Sommaire
- Un calcul tronqué, mais utilisé par le gouvernement
- Des plafonds inférieurs aux loyers de marché
- Des critiques de plus en plus virulentes
- Quelle suite possible pour les bailleurs concernés ?
Un calcul tronqué, mais utilisé par le gouvernement
Dans une note confidentielle datée du 21 mai 2024, l’Insee admet que l’indice utilisé pour encadrer les loyers exclut une partie significative du marché locatif privé :
- les logements ayant changé de locataire,
- ou ceux dont le loyer a été fortement revalorisé.
Or, ces biens représentent une large part du parc locatif et affichent souvent des loyers plus élevés. Leur exclusion fausse l’indice de référence des loyers (IRL), utilisé pourtant depuis 2019 comme base pour fixer les loyers de référence dans les zones tendues (Paris, Lyon, Lille…).
Problème : cette donnée n’était pas conçue pour servir de fondement à une politique publique. C’est pourtant ce qu’en fait l’administration.
Des plafonds inférieurs aux loyers de marché
Conséquence directe pour les bailleurs : les loyers de référence fixés par les préfectures sont régulièrement en dessous des prix réellement pratiqués sur le marché.
Exemple à Paris :
- Loyer de référence actuel pour un studio dans le XIe arrondissement : 34,70 €/m²
- Estimation des professionnels : entre 38 et 42 €/m²
Un écart de 10 à 20 %, qui impacte directement la rentabilité, surtout pour les logements anciens ou de petite surface.
D’autant que le plafonnement s’applique même en cas de changement de locataire, sauf en cas de travaux lourds. Cela limite fortement la capacité d’ajustement du bailleur en cas de relocation.
Des critiques de plus en plus virulentes
Les réactions ne se font pas attendre. Associations de bailleurs, agents immobiliers, notaires, promoteurs… tous dénoncent un dispositif jugé inefficace et contre-productif.
Selon La Tribune, le mécanisme « rate sa cible » :
- Les logements abordables restent souvent en dehors du secteur locatif libre.
- Les logements haut de gamme échappent aux plafonds via des baux dérogatoires.
Ce sont donc les logements intermédiaires, très majoritairement détenus par des bailleurs particuliers, qui subissent les effets de cette distorsion.
Quelle suite possible pour les bailleurs concernés ?
Cette faille méthodologique fragilise la légitimité de tout le système d’encadrement. Certaines villes comme Marseille ont vu leur demande de mise en place refusée, faute de dossier solide, tandis que d’autres zones l’ont obtenu sans contrôle approfondi.
Un recours devant le Conseil d’État est évoqué. Et côté bailleurs, une mobilisation croissante se profile si aucun ajustement n’est opéré.
