-delà.
Impact fiscal
Si la SARL est requalifiée à l'IS, les implications fiscales s'étendent également aux rémunérations du gérant et aux dividendes distribués :
- Les rémunérations perçues par le gérant sont imposées comme salaire ;
- Les dividendes excédant 10 % du total formé par le capital social, les apports en compte courant, et les primes d’émission doivent être déclarés.
Quelles alternatives pour investir dans l'immobilier et louer vide ?
La SCI pour une location non meublée
La société civile immobilière (SCI) est compatible avec les activités de nature civile comme la location non meublée. On distingue 2 types de SCI :
- La SCI soumise à l'IS : elle autorise la location meublée ainsi que la location nue. Elle donne lieu à une double imposition, c'est-à-dire l'imposition des bénéfices au niveau de la société, puis l'imposition des associés sur les dividendes distribués.
- La SCI soumise à l'IR : elle concerne la location nue. La location meublée n'est admise qu'à hauteur de 10 % de son chiffre d'affaires. Elle bénéficie de la transparence fiscale, c'est-à-dire que les revenus locatifs sont imposés directement entre les mains des associés proportionnellement à leur part dans la SCI.
La location en nom propre
La location en nom propre constitue une option pour une gestion directe des biens immobiliers, qu'ils soient vides ou meublés. Elle simplifie les démarches administratives et évite les contraintes imposées aux structures commerciales ou civiles.
La SARL classique soumise à l'IS
Une SARL classique permet la location nue ou la location meublée à condition d'être soumise à l'impôt sur les sociétés. Comme la SCI à l'IS, la SARL donne alors lieu à une double imposition.
FAQ
Comment déclarer les revenus d'une SARL de famille ?
Les revenus d'une SARL de famille soumise à l'IR sont intégrés directement dans les déclarations de revenus personnelles des associés. Chacun doit déclarer sa part proportionnelle des bénéfices, en fonction de sa participation dans la société.
Pourquoi investir en SARL de famille (quels sont les avantages) ?
L'investissement en SARL de famille permet à des membres d'une même famille de gérer ensemble des activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles. Par ailleurs, la société peut opter pour l'imposition sur le revenu sans limitation de durée. Enfin, la SARL de famille facilite la transmission des parts sociales aux héritiers pouvant conduire à une réduction des droits de succession.
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SOMMAIRE
- Règles d'une SARL de famille
- Pourquoi la location nue ne s'applique pas à la SARL de famille ?
- Conséquences d'une location nue en SARL de famille
- Alternatives pour louer vide
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