DPE 2025 : un tournant décisif pour les propriétaires-bailleurs

Depuis le 1er janvier 2025, la location de logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est formellement interdite. Ces biens sont considérés comme indécents par la loi, et leur mise en location est illégale sans rénovation préalable.

Selon les dernières estimations, plus de 567 000 logements du parc locatif privé sont concernés. Cette interdiction s’inscrit dans la stratégie progressive de la loi Climat et résilience, qui prévoit l’exclusion des logements classés F en 2028, puis E en 2034.

Pour les bailleurs, le DPE n’est plus une formalité : c’est un filtre réglementaire qui peut bloquer tout projet locatif ou de cession, sous peine de recours judiciaires en cas de manquement.

Autre enjeu crucial : la validité du DPE. Un diagnostic réalisé sans visite physique sur place – par exemple, à distance sur la base de documents – est sans valeur légale.

Un cas récent, relayé par Capital, a montré qu’un tel DPE pouvait entraîner l’annulation de la vente, pour vice de procédure. Pour être opposable, le DPE doit impérativement être :

• Réalisé sur site, par un professionnel certifié ;
• Conforme à la méthode 3CL-DPE 2021, qui prend en compte isolation, chauffage, ventilation et surfaces.

Les bailleurs doivent donc vérifier scrupuleusement que le DPE est récent, conforme et opposable, pour éviter contentieux, travaux imprévus ou gel de la location.

Le classement DPE influe désormais directement sur les loyers et les prix de vente.

D’après Boursorama, la plus-value moyenne observée pour un bien classé A ou B est de +1,20 €/m² par rapport à un logement classé D, et jusqu’à +3 €/m² à Paris. À l’inverse :

• Une étiquette F ou G peut entraîner une décote de 1,30 €/m² sur le loyer ;
• En vente, la perte de valeur peut atteindre -15 % en moyenne, soit environ -452 €/m² ;
• En zone rurale, la décote dépasse parfois 25 %.

Les passoires thermiques continuent à attirer certains acheteurs, séduits par la baisse des prix. Les annonces de logements classés G génèrent +67 % de contacts en moyenne.

Le DPE est également un dispositif évolutif. Depuis 2021, la méthode de calcul a été modifiée, rendant certains diagnostics antérieurs invalides. De nouvelles évolutions sont à prévoir :

• Contrôles accrus des diagnostiqueurs par l’administration ;
• Création attendue d’un ordre professionnel du diagnostic immobilier ;
• Renforcement des sanctions en cas d’erreur ou de fausse déclaration.

Pour les bailleurs, rester à jour est crucial. Un DPE non conforme ou obsolète peut désormais bloquer une mise en location, invalider une vente, ou provoquer une perte de valeur du patrimoine.