L’actualité de la Gestion Locative résumée (Juin 2025)

Plusieurs centaines d'appels par annonce de location dans les grandes métropoles françaises. Ce chiffre témoigne à lui seul de la pénurie de logements à louer. Mis à mal par l’encadrement des loyers, la flambée de la taxe foncière et plus récemment l’interdiction de louer les passoires thermiques, l'investissement locatif est en berne ces dernières années.

Pour le relancer, le gouvernement s’apprête à instaurer un véritable statut fiscal pour les bailleurs privés, mesure réclamée de longue date par les bailleurs et les associations de propriétaires.

Cinq mesures fiscales majeures sont sur la table pour être discutées les prochains mois.

1. Un abattement fiscal de 15 à 25 % en échange d’un bail de 6 à 9 ans

Le gouvernement prévoit une carotte fiscale pour les bailleurs qui s’engagent sur la durée. Le principe : un abattement sur les loyers imposables, proportionnel à l’engagement locatif.

Ce qu’on sait déjà :

• 15 % d’abattement pour un engagement de 6 ans ;
• 25 % pour un engagement de 9 ans ;
• Le dispositif serait ouvert à la location nue comme meublée ;
• Aucun zonage, ni obligation de travaux n’est prévu.

Cette mesure s’inspire de Loc’Avantages, mais sans conventionnement obligatoire. Elle vise une large base de bailleurs patrimoniaux, avec une fiscalité plus lisible que celle du Pinel.

2. Amortissement de 5 % pour le neuf, 4 % pour l’ancien (avec 15 % de travaux)

Actuellement réservé aux locations meublées (LMNP), l’amortissement pourrait être élargi à la location nue dans le cadre du futur statut.

Ce que cela permettrait :

• 5 % d’amortissement annuel pour les logements neufs ;
• 4 % pour les logements anciens, à condition de réaliser au moins 15 % de travaux par rapport au prix d’acquisition ;
• L’amortissement serait déductible des revenus fonciers, mais non reportable sur la plus-value en cas de revente.

Cette mesure permettrait d’aligner la fiscalité de la location nue sur celle du meublé, sans modifier la stratégie de mise en location ni multiplier les obligations déclaratives.

3. Une réduction d’impôt de 15 % pour travaux de rénovation énergétique

Pour réhabiliter les passoires thermiques, une réduction d’impôt est prévue pour les travaux permettant une amélioration significative du DPE.

Les contours probables du dispositif :

• 15 % de réduction d’impôt sur les travaux ;
• Plafond fixé à 15 000 € de dépenses par logement ;
• Travaux conditionnés à un saut d’au moins deux classes DPE (ex : passer de F à D) ;
• Cumul possible avec MaPrimeRénov’ ou les aides de l’Anah ;
• Possiblement conditionné à une remise en location avec loyer maîtrisé.

Un levier important pour remettre en location des logements interdits à la location d’ici 2028, tout en amortissant le coût de la rénovation.

4. Jusqu’à 45 % d’abattement fiscal pour loyer inférieur au marché

Pour encourager les loyers accessibles, le gouvernement propose un barème d’abattement fiscal en fonction de l’effort consenti sur le loyer.

Ce qu’on attend de cette mesure :

• 35 % d’abattement si le loyer est 15 % en dessous du marché ;
• 45 % d’abattement si l’écart atteint 30 % ;
• Fonctionnement proche de Loc’Avantages, mais sans conventionnement ;
• Modulation selon la tension du marché local.

Une incitation qui peut intéresser les bailleurs à la recherche de stabilité locative, sous réserve que le niveau de loyer plafonné reste économiquement viable.

5. Un contrat fiscal unique pour remplacer Pinel, Cosse et LMNP

Le projet prévoit la création d’un statut du bailleur privé, conçu comme un cadre fiscal unifié et personnalisable.

L’ambition affichée :

• Fusionner les dispositifs actuels (Pinel, Denormandie, Cosse, LMNP…) ;
• Offrir un socle commun, avec des options “à tiroirs” activables selon le profil du bailleur (engagement, travaux, loyer modéré…) ;
• Rendre la fiscalité plus lisible, stable et durable.

Ce nouveau statut doit être présenté à l’automne 2025, dans le cadre du PLF 2026. Le calendrier parlementaire laisse penser à une entrée en vigueur possible au 1er janvier 2026. En clair : rien n’est acté, tout peut encore évoluer.

Depuis plusieurs années, les investisseurs locatifs faisaient face à un cocktail dissuasif : taux élevés, prix en stagnation, fiscalité moins favorable. Mais 2025 marque un tournant : les conditions de financement s’assouplissent légèrement, les loyers progressent dans certaines villes, et l’autofinancement redevient envisageable.
Une fenêtre s’ouvre pour les bailleurs qui savent où et comment investir. Faut-il relancer un projet immobilier ? Quels sont les leviers de rentabilité à actionner aujourd’hui ?

Des crédits un peu plus accessibles, mais toujours sélectifs

C’est officiel, la BCE a abaissé ses taux directeurs en juin 2025. 

Un premier signal, encore timide, mais qui commence à faire bouger les lignes. Les banques, bien que prudentes, répercutent lentement cette détente sur les taux immobiliers. Résultat : des conditions de crédit un peu plus souples, surtout pour les profils bien préparés.

Même si les taux restent nettement supérieurs à ceux de 2021, ils ont cessé de grimper et deviennent plus lisibles. Cette stabilisation redonne un peu d’oxygène aux projets locatifs, avec des opportunités de renégociation et un retour progressif de la capacité d’emprunt.

Mais attention : les banques restent exigeantes. Un bon dossier doit démontrer :

• un reste à vivre suffisant,
• une épargne de précaution,
• un projet cohérent avec les loyers locaux.

Le locatif reprend l’avantage

En parallèle, les rendements des placements classiques stagnent. Le Livret A est plafonné à 3 % jusqu’en 2027, alors que l’inflation redescend sous ce seuil : le rendement réel devient négatif.

Du côté de l’assurance vie ou des fonds obligataires, les perspectives ne sont guère plus attrayantes à court et moyen terme. 

Résultat : l’immobilier locatif reprend des couleurs, avec des rendements bruts souvent supérieurs à 5 %, et jusqu’à 8 % dans certaines zones bien ciblées.

Reste que la rentabilité ne tombe pas du ciel : pour en tirer parti, il faut optimiser son régime fiscal, anticiper les charges, sans parler de la gestion locative qui s'ensuit.

Où et comment atteindre l’autofinancement en 2025 ?

Longtemps considéré comme un mirage, l’autofinancement locatif – lorsque les loyers couvrent totalement les mensualités de crédit et les charges – refait surface en 2025, notamment dans certaines villes moyennes à fort rendement.

D’après une récente analyse des performances locatives par ville, une dizaine d’agglomérations permettent désormais de viser une opération proche de l’équilibre, voire légèrement excédentaire.

Voici le top 5 des villes où l’autofinancement est envisageable :

Ces chiffres montrent qu’il est possible, avec un crédit bien négocié et une stratégie adaptée, de viser un autofinancement total ou partiel, même avec un emprunt sur 20 ans. Les loyers couvrent une part importante, voire la totalité, du crédit et des charges.

Pour maximiser les chances de réussite :

• Viser un rendement brut > 7 %, plancher pour espérer l’autofinancement,
• Acheter dans des zones avec faible vacance locative et demande réelle : centre-ville, quartiers proches des universités, zones bien desservies,
• Privilégier les biens compacts (T1, T2), en meublé ou en colocation pour booster les loyers,
• Négocier le prix d’achat : le marché reste attentiste, avec de vraies marges possibles sur des biens en vente depuis plusieurs mois,
• Envisager l’achat en immeuble de rapport pour mutualiser les charges et maximiser les loyers.

Autrement dit, en 2025, l’autofinancement n’est plus un mythe, mais il demande méthode, sélectivité et préparation.

Quels sont les pièges à éviter pour rester rentable ?

Pas question de foncer tête baissée : les contraintes ont changé. Un investissement rentable en 2025 doit aussi être conforme aux normes et fiscalement bien calibré.

Points de vigilance :

• Interdiction de louer certains biens mal classés au DPE (étiquettes G et bientôt F).
• Fin progressive des régimes fiscaux avantageux (Pinel, Censi-Bouvard).
• Encadrement des loyers dans les grandes agglomérations : Paris, Lyon, Lille, Montpellier...

Pour rester rentable :

• privilégier le régime réel (notamment en LMNP) pour amortir les charges,
• anticiper des marges de sécurité (vacance, travaux, charges imprévues),
• bien s’entourer : courtier pour négocier le crédit, artisan fiable pour les travaux, voire un gestionnaire si le bien est à distance.
• et surtout pensez à la bonne gestion de votre bien une fois celui-ci loué !

L’encadrement des loyers, aujourd’hui appliqué dans plusieurs grandes villes françaises, est censé prendre fin en 2026. Mais une proposition de loi déposée en juin 2025 pourrait changer la donne. Son objectif : rendre ce dispositif permanent et en faciliter l’extension à d’autres zones tendues, par simple arrêté préfectoral. Faut-il s’attendre à la fin de l’ expérimentation ou à sa pérennisation ? 

Où en est l’encadrement des loyers en 2025 ?

Depuis la loi Elan de 2018, certaines communes ont obtenu l’autorisation d'encadrer les loyers. Pour rappel, cela signifie que les bailleurs ne peuvent pas fixer librement leur loyer, mais doivent respecter des plafonds de référence définis chaque année par la préfecture.

Le dispositif repose sur trois repères :

• un loyer de référence au mètre carré (hors charges) ;
• un plafond majoré de +20 % ;
• un plancher minoré de –30 %.

Un complément de loyer peut être appliqué uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (ex. : vue panoramique, équipements haut de gamme). Ces éléments doivent être clairement justifiés dans le bail.

En 2025, l’encadrement s’applique dans 72 collectivités, dont Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, ainsi que plusieurs intercommunalités en Île-de-France. Toutefois, il reste expérimental jusqu’au 31 décembre 2026 (ou jusqu’au 30 novembre dans certaines villes).

Une nouvelle proposition de loi pour pérenniser et étendre le dispositif

Le 12 juin 2025, un groupe de députés a déposé une proposition de loi visant à rendre l’encadrement des loyers permanent. Elle prévoit deux évolutions majeures :

• suppression de la date de fin de l’expérimentation ;
• possibilité d’étendre l’encadrement à toute zone tendue, à la demande des collectivités, par simple arrêté préfectoral.

Plusieurs collectivités locales sont concernées : certaines appliquent déjà l’encadrement (comme Grenoble ou Strasbourg, partiellement), d’autres ont exprimé leur volonté de le mettre en place (comme Marseille ou Fort-de-France). 

Le texte doit être examiné à l’automne 2025 par une mission parlementaire. 

Si cette loi est adoptée, l’encadrement pourrait s’inscrire durablement dans la gestion locative, en devenant un levier de régulation territoriale.

Quel impact pour les bailleurs ?

Scénario 1 (le plus probable) : le dispositif est pérennisé

Les bailleurs devront :

• suivre l’évolution annuelle des loyers de référence (par ville, surface, date de construction…) ;
• justifier rigoureusement tout complément de loyer ;
• s’adapter à un cadre plus contraignant dans les zones en forte demande.

Ce scénario intéressera surtout les bailleurs implantés dans les métropoles attractives, qui devront réajuster leur stratégie de mise en location (travaux de valorisation, arbitrage patrimonial, révision de la fiscalité…).

Scénario 2 : fin du dispositif au 31 décembre 2026

Si la loi n’est pas adoptée, l’expérimentation prendra fin automatiquement. Cela impliquerait :

• un retour à la liberté de fixation du loyer, dans le cadre des règles générales (loyers non manifestement excessifs, encadrement à la relocation) ;
• une souplesse accrue à la relocation, notamment dans les secteurs à forte demande.

Mais d’autres contraintes, déjà en vigueur ou à venir, continueront de peser sur les bailleurs : fiscalité locative de moins en moins avantageuse, interdictions de louer pour les passoires thermiques (classes G depuis début 2025, F dès 2028), ou encore arrêtés municipaux visant à réguler les meublés touristiques ou les logements vacants.

Alors que le gouvernement vient d’annoncer une suspension partielle du dispositif MaPrimeRénov’ pour l’été 2025, les propriétaires bailleurs s’interrogent. Entre annonces techniques, réformes à venir et incertitudes persistantes, les décisions prises ont fait naître de nombreuses inquiétudes sur le terrain. Voici un décryptage complet, pour distinguer ce qui est réellement acté de ce qui relève de la rumeur ou de l’interprétation.

Ce que le gouvernement annonce officiellement

Depuis mai, plusieurs ajustements ont été annoncés pour MaPrimeRénov’ :

1. Depuis le 23 juin 2025, le parcours “rénovation d’ampleur” est suspendu, avec une réouverture prévue à partir du 15 septembre. Il ne sera donc plus possible, pendant cette période, de déposer un dossier visant une rénovation globale, c’est-à-dire incluant plusieurs gestes et un gain de deux classes DPE minimum.
2. Le parcours “monogeste” reste accessible tout l’été. Il permet de financer des travaux ponctuels, comme l’isolation d’un mur, le changement de chaudière ou l’installation d’une VMC.
3. Les dossiers complets déposés avant le 23 juin continuent d’être instruits selon les conditions antérieures.
4. Une refonte du dispositif est prévue pour la rentrée : les modalités ne sont pas encore publiées, mais plusieurs éléments sont envisagés, dont un recentrage sur les passoires thermiques (logements classés F et G), la baisse des plafonds d’aide, et la suppression du bonus “sortie de passoire”.

Ces décisions visent, selon le gouvernement, à “mettre à plat” un dispositif devenu difficile à contrôler, avec un afflux de demandes depuis le début de l’année (+250 % pour les rénovations d’ampleur par rapport à 2024).

Ce que les bailleurs entendent… et ce qu’il faut vraiment comprendre

Face à ces annonces, de nombreuses questions et rumeurs circulent. En voici les principales, avec les précisions nécessaires.

Toutes les aides MaPrimeRénov’ sont suspendues cet été

Faux. Seule la rénovation d’ampleur est temporairement fermée. Les travaux dits “monogestes” (changer une chaudière, isoler une toiture…) restent accessibles. Il est toujours possible de déposer des demandes d’aide pour ce type de chantier, y compris pendant l’été.

Si je n’ai pas déposé mon dossier avant le 23 juin, je ne toucherai rien

Faux (en partie). Pour les rénovations globales, c’est vrai : aucun nouveau dossier ne sera accepté avant mi-septembre (au plus tôt). Mais pour les gestes simples, le guichet reste ouvert, et les règles actuelles restent valables.

Le gouvernement va couper dans les aides à la rentrée.

En partie vrai. Plusieurs signaux vont dans ce sens. Des arbitrages sont attendus d’ici la fin de l’été. On parle d’un abaissement des plafonds de travaux éligibles, de la suppression du bonus “sortie de passoire” et d’un recentrage sur les logements très énergivores. Mais les détails exacts ne sont pas encore officiels.

Les délais vont exploser après la réouverture

Probable. Le gel des dépôts jusqu’à mi-septembre risque d’engorger les demandes à la rentrée. Les artisans RGE pourraient être pris d’assaut, avec des délais allongés et des devis moins négociables. Mieux vaut anticiper cette tension.

Les petits travaux n’ont plus aucun intérêt

Faux. Bien au contraire. Les travaux monogestes sont encore financés, et certains d’entre eux (comme l’isolation d’un mur ou le remplacement d’un système de chauffage) permettent de faire remonter la note DPE. Pour les bailleurs, c’est souvent suffisant pour éviter l’interdiction actuelle de louer en G,ou dès 2028 en F.

Comment les bailleurs peuvent-ils s’adapter malgré l’incertitude ?

La situation actuelle n’interdit pas l’action. Voici comment avancer malgré les incertitudes.

• Réaliser les travaux encore éligibles cet été : Les gestes simples restent finançables, avec des aides souvent significatives. C’est le bon moment pour engager des travaux isolés sans attendre l’éventuelle révision des plafonds.
• Identifier les logements à traiter : Depuis janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être remis en location s’il est vacant. Des travaux sont donc indispensables avant toute remise sur le marché. Pour un F, l’échéance est fixée à 2028. Mieux vaut prioriser ces biens et entamer une montée en classe dès maintenant.
• Préparer les dossiers pour la rentrée : Pour les projets globaux, il est conseillé de se rapprocher d’un accompagnateur Rénov’ agréé dès maintenant. Même si le guichet est fermé, les diagnostics, devis et simulations peuvent être lancés. À la réouverture, cela fera gagner un temps précieux.
• Mobiliser d’autres aides : Les aides locales, les certificats d’économies d’énergie (CEE) et l’éco-PTZ peuvent souvent combler les trous laissés par MaPrimeRénov’. Certains départements ou régions proposent des primes spécifiques, parfois plus simples d’accès.

Réfléchir à sa stratégie patrimoniale : Est-ce rentable d’investir dans une rénovation lourde, ou vaut-il mieux vendre un bien énergivore pour réinvestir ailleurs ? Faut-il regrouper plusieurs chantiers dans un même immeuble pour réduire les coûts fixes ? Ces questions doivent désormais guider toute décision de travaux.

Tandis que MaPrimeRénov’ se complexifie, le DPE cristallise les critiques. Devenu un pivot de la politique énergétique du logement, il conditionne déjà des sanctions majeures pour les bailleurs : interdiction de louer, gel des loyers, chute de la valeur des biens. Problème : ses résultats sont jugés peu fiables. Un décalage inquiétant qui fragilise les stratégies patrimoniales et aggrave la crise locative.

Des obligations strictes… malgré un DPE peu fiable

Depuis 2021, le Diagnostic de performance énergétique est juridiquement opposable. Il sert désormais de base à toute une série de restrictions :

• interdiction d’augmenter le loyer pour les logements classés F ou G ;
• interdiction de louer les logements classés G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 ;
• obligation de mentionner la classe DPE dans toutes les annonces locatives.

Autrement dit, la possibilité de mettre en location un bien dépend presque exclusivement de ce diagnostic.

Or, selon un rapport de la Cour des comptes publié en juin, 70 % des DPE réalisés présentent au moins une anomalie. Les causes sont multiples :

• logiciels peu robustes et peu harmonisés ;
• manque de formation des diagnostiqueurs ;
• absence de visite sur site dans certains cas ;
• défaut de contrôle sur les pratiques professionnelles.

Ce manque de fiabilité crée un flou juridique et économique pour les bailleurs. Un logement peut ainsi passer de la classe D à G selon le diagnostiqueur ou la méthode employée, avec des conséquences immédiates sur sa valeur locative et sa rentabilité.

Vers la disparition d’un million de locations supplémentaires avec l’interdiction de louer ?

À ces incertitudes s’ajoute une pression réglementaire croissante. Selon une estimation relayée par Capital, jusqu’à 1 million de logements pourraient disparaître du marché locatif d’ici fin 2026, principalement en raison de l’entrée en vigueur progressive des interdictions de location des passoires thermiques.

Face à cette perspective :

• certains bailleurs préfèrent vendre à perte plutôt que de se lancer dans des travaux coûteux et incertains ;
• d’autres laissent le logement vacant, faute de solutions de financement ou de clarté réglementaire.

Dans les zones rurales ou en tension, où la rénovation peut dépasser la valeur du bien, ce retrait s’accélère.

La conséquence est directe : la pression monte sur les loyers, faute d’offre suffisante. Un effet contre-productif par rapport à l’objectif initial de la réforme.

Comment sécuriser son bien malgré l’instabilité du DPE ?

Même dans ce contexte tendu, certains leviers permettent de limiter les risques :

• Faire refaire un DPE si l’actuel date d’avant juillet 2021 ou a été réalisé sans visite sur site.
• Comparer plusieurs diagnostics en cas de résultat incohérent et demander un audit si nécessaire.
• Choisir un diagnostiqueur certifié et bien évalué, qui applique une méthode rigoureuse et fournit un rapport détaillé.
• Anticiper les évolutions réglementaires pour éviter de réagir dans l’urgence.

La Cour des comptes recommande par ailleurs la création d’une carte professionnelle pour encadrer les diagnostiqueurs. Un signal que la réforme du système est en réflexion, même si les délais restent incertains.