L’actualité de la Gestion Locative résumée (Septembre 2025)

Entre aides rabotées et diagnostics modifiés, la rénovation énergétique ressemble de plus en plus à un parcours d’obstacles pour les bailleurs. MaPrimeRénov’ revient fin septembre avec des conditions durcies, tandis que les règles du DPE changent encore dès 2026. Résultat : difficile de planifier sereinement ses investissements locatifs.

MaPrimeRénov’ devient un dispositif de plus en plus restrictif

Suspendu tout l’été, le guichet MaPrimeRénov’ rouvre le 30 septembre, mais dans une version nettement moins favorable aux bailleurs :

• seules les passoires énergétiques (E, F ou G) restent éligibles ;
• le bonus “sortie de passoire” disparaît, supprimant une incitation clé ;
• les plafonds de dépenses sont divisés par deux : 30 000 € pour un gain de deux classes, 40 000 € pour trois classes ou plus, contre 70 000 € auparavant ;
• les taux de subvention sont abaissés : 45 % pour les ménages intermédiaires, 10 % pour les ménages supérieurs ;
• deux types de travaux sortent du dispositif dès 2026 : chaudières biomasse et isolation des murs par l’extérieur.

À cela s’ajoute un nombre limité de dossiers : seulement 13 000 acceptés d’ici la fin de l’année, alors que 61 000 demandes restent en attente. Autrement dit, de nombreux bailleurs resteront sans financement, tout en étant contraints d’engager des rénovations lourdes pour pouvoir continuer de louer.

Naviguer entre durcissement et assouplissement du DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), déjà central dans les obligations de location, subit aussi plusieurs évolutions :

• depuis janvier 2025, les DPE réalisés entre 2018 et 2021 ne sont plus valables et doivent être refaits ;
• pour les logements de moins de 40 m² classés F ou G, les DPE établis entre juillet 2021 et juillet 2024 doivent être accompagnés d’une nouvelle attestation ;
• pour lutter contre les fraudes, chaque DPE devra comporter un QR code vérifiable sur le site de l’Ademe et être réalisé par un diagnostiqueur inscrit sur l’annuaire officiel ;
• à partir du 1er janvier 2026, le calcul du DPE des logements chauffés à l’électricité change : le coefficient de conversion passe de 2,3 à 1,9.

Résultat, environ 850 000 logements sortiront du statut de passoire sans aucun travaux.

Pour les bailleurs, ces changements créent un paradoxe : d’un côté, davantage de contraintes administratives et de contrôles ; de l’autre, une révision favorable qui permet à certains logements électriques d’échapper aux interdictions de location.

Exonération d’impôt sur les revenus locatifs, simplification des différents régimes, relance massive de l’investissement locatif… le “statut fiscal du bailleur privé” était plein de promesses pour les bailleurs. Qu'en reste-t-il suite à la chute du gouvernement Bayrou ?

Des annonces mais aucun texte de loi encore adopté

François Bayrou avait fait du logement son cheval de bataille. Le statut fiscal du “bailleur privé” devait offrir un avantage inédit : exonérer totalement d’impôt les loyers perçus par les bailleurs privés, en échange d’un engagement de mise en location sur plusieurs années. L’idée : compenser la perte de rentabilité liée aux contraintes réglementaires (DPE, plafonnement des loyers, normes énergétiques) et redonner confiance aux petits propriétaires.

Le projet avait séduit une partie des acteurs immobiliers. Certains y voyaient le seul moyen d’enrayer la chute de l’offre locative, alors que les ventes de passoires thermiques s’accélèrent et que les investisseurs désertent. Mais le statut n’a jamais dépassé le stade d’annonce : aucun texte n’a été adopté avant la chute du gouvernement.

Les bailleurs face à un nouveau  vide législatif

Depuis la démission de Bayrou, le statut est purement et simplement enterré. Aucun dispositif n’a été repris par le nouveau gouvernement. Pour les bailleurs, cela signifie :

• retour aux régimes existants : micro-foncier (abattement de 30 %), régime réel ou LMNP ;
• aucune exonération spécifique sur les loyers, contrairement à ce qui avait été promis ;
• un climat d’incertitude fiscale renforcé, qui fragilise encore l’investissement locatif.

Ce coup d’arrêt a fait naître un sentiment de lassitude chez de nombreux propriétaires, déjà confrontés à la hausse des taux d’emprunt, à la baisse des aides à la rénovation et à la multiplication des contraintes réglementaires.

Le secteur met la pression sur le gouvernement Lecornu

Professionnels du logement, promoteurs et fédérations du bâtiment alertent désormais le nouveau gouvernement : sans mesures fiscales fortes, l’investissement locatif risque de s’effondrer davantage. La FNAIM souligne que la promesse Bayrou avait suscité un espoir réel, notamment auprès des bailleurs individuels qui assurent l’essentiel de l’offre locative en France.

Certains poussent pour un retour d’un dispositif similaire, voire d’un mécanisme de défiscalisation plus ciblé. D’autres rappellent que la priorité reste de rénover massivement les logements énergivores, et que sans soutien fiscal adapté, une grande partie du parc privé risque de sortir du marché.

Entre ambitions et désillusions

Au final, le statut fiscal du bailleur privé aura surtout illustré le décalage entre l’urgence du logement et la lenteur des réformes. Après le 8 septembre, il ne reste rien de concret pour les bailleurs, sinon l’impression d’avoir été une fois de plus oubliés dans les arbitrages politiques.

Le paradoxe est cruel : jamais les contraintes sur les propriétaires n’ont été aussi fortes, et jamais la reconnaissance fiscale de leur rôle n’a semblé aussi lointaine. Les bailleurs devront donc continuer à naviguer entre les régimes existants, dans l’attente d’un éventuel nouveau geste politique.

Mis en place pour limiter les abus dans les zones tendues, l’encadrement des loyers est censé protéger financièrement les locataires. Six ans après son entrée en vigueur, les chiffres révèlent pourtant une efficacité très relative. Malgré cela, les pouvoirs publics veulent aller plus loin.

1 annonce sur 3 reste au-dessus des plafonds

Selon le 5ᵉ baromètre de la Fondation pour le logement, publié en septembre 2025, 32 % des annonces dépassent les plafonds légaux, soit 4 points de plus en un an.

• Dépassement moyen : 192 €/mois en France, 237 € à Paris.
• Petites surfaces : 91 % des studios de moins de 10 m² sont hors des clous.

Autre dérive pointée : les compléments de loyer qui, pourtant interdits pour les passoires thermiques depuis 2022, continuent d’être appliqués. Résultat : 38 % des logements classés G, théoriquement interdits à la location depuis janvier 2025, affichent encore des loyers supérieurs aux plafonds.

Des sanctions qui peinent à s’appliquer

En cas de non respect de l’encadrement des loyers, la loi prévoit jusqu’à 5 000 € d’amende pour un particulier et 15 000 € pour une société, mais les sanctions restent marginales :

• à Paris, moins de 400 amendes en 2024 ;
• à Plaine-Commune (exemple très ciblé mais aussi très parlant), où 59 % des loyers dépassent les plafonds légaux, moins de 10 mises en demeure en quatre ans.

Avec des délais de 8 mois pour sanctionner et des recours complexes pour les locataires, l’encadrement des loyers reste donc encore très théorique dans son application.

Et pourtant, le gouvernement veut le prolonger

L’encadrement est censé rester expérimental jusqu’en novembre 2026. Mais un rapport parlementaire remis le 24 septembre propose déjà de :

• pérenniser le dispositif ;
• l’étendre à toutes les communes en zone tendue et leurs voisines.

Pour ses auteurs, les effets sont positifs :

• les communes concernées se disent satisfaites ;
• l’encadrement n’est pas responsable de la baisse de l’offre locative ;
• il vise avant tout à limiter les excès plutôt qu’à faire baisser les loyers.

À Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme estime ainsi que le loyer moyen constaté entre juillet 2023 et juin 2024 était 8,2 % inférieur à ce qu’il aurait été sans encadrement.

Faut-il craindre un durcissement pour les bailleurs ?

La Fondation pour le logement appelle à renforcer l’arsenal :

• rendre effectif l’affichage du loyer de référence dans les annonces : l’obligation existe déjà depuis 2022, mais elle est encore très mal respectée, en particulier sur les plateformes en ligne ;
• mettre en place des contrôles automatisés via les sites de petites annonces pour détecter immédiatement les dépassements ;
• donner aux collectivités davantage de moyens humains pour sanctionner les infractions.

Avec le rapport parlementaire, la probabilité d’un durcissement effectif augmente. Pérennisation, extension géographique et contrôles renforcés : tout converge vers une ère toujours plus contraignante pour les bailleurs.

Incohérence ou logique politique ? L’encadrement des loyers reste peu appliqué, mais il s’apprête à devenir permanent. Les prochains mois diront si ce durcissement permettra enfin d’imposer la règle, ou s’il accentuera le fossé entre théorie et réalité.

Jamais le marché locatif français n’a été aussi tendu. L’offre s’effondre, la demande explose et les loyers grimpent. Pour les locataires, la crise est devenue un cauchemar. Pour les bailleurs, elle ouvre aussi des opportunités inédites.

Des chiffres qui donnent le vertige

L’offre locative a chuté de façon spectaculaire en trois ans :

Conséquence : les délais de mise en location sont historiquement bas.

• 4 jours en moyenne à Rennes, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Strasbourg.
• 5 jours à Paris, Toulouse et Aix-en-Provence.
• Certains biens partent en quelques heures.

Un deux-pièces à Lille proposé à 589 € a reçu 1 256 candidatures en un mois. À Paris, un studio meublé de 33 m² à 1 350 € a enregistré 20 dossiers en quelques minutes.

Côté loyers, la hausse est nette en trois ans :

Autre tendance : la montée en puissance du meublé. Plus de la moitié des studios sont proposés en meublé dans plusieurs métropoles : 52 % à Paris, 59 % à Strasbourg et 61 % à Nice.

Les logements vacants, faux coupables de la crise

Les logements vides sont régulièrement pointés du doigt, mais l’INSEE montre qu’ils reculent depuis 2019. En 2025, ils représentent 7,7 % du parc, soit moins de trois millions de logements, un niveau proche de celui de 1982. Paris affiche même un taux de vacance de 7,4 %.

Les causes réelles de la pénurie sont ailleurs :

• l’interdiction progressive des passoires énergétiques ;
• la hausse des taux qui freine l’investissement ;
• les locataires qui ne déménagent plus faute de pouvoir acheter ;
• les dynamiques démographiques (séparations, décohabitations).

Comment les bailleurs avertis tirent parti de la crise

L’exemple de Thibaut, bailleur nancéien, illustre les stratégies efficaces. En six ans, il a constitué un parc de 12 appartements et 2 garages :

• Investissement initial : studios à 30 000 €, rénovés pour 7 000–8 000 €.
• Mise en location : 350 à 450 €/mois en meublé.
• Revenus : 8 500 €/mois bruts, soit 3 000–3 500 € nets après remboursements et charges.
• Rentabilité : 8 à 15 %.
• Sécurisation : garantie Visale utilisée lors d’un rare impayé.

Sa stratégie repose sur :

• la fiscalité optimisée avec le LMNP au réel,
• la diversification (deux biens exploités en Airbnb),
• la mise à niveau régulière de ses logements.

Une opportunité à condition d’être stratégique

La crise locative place clairement les bailleurs en position de force, mais seuls ceux qui anticipent en tireront pleinement parti. Miser sur la location meublée, planifier à temps les travaux énergétiques et cibler des villes étudiantes ou dynamiques reste le trio gagnant.

Dans un marché où une annonce peut générer des centaines de candidatures, un logement conforme et bien géré devient un atout rare et recherché. La différence se joue désormais sur la qualité de la gestion : baux solides, documents clairs, suivi rigoureux et réactivité face aux locataires.

C’est précisément ce que facilite BailFacile : simplifier la gestion quotidienne, sécuriser les démarches administratives et offrir aux propriétaires une vision claire de leurs obligations comme de leur rentabilité.

La crise pèse sur les ménages, mais pour les bailleurs avertis, elle confirme plus que jamais la valeur de l’investissement locatif — à condition de professionnaliser sa gestion.

L’investissement locatif attire de plus en plus de particuliers, séduits par la promesse de revenus passifs et d’indépendance financière. Mais certaines idées reçues circulent encore et peuvent conduire à des erreurs coûteuses. Voici cinq “mauvais conseils” à éviter absolument quand on se lance dans la pierre.

1. Acheter un bien locatif sans apport

Certains pensent qu’il est possible de financer 100 % du projet grâce au crédit. En réalité, les banques exigent presque toujours, et à minima, un apport d’au moins 10 à 20 % pour couvrir les frais de notaire, de garantie ou de dossier.

Risque : sans apport, le dossier a de fortes chances d’être refusé. Et même en cas d’accord, un accident de vie peut rendre le remboursement impossible, faute de sécurité financière.

2. Miser sur le locatif plutôt que sur sa résidence principale

On entend souvent que la résidence principale est un “mauvais investissement” car elle ne rapporte rien. Pourtant, posséder son logement reste un gage de stabilité pour les banques.

Risque : sans résidence principale, il devient beaucoup plus difficile d’obtenir des financements. L’achat d’un bien pour y habiter est aussi une protection à long terme.

3. Enchaîner les investissements en cascade

Acheter un premier bien, puis en utiliser les loyers pour financer le suivant, et ainsi de suite : la théorie paraît séduisante. Mais depuis 2022, le taux d’endettement des ménages est plafonné à 35 %.

Risque : les banques refusent désormais les dossiers trop ambitieux. Les charges, impôts et aléas locatifs rendent illusoire l’idée d’un effet boule de neige infini.

4. Contourner les règles avec la “doublette”

Certains investisseurs cherchent à contracter plusieurs prêts en parallèle auprès de différentes banques, en dissimulant leurs démarches.

Risque : cette technique est considérée comme une fraude. La banque peut exiger le remboursement immédiat du prêt, voire engager des poursuites judiciaires.

5. Croire à la rentabilité immédiate et à l’indépendance express

Autre illusion : dégager un cash-flow positif dès le premier jour et devenir rentier en 10 ans. En pratique, la rentabilité nette doit intégrer : 

• la vacance locative ;
• les charges de copropriété ;
• les impôts ; 
• les travaux.

Risque : viser uniquement le court terme expose à de mauvaises surprises. Les professionnels rappellent que la valeur d’un bien repose d’abord sur sa localisation et son potentiel à long terme sur la revente.