Crise du logement : MaPrimeRénov’ rouvre… mais laisse les bailleurs sur le banc de touche

Suspendu depuis plusieurs mois, le parcours « rénovation d’ampleur » de MaPrimeRénov’ rouvre ce 30 septembre 2025. Mais les règles sont désormais beaucoup plus resserrées.

• Seuls les logements classés E, F ou G au DPE sont éligibles.
• L’aide se limite, jusqu’à fin 2025, aux ménages très modestes.
• Le gouvernement a fixé un quota de 13 000 dossiers maximum instruits d’ici fin décembre.
• Le bonus « sortie de passoire » a disparu et les plafonds d’aide ont été abaissés.

En pratique, les propriétaires-bailleurs aux revenus intermédiaires ou dont les biens sont classés D ne peuvent plus bénéficier du dispositif. Même pour les ménages très modestes, la suppression du bonus entraîne mécaniquement une hausse du reste à charge.

Le contexte est pourtant alarmant. On compte encore 2,6 millions de passoires thermiques en France, dont une part importante dans le parc locatif.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les classes F puis E suivront dans les prochaines années. Faute de soutien financier suffisant, de nombreux bailleurs préfèrent retirer leur logement du marché plutôt que d’engager des travaux hors de portée.

Résultat : la pénurie de logements se creuse, alors même que la demande locative ne cesse de croître.

La réduction de l’aide nationale met en lumière un autre problème : les écarts massifs entre collectivités. Selon une étude récente, le montant des aides locales cumulables avec MaPrimeRénov’ varie considérablement.

• Toulouse : jusqu’à 29 400 € pour un ménage très modeste.
• Bordeaux : 24 400 € pour un ménage intermédiaire.
• Lyon : 18 650 € disponibles.
• Montpellier : à peine 1 300 €.
• Rennes : aucune aide locale complémentaire.

Ces disparités créent une véritable France à deux vitesses de la rénovation énergétique. Un bailleur bordelais peut encore amortir une partie de ses travaux, tandis qu’un propriétaire rennais doit supporter seul un reste à charge de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ces montants concernent principalement les propriétaires occupants, et l’éligibilité des bailleurs varie selon les collectivités. Mais la tendance reste la même : l’accès aux financements dépend désormais fortement de l’adresse du bien.

Pour les classes moyennes, déjà exclues du parcours national en 2025, le constat est sévère. Le reste à charge pour une rénovation complète peut dépasser 35 000 € sans aide. Dans ce contexte, peu de bailleurs indépendants sont en mesure de relancer des projets de rénovation, alors même qu’ils sont indispensables pour remettre des logements sur le marché locatif.

Les organisations professionnelles alertent : au lieu de soutenir les investisseurs privés, l’État renvoie la charge vers les collectivités locales et entretient un sentiment d’injustice.

Face à cette situation, quelques réflexes peuvent limiter la casse :

• Mettre à jour son DPE pour connaître sa situation exacte.
• Consulter systématiquement les aides locales via France Rénov’ et les plateformes métropolitaines.
• Solliciter un Accompagnateur Rénov pour sécuriser le montage des dossiers.
• Anticiper un reste à charge plus élevé dans le plan de financement.

La réouverture de MaPrimeRénov’ aurait pu relancer des projets de rénovation et remettre des logements sur le marché. Elle devient au contraire le symbole d’une politique fragmentée : conditions nationales ultra-restrictives, disparités locales massives et bailleurs indépendants souvent exclus.

Dans un contexte de pénurie, cette fracture territoriale envoie un signal décourageant aux propriétaires. Loin de les inciter à rénover et à louer, le dispositif actuel risque d’aggraver la crise du logement.