Rentabilité en chute, contraintes en hausse : les bailleurs au bord de l’asphyxie

« L’immobilier n’est plus rentable », résume Véronique Bédague, PDG de Nexity. Entre impôt sur le revenu, taxe foncière en hausse, cotisations sociales, prélèvements sur les plus-values et parfois l’IFI, la charge fiscale atteint un niveau inédit. À cela s’ajoute la multiplication des normes : audits énergétiques, diagnostics obligatoires, interdiction progressive de louer les passoires thermiques classées G puis F, sans oublier les futures rénovations énergétiques à financer.

Résultat : un effet ciseau. Les loyers sont encadrés, parfois gelés, tandis que les dépenses continuent de grimper.

Les chiffres confirment la tendance :

• Selon Century 21, la part des investisseurs locatifs est tombée de 27 % au début de 2023 à 24,3 % en 2025.
• Chez Nexity, les ventes de logements neufs ont été divisées par deux par rapport à 2019, preuve que les investisseurs se détournent de plus en plus du marché.

Un rapport parlementaire présenté fin septembre 2025 recommande la prolongation et l’extension géographique de l’encadrement des loyers au-delà de 2026. Le contrôle des compléments de loyer devrait lui aussi être renforcé, réduisant encore les marges de manœuvre des bailleurs privés.

En parallèle, l’idée d’un statut du bailleur privé, qui aurait permis d’amortir fiscalement ses investissements (par exemple 4 à 5 % de la valeur du bien sur 20 ans), a été écartée. Un renoncement perçu comme un signal négatif par le secteur, alors que cette mesure aurait pu rapprocher la rentabilité locative de celle d’autres placements financiers.

Cette combinaison de contraintes produit un effet redoutable : les bailleurs quittent le marché. Dans l’ancien comme dans le neuf, la dynamique d’investissement se grippe. En parallèle, la demande explose : les demandes de logements sociaux atteignent 2,8 millions de dossiers fin 2025, soit 100 000 de plus en six mois. Dans le privé, les candidats locataires se comptent désormais par dizaines pour chaque logement mis en location.

La perspective d’une pénurie locative majeure se dessine, alimentée par la défiance des bailleurs face à un modèle jugé trop risqué et de moins en moins rentable.

Face à ce constat, promoteurs, fédérations et administrateurs de biens appellent à un véritable « choc d’attractivité » pour redonner confiance aux bailleurs privés. Les pistes avancées sont connues :

• un amortissement fiscal clair et stable pour les logements mis en location ;
• une simplification des règles et de la fiscalité ;
• une gestion décentralisée et souple de l’encadrement des loyers.

Sans mesures rapides, préviennent-ils, le rôle social des bailleurs privés — qui assurent près de 60 % de l’offre locative — pourrait s’effondrer, accentuant la crise du logement pour des millions de ménages.